สัญญาณตลาด ‘อสังหาฯ’ ปี’69 นิคมบูม-คอนโดฯฝืด-ออฟฟิศล้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกยังไม่ทันได้ตั้งหลัก ต้องสะดุดจากแรงกดดัน “สงคราม-นํ้ามันแพง” ดันเงินเฟ้อพุ่ง ทำให้ประชาชนชะลอการตัดสินใจ ฉุดบรรยากาศซื้อขายแผ่วทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย แต่ที่ยังดูดีเป็นอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และคลังสินค้า หลังมีการลงทุนต่างชาติไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

นิคมชลบุรีผุดใหม่ 2 หมื่นไร่

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดนิคมอุตสาหกรรมไตรมาส 1/2569 มีที่ดินนิคม 222,388 ไร่ เพิ่มขึ้น 600 ไร่ จากการขยายตัวนิคมใหม่ในชลบุรี ขณะที่อัตราการว่างที่ดินลดลงและราคาที่ดินทรงตัวไร่ละ 8.31 ล้านบาท โดยที่ดินนิคมชลบุรีเฉลี่ยสูงสุดไร่ละ 9.5 ล้านบาท และปีนี้ถึง 2570 จะมีที่ดินนิคมใหม่เพิ่มขึ้น 20,290 ไร่

ด้าน “คลังสินค้า” ยังทรงตัวที่ 6.05 ล้าน ตร.ม. จากปีที่แล้วอัตราว่างของพื้นที่โดยรวมเพิ่มขึ้น ส่วนโรงงานสำเร็จรูปมีพื้นที่รวม 3.42 ล้าน ตร.ม.เท่ากับปีที่แล้ว อัตราการว่างเพิ่มขึ้น จากดีมานด์ที่โตไม่ทันซัพพลายที่เพิ่มขึ้น จากเศรษฐกิจโลกที่ไม่เอื้อส่งผลภาคอุตสาหกรรมชะลอตัวลง

สำหรับค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าอยู่ที่ 158 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน และโรงงาน 194 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน คาดการณ์ดีมานด์เช่าโรงงานจะโตต่อเนื่อง ซึ่งไทยมีทำเลที่ตั้งทางยุทธศาสตร์ที่ดีดึงดูดนักลงทุนโดยเฉพาะผู้ผลิตชิ้นส่วนอีเล็กทรอนิกส์ ธุรกิจยานยนต์ ค่าเช่าอาจปรับขึ้นเล็กน้อยปีนี้ แต่ค่าเช่าคลังสินค้ายังปรับขึ้นไม่ได้มาก เพราะมีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้น 461,000 ตร.ม.ในอีก 3 ปี และการแข่งขันรุนแรง

“รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเข้มงวดกับการตรวจสอบการถือครองที่ดิน การออกใบอนุญาตตั้งแต่การก่อสร้าง การประกอบกิจการ และตรวจสอบผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ตั้งรับดีมานด์ต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจีนที่หาที่ดินจัดตั้งนิคมหรือลงทุนซื้อที่ดินแปลงใหญ่ แบ่งกับกลุ่มทุนประเทศเดียวกัน อาจสร้างปัญหาปล่อยมลพิษ จ้างงานผิดกฎหมาย ซึ่งที่ผ่านมามีทั้งต่างชาติที่เข้ามาถูกต้องและไม่ถูกต้อง”

“ออฟฟิศ” ตลาดเป็นของผู้เช่า

ขณะที่ “ตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง” สร้างเสร็จ 154,500 ตร.ม.อยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากดีมานด์ที่ขยายตัวช้าทำให้อัตราว่างของออฟฟิศเกรดเอลดลง เช่นเดียวกับซัพพลายที่ชะลอตัวลง 84% ตั้งแต่ปี 2568 คาดว่าตลาดปีนี้จะเข้าสู่ “จุดสมดุล”ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า แต่อำนาจต่อรองยังเป็นของผู้เช่า

การชะลอตัวลงของซัพพลายประกอบกับดีมานด์ที่ขยายตัวช้า ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาด โดยเฉพาะออฟฟิศเกรด A ทรงตัวที่ 943 บาทต่อ ตร.ม. ไม่แข่งขันราคาดุเดือด คาดว่าพื้นที่ว่างจะลดลงต่อเนื่อง โดยออฟฟิศกำลังก่อสร้างจะเข้าสู่ตลาดปี 2569-2574 อีก 575,310 ตร.ม. โดย 62.5% เป็นออฟฟิศเกรด A ในซีบีดี

คอนโดฯเปิดใหม่ 1.5 หมื่นยูนิต

สำหรับ “ตลาดคอนโดฯ” ยังเผชิญความท้าทายความเชื่อมั่น การชะลอซื้อ แม้ว่ามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะยังไม่หมดอายุลง

ขณะที่คอนโดฯ เปิดขายใหม่ 7,170 ยูนิต ถือว่าสูงกว่าไตรมาสอื่น จากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ สวนทาง “กำลังซื้อ” ที่ลดลงอย่างชัดเจน หากหักบ้านชาวไทยออกเหลือ 3,000 ยูนิตถือว่าต่ำมาก แม้มีบางโครงการที่คนไปต่อคิวล่วงหน้าหลายวัน ทำให้ยอดขายเป็นที่น่าพอใจ แต่ผลจากสงครามที่ยังไม่มีจุดสิ้นสุด ทำให้ความกังวลของผู้บริโภคไม่ลดลง ผู้ประกอบการจึงอัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย ลดการขายโครงการใหม่ คาดมีคอนโดฯ เปิดขายทั้งปี 15,000-18,000 ยูนิต เทียบกับปีที่แล้วที่เปิดใหม่กว่า 30,000 ยูนิตถือว่าต่ำสุดในรอบหลายปี

“ด้านราคาขายผู้ประกอบการปรับตัวโฟกัสราคาไม่แพงเฉลี่ยอยู่ที่ 84,500 บาทต่อ ตร.ม. ลดลง 55% ส่วนใหญ่อยู่นอกเมืองชั้นในและหลายโครงการขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. คาดว่าราคาปีนี้จะไม่สูงเท่าปีก่อนหน้า แม้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น 2.5-6% ปัญหาใหญ่ตกไปอยู่ที่การขอสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น”

ทั้งนี้มองว่า “ตลาดต่างชาติ” ส่งสัญญาณปรับตัวดีขึ้น ประกอบกับนโยบาย Longstay Visa สำหรับต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ 3 ล้านบาทขึ้นไป ส่งผลดีกับโครงการเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อาทิ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา กรุงเทพฯ

โดยกลุ่มเป้าหมายคือ ผู้เกษียณอายุ นักลงทุน และต่างชาติ ที่ต้องการพำนักในไทยมากกว่า 1 เดือน อาจจะเข้ามาทำธุรกิจในไทย หรือกลุ่ม Digital Nomad ที่ต้องการที่พักชั่วคราวหลบปัญหาความขัดแย้งในประเทศหรือภูมิภาคตนเอง แต่ยังคงต้องติดตามในช่วงไตรมาสต่อไปว่านโยบายนี้จะดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติได้มากแค่ไหน