SC เปิดเกม ‘คอนโดฯริมน้ำ’ เดิมพันเมกะโปรเจ็กต์หมื่นล้าน ‘บางโพ’

ที่ดินริม “แม่นํ้าเจ้าพระยา” หนึ่งในทำเลทองของผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ด้วยพื้นที่มีจำกัดและราคาแพง การพัฒนาเริ่มขยับขยายจากรัศมีติดแม่นํ้าเจ้าพระยาใจกลางกรุงมาทางโซนชั้นในของกรุงเทพฯมากขึ้น

ย่าน “บางโพ” กำลังถูกจับตามากยิ่งขึ้น หลังสะพานเกียกกายใกล้เปิดใช้และโรงพยาบาลแห่งใหม่กำลังเริ่มตอกเข็ม นอกเหนือจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแล้ว

หนึ่งในอสังหาฯที่วางเดิมพันบนทำเลนี้ “บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)” โดย “กนกอร หลิมกำเนิด” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาทรัพย์สินแนวสูงและลูกค้าต่างประเทศ กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯริมน้ำในกรุงเทพฯที่ผ่านมา มีทั้งหมด 21,253 ยูนิต คิดเป็นเพียง 2-3% ของคอนโดฯทั้งหมด ในช่วง 5 ปีล่าสุด มีเพียง 3 คอนโดฯริมน้ำเปิดใหม่จากทั้งหมด 250 โครงการ ราคาเฉลี่ย 147,000 บาทต่อ ตร.ม.

3 ทำเลทองคอนโดฯริมน้ำ

“ข้อจำกัดของการพัฒนาคอนโดฯริมแม่น้ำ คือ ที่ดินมีจำกัด ต่างจากรถไฟฟ้าที่ขยายเส้นทางได้ต่อเนื่อง ประกอบกับราคาขายที่สูง ทำให้มีกำลังซื้อที่เป็นนิชมาร์เก็ต แถมโครงการที่ติดแม่น้ำ (Riverfront) ไม่ใช่เพียงโครงการที่มองเห็นวิวแม่น้ำ มีเพียง 3 ทำเล สามเสน-บางโพ, เจริญกรุง-เจริญนคร และราษฎร์บูรณะ”

“กนกอร” ระบุว่า ทั้ง 3 ทำเล มีความแตกต่างกันทั้งศักยภาพ ซัพพลายที่ดินและราคาเฉลี่ยโครงการ ทำเล “สามเสน-บางโพ” เป็นทำเลริมน้ำที่เชื่อมต่อเมืองด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีม่วง ใกล้ย่านเมืองเก่าและศูนย์กลางการคมนาคม ราคาขายเฉลี่ย 130,000-160,000 บาทต่อ ตร.ม.

ขณะที่ “เจริญกรุง-เจริญนคร” ค่อนข้างหนาแน่นและหาที่ดินได้ยาก เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศูนย์การค้าลักเซอรี่ครบวงจร ทั้งห้าง โรงแรม และคอนโดฯระดับบนรองรับกลุ่มมั่งคั่งที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกและไลฟ์สไตล์ ราคาขายเฉลี่ย 167,000-390,000 บาทต่อ ตร.ม.

สวนทางกับ “ราษฎร์บูรณะ” ที่มีที่ดินเหลือจำนวนมาก โดดเด่นด้วยวิวโค้งแม่น้ำและพื้นที่สีเขียวฝั่งบางกระเจ้า สงบและเป็นส่วนตัว โดยมีระดับราคาที่เข้าถึงได้มากกว่าอยู่ที่ 80,000-101,000 บาทต่อ ตร.ม. เนื่องจากยังไม่มีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนามากนัก อาจจะเพราะโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่ยังไม่ได้อยู่บนเส้นทางโดยตรง และยังไม่มีห้างสรรพสินค้ารองรับไลฟ์สไตล์เท่าที่ควร

ทุ่มหมื่นล้านบูมบางโพ

“กนกอร” กล่าวว่า เมื่อวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วนแล้ว ทำให้ “บางโพ” กลายเป็นทำเลที่ SC เลือกพัฒนาโครงการ “เรฟเฟอเรนซ์ เบย์ ริเวอร์ บางโพ” มูลค่า 11,000 ล้านบาท มีทั้งหมด 1,742 ยูนิต รูปแบบห้องมีตั้งแต่ 23.80-274 ตร.ม. ในราคาเริ่มต้น 2.79-50 ล้านบาท

“เราโฟกัสความหลากหลายของกลุ่มลูกค้า จึงมีห้องหลายไซซ์และคิดว่าทำราคาอย่างไรให้มันฉีกจากตลาด เราต้องการให้คนที่กำเงินมา 50 ล้านบาทมาซื้อ ก็รู้สึกสมฐานะ ดีไซน์สวย คนที่ซื้อ 2-3 ล้านบาทก็ยังพอใจ โครงการมันต้องมีความเป็นกลางเข้าได้กับทุกระดับราคา”

หลังเปิดขาย 2 เดือน SC มียอดขาย 3,000 ล้านบาททะลุเป้าหมายที่วางไว้ ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความนิยมกับ 1 ห้องนอนเอ็กซ์คลูซีฟ ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการที่ 130,000-140,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่สำหรับฝั่งที่ไม่เห็นแม่น้ำเลย ราคาจะต่ำกว่า 30% อยู่ที่ 100,000 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ด้าน Riverfront ราคาสูงกว่า 50%

“ที่ดินบางโพหายาก เราต้องรอจังหวะ การได้มาของโครงการนี้เป็นจังหวะที่เขาลดราคาลงมาด้วยเศรษฐกิจ เราก็กำลังขยายพอร์ตพอดี แล้วผลตอบรับก็ดีมาก กว่าจะสร้างเสร็จอีก 3 ปี แต่ลูกค้าตอบสนองไวมาก แปลว่าเห็น Potential ของทำเลเหมือนเรา และรู้สึกว่าจ่ายเงินดาวน์ไปก็ไม่เสี่ยง เพราะเอสซีเป็น Trusted Company”

แนวทางการจัดหาที่ดินเราเริ่มจากการกำหนดโจทย์ก่อนว่าต้องการพัฒนาอะไร โดยมีกลยุทธ์สำคัญคือ ทำเลนั้นต้องมีแม็กเนตดึงดูดดีมานด์ บริษัทจึงเริ่มมองหาที่ดินล่วงหน้า พร้อมวิเคราะห์ว่าควรพัฒนาโปรดักต์รูปแบบใดให้สอดคล้องกับศักยภาพของทำเลและตลาด นอกจากนี้ต้องมองตลาดทั้งในอดีตจากเพอร์ฟอร์มของคนอื่นและโอกาสในอนาคตว่าพื้นที่นั้นกำลังจะมีการพัฒนาอะไรเกิดขึ้น ควรเข้าไปลงทุนด้วยโปรดักต์รูปแบบใด

“อย่างบางโพ หากรอดูตัวเลขตลาดหรือผลงานของโครงการอื่นก่อน เราอาจไม่ได้เข้าไปลงทุน แต่เมื่อมองเห็นสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน จึงเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการบนทำเลนี้”

ศูนย์กลางแหล่งงาน-การแพทย์

“กนกอร” กล่าวว่า ศักยภาพของบางโพในอีก 5 ปีข้างหน้า จะเป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัย ย่านสร้างสรรค์ริมน้ำ จากปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน ทั้งรัฐสภาแห่งใหม่ แหล่งงานและศูนย์กลางการแพทย์ อาทิ โรงพยาบาลบางโพ วชิรพยาบาล และโรงพยาบาลยันฮี รวมถึงมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือและโรงเรียนโยธินบูรณะ อีกทั้งยังเชื่อมต่อสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ได้เพียง 1-2 สถานี โดยคาดว่าจะมีผู้คนสัญจรในพื้นที่ 50,000-100,000 คนต่อวัน

ยังเป็น 1 ใน 15 ย่านสร้างสรรค์ของกรุงเทพฯ ภายใต้ความร่วมมือกับการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) มีแนวคิดพัฒนาถนนสายไม้ให้เป็นพื้นที่รวมคาเฟ่ งานคราฟต์ และศิลปะ โดยมีถนนทรงวาดเป็นต้นแบบ

“กลยุทธ์ตลาดคอนโดฯในปี 2570 เรายังคงให้น้ำหนักกับการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ ควบคู่กับการพัฒนาคุณภาพสินค้าและบริการ โดยมองว่าตลาดลักเซอรี่ยังมีโอกาสเติบโตจากกำลังซื้อที่ยังมีอยู่ แม้การแข่งขันจะสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องสร้างความแตกต่างให้ชัดเจน ทั้งด้านโปรดักต์และแบรนด์ ปัจจุบันเอสซีมีโครงการคอนโดฯที่กำลังขายมูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท และโครงการรอการพัฒนา 20,000 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพฯและภูเก็ต”