Reinvention เงินกู้บ้าน 4.0

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

รัฐบาล คสช.ประกาศเจตนารมณ์ “เราจะไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง”

โดยการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถือเป็นวาระแห่งชาติที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่ง อาจกล่าวได้ว่าเป็นนโยบายบ้านคนจน 4.0 แต่ผลดำเนินการรูปธรรมยังกระท่อนกระแท่น

ทั้งนี้ทั้งนั้น รัฐสำรวจพบผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศยังขาดแคลนที่อยู่อาศัย 5.87 ล้านครัวเรือน

แต่เนื่องจากขีดความสามารถมีจำกัด จึงต้องทยอยทำภายใน 20 ปี (2560-2579) หน่วยงานรับผิดชอบคือ “กคช.-การเคหะแห่งชาติ” วางแผนเฟสแรกยุทธศาสตร์พัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี แต่เป้ายังสูงเฉลี่ยปีละ 2 หมื่นหน่วย

จุดโฟกัสหัวข้อชวนคุยวันนี้กำลังมองว่าผู้มีรายได้น้อยถ้าไม่อยากรอ 10 ปี 20 ปีล่ะ เขามีทางเลือกอื่นไหม

คำตอบคือมี และมีเยอะแยะเสียด้วย เมื่อดูนิยามบ้านผู้มีรายได้น้อยหรือที่เรียกว่าบ้านคนจน เช่น ผ่อนบ้านแทนจ่ายค่าเช่า เพราะฉะนั้น งวดผ่อนต้องใกล้เคียงกับค่าเช่า ในใจ

“นายกฯตู่” อยากเห็นค่าผ่อน 2,000-3,000 บาท/เดือน หรืออีกนัยหนึ่ง อยากเห็นราคาบ้านสัก 5 แสน

ประเด็นอยู่ที่ราคาบ้านไม่เกิน 5 แสนบาท น่าจะลำบาก เพราะแม้แต่การเคหะฯของ “ดร.ออด-ธัชพล กาญจนกูล”

ตอนนี้ถัวเฉลี่ยยังต้องเริ่ม 8 แสนจนถึง 1.5 ล้านบาท

ล่าสุด ในที่ประชุมคณะทำงานที่มี “พล.อ.อนันตชัย กาญจนรัตน์” รมว.การพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ นั่งหัวโต๊ะ ล้อมวงหารือร่วมตัวแทนรัฐกับเอกชน

ตัวเลขกลม ๆ ออกมาว่า บ้านผู้มีรายได้น้อยน่าจะหลังละ 1 ล้าน อาจขยับได้นิดหน่อยถึง 1.5 ล้านบาท

ถ้าหากยืนตามนิยามราคานี้ ทาง “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ (REIC) แจกแจงตัวเลขมาว่า อสังหาฯทั้งบ้านและคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลราคาไม่เกิน 1 ล้าน และอยู่ระหว่างขายในโครงการจัดสรร ตอนนี้มี 10,000 ยูนิต

แต่ถ้าขยับราคาเป็น 1.5 ล้านบาท มีประมาณ 30,000 ยูนิต ปน ๆ กันทั้งคอนโดมิเนียมกับทาวน์เฮาส์ ทำเลส่วนใหญ่อยู่รอยต่อกรุงเทพฯกับจังหวัดปริมณฑล

มีอีกมุมมองที่ถือเป็นคลาสสิกเคส บริษัท LPN พัฒนาห้องชุดราคา 6-7 แสน สร้างเสร็จและขายได้แล้ว 7,000 ห้อง แต่ถึงเวลากู้เงินปรากฏว่าโอนได้แค่ 3,000 ห้อง ที่เหลือ 4,000 ห้องกู้ไม่ผ่าน แบงก์ไม่เชื่อเครดิตกลัวเป็นหนี้เสีย

ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น บริษัทเอกชนเขาลงทุนทำบ้านราคาผู้มีรายได้น้อยขายอยู่แล้ว ถ้าสร้างเสร็จ-ขายได้-โอนได้หมด เป้าหมาย 4 ล้านหลังคงไม่ต้องรอนานถึง 20 ปี

คอขวดของปัญหาบ้านผู้มีรายได้น้อย นอกจากจะสร้างยังไงให้พรึ่บทั้งแผ่นดิน 4-5 ล้านหลัง รัฐบาลจำเป็นต้องตามมาดูด้วยว่า ทำยังไงถึงจะโอนได้ทั้ง 4-5 ล้านหลังด้วยปัญหาเงินกู้วันนี้กลายเป็นเรื่องใหญ่ ใหญ่มาก ใหญ่ที่สุด

ล่าสุด “พี่ตุ้ม-อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แนะว่าทำไมรัฐบาลไม่ฟื้นโมเดลเก่าของ ธอส. ว่าด้วย “ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย-Mortgage Insurance” กรณีต้องการวงเงินกู้ 90% (แบงก์ชาติไม่ให้ปล่อยกู้ 100%) แต่แบงก์ประเมินให้แค่ 60-70%

วิธีการประกันสินเชื่อ ผู้มีรายได้น้อยวางเงินดาวน์ 10% ตามปกติ แต่มีส่วนต่างอีก 20-30% ของราคาบ้าน ก็ให้ทำประกันและจ่ายเบี้ยไป เพื่อให้มารับรองคุ้มครองวงเงิน เท่ากับผู้มีรายได้น้อยผ่อนค่าบ้านตามปกติ กับมีภาระเพิ่มนิดหน่อยจากการซื้อประกันสินเชื่อ

จากนั้นเมื่อผู้มีรายได้น้อยผ่อนจนเงินกู้เหลือเท่ากับเครดิตที่แบงก์ปล่อย ก็เลิกซื้อประกันสินเชื่อ จ่ายแค่ค่างวดเงินกู้เพียงอย่างเดียว ฟังดูเข้าเค้าดีเหมือนกัน

ประเด็นอยู่ที่การทำประกันสินเชื่อแบบนี้ยังไม่มีไลเซนส์เป็นทางการ จึงต้องย้อนกลับมาเริ่มที่ต้นน้ำ ซึ่งก็คือการออกใบอนุญาตเสียก่อน

แนวทางนี้ รัฐบาลแค่ reinvention นโยบายเงินกู้บ้านคนจน ถ้าทำสำเร็จเชื่อว่าจะลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อยได้ทั้งแผ่นดิน