ที่ดิน ‘กลางกรุง’ ดีลขายวาละ 4 ล้าน ‘เศรษฐีเก่า-ตระกูลดัง’ แห่ขายมรดก 

ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กําลังซื้อของกลุ่มคนระดับกลางถึงล่างที่หดตัวลง ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ประกอบกับปัญหาด้านสภาพคล่อง ทำให้ผู้พัฒนาหลายรายชะลอแผนการลงทุน 

ทว่าหากเจาะลงไปในทําเลกรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะปรับลดลง แต่มีบางทำเลที่แลนด์ลอร์ดกัดฟันหั่นราคาลงมา หวังกำเงินสด ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

แลนด์ลอร์ด-ตระกูลดังแห่ขาย 

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า เทรนด์ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปี 2569 ยังปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7% แต่มีบางทำเลสูงถึง 10% สะท้อนราคาที่ดินยังไม่หยุดขึ้นแม้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว แต่ยังไม่เกิดการปิดดีลที่สร้างนิวไฮเหมือนกับแปลงที่ดินถนนสารสิน ซึ่งบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซื้อไปเมื่อปี 2563 ในราคา 3.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. 

“ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้มีการนำที่ดินออกมาขายสู่ตลาดค่อนข้างมาก ส่วนหนึ่งถูกบีบโดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่การซื้อขายจริงยังไม่ได้เกิดในหลาย ๆ แปลง เพราะเสนอขายราคาค่อนข้างสูง เช่น ย่านซีบีดีเสนอขาย 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว.แล้วในปัจจุบัน ริมถนนสุขุมวิทเสนอขาย 2.5-2.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สีลม-สาทรเสนอขาย 2-2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถนนอโศกมนตรีเสนอขายทะลุ 3 ล้านบาทต่อ ตร.ว.”

โดยเจ้าของที่ดินมีทั้งแลนด์ลอร์ด ตระกูลดัง กลุ่มชนชั้นบนหรือกลุ่มที่ถือครองกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมากในประเทศไทย ที่เริ่มมีการนำที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขาย เพื่อสร้างรายได้ และในอนาคตจะเห็นในทำเลไพรมแอเรียมากขึ้น ล่าสุดมีที่ดินฟรีโฮลด์ถนนเยาวราชช่วงต้น ๆ เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ถือครองโดยกลุ่มชนชั้นบนที่ประกาศขาย ซึ่งย่านเยาวราชอาจจะได้เห็นราคาซื้อขาย 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เป็นอย่างน้อย 

สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวเสริมว่า ขณะนี้มีที่ดินเป็นมรดกออกมาขายมากขึ้น ล่าสุดมีที่ดินบนถนนรัชดาฯ กว่า 2 ไร่ ตรงข้ามบิ๊กซี รัชดาฯ เป็นที่ตั้งของปั๊ม SINOPEC SUSCO ที่เจ้าของไม่ต่อสัญญาเช่าและขายให้บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังมีที่ดินอีกแปลงบนถนนแจ้งวัฒนะ ซอย 1 เนื้อที่กว่า 6 ไร่ เป็นที่ดินมรดกของตระกูลดัง ปิดป้ายประกาศขายและให้เช่า ตั้งราคาขายที่ 5 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือประมาณ 1,200 ล้านบาท 

เปิด 3 ทำเลที่ดินแพงสุด 

“ภัทรชัย” กล่าวว่า อีกแปลงที่กำลังเป็นที่จับตาถึงการปิดดีล คือ ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ย่านถนนวิทยุ ซึ่งเป็นที่ดินฟรีโฮลด์ที่หาได้ยาก หลังสร้างความฮือฮาว่าประกาศขาย ล่าสุดมีกระแสข่าวว่ามีกลุ่มทุนไทยรวมกลุ่มกันซื้อ ทั้งนี้ด้วยศักยภาพของทำเลมีแนวโน้มมูลค่าที่ดินจะถึง 30,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราคา 3-3.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. และมูลค่าโครงการรวม 1 แสนล้านบาท

ปัจจุบันมี 3 ทำเลที่ราคามีที่ดินสูงสุด ได้แก่ 1.เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ อยู่ที่ 3-3.85 ล้านบาทต่อ ตร.ว. 2.สุขุมวิทตอนต้น อยู่ที่ 2.5-2.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว. 3.สีลม-สาทร อยู่ที่ 2-2.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ยังมีอีก 3 ทำเลที่เป็นไฮไลต์ ได้แก่ 1.บางนา-อุดมสุข-ปุณณวิถี 2.ลาดพร้าว-จตุจักร และ 3.กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ 

สำหรับ 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินที่สูงที่สุดในช่วงที่ผ่านมา ได้แก่ วิทยุ 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ชิดลม 3.2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพลินจิต 3 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สีลม 2.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สาทร 2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สุขุมวิท-ทองหล่อ 2.6 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สุขุมวิท-อโศก 2.55-3 ล้านบาทต่อตร.ว. เยาวราช 1.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถนนพญาไท 1.8 ล้านบาทต่อยูนิต และสุขุมวิท-เอกมัย 1.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

มิกซ์ยูสยักษ์ดันราคาพุ่ง

“ภัทรชัย” มองว่าการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินใจกลางเมืองมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือ ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2570 และการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มากกว่า 10 โครงการในช่วงปี 2569-2572 ซึ่งมีมูลค่ารวมสูงกว่า 4 แสนล้านบาท และจะมีบทบาทสําคัญในการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต เช่น โครงการวันแบงค็อก เป็นต้น 

นอกเหนือจากทําเลชั้นในแล้ว ทําเลศักยภาพใหม่ยังขยายตัวอย่างเด่นชัดไม่ว่าจะเป็นย่าน “ลาดพร้าว-จตุจักร” ที่กําลังจะเป็นประตูเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ จากโครงการมิกซ์ยูส เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งทำให้เกิดความต้องการที่ดินเพิ่มและดันราคาสูงขึ้นมากกว่า 5%

ขณะที่ “ทําเลบางนา” มีการพลิกโฉมจากโครงการแบงค็อกมอลล์, คลาวด์ 11 และเดอะ ฟอเรสเทียส์ รวมถึงย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่เป็นทําเลที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่ โดยมีการเติบโตอย่างรวดเร็วจากปัจจัยหนุนด้านโรงเรียนนานาชาติ คอมมิวนิตี้มอลล์ และโรงพยาบาล

“ภัทรชัย” คาดการณ์แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2569 ราคาเสนอขายในพื้นที่ซีบีดี ในกรุงเทพฯ ยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าราคาเสนอขายที่ดินในหลายทำเลค่อนข้างสูงและใช้เวลาพิจารณานาน แต่ก็มีที่ดินหลายแปลงเช่นเดียวกันที่มีการซื้อขายไปและมีระดับราคาซื้อขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาเสนอขายในตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่าที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูงแต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากเห็นถึงโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินว่าจะยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ 

“เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปีนี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในรูปแบบต่าง ๆ และจะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางส่วน และผู้พัฒนนำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในปีนี้เช่นเดียวกัน” ภัทรชัยกล่าว