ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ www.facebook.com/Vikittichai

ผมได้อ่านรายงานของ CBRE เกี่ยวกับเรื่องตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย รู้สึกว่าน่าจะมีประโยชน์กับผู้อ่าน โดยเนื้อหาของบทความนี้มีดังนี้ครับ

มีผู้ลงทุนมากมายที่ลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้เช่า เพื่อหวังรายรับคงที่และผลกำไรส่วนต่างจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต เพื่อที่จะได้รับค่าเช่าที่ดีที่สุดและหาผู้เช่าง่าย จึงเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนจะต้องเข้าใจถึงความต้องการของผู้เช่าว่า ผู้เช่าเป็นใคร, ต้องการเช่าที่ไหน, สิ่งที่ต้องการคืออะไร และมีงบฯเช่าที่อยู่อาศัยเท่าไร

ผู้เช่าในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ระดับสูงคือผู้เช่าซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย และระดับรองลงมาคือ ผู้เช่าที่สามารถเช่าได้ในวงเงินโดยส่วนใหญ่ไม่เกิน 10,000 บาท ได้แก่ คนไทยที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการเช่าในระยะเวลาสั้น ๆ ได้แก่ นักศึกษามหาวิทยาลัย ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยในตัวเมืองสำหรับความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยของคนไทยมีขนาดเล็ก เมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยเพียง 2-3 ปี ที่ต้องการจะเช่ามากกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยแบบถาวร

ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา บรรดาชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย ส่วนใหญ่ต้องการอาศัยเพียงบางจุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณสุขุมวิทซอย 1-63, บริเวณลุมพินี และบางส่วนของสาทร โดยบริเวณอยู่อาศัยที่หนาแน่นเป็นจำนวนมาก ได้แก่ สุขุมวิทบริเวณพร้อมพงษ์ และทองหล่อ, ลุมพินี, ศาลาแดง และนางลิ้นจี่ ในเขตสาทร บริเวณสุขุมวิทยังคงเป็นที่ตั้งที่นิยมอาศัยกันมากที่สุด เพราะพร้อมพรั่งไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS, ร้านค้า, โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติ และภัตตาคารหลากหลาย ผู้เช่าต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันพิจารณาเช่าในบริเวณรอบสุขุมวิทที่ไกลออกไปถึงเอกมัยและอ่อนนุช

ชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยและอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มีประมาณ 87,000 คน ด้วยอัตราการเพิ่มจำนวน 2.8% ต่อปี ชาวญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นผู้เช่าอาศัยที่มีจำนวนสูงสุดมากกว่า 25% แต่ใน 4 เดือนแรกของปี 2018 ได้ลดจำนวนลงเหลือเพียง 21.2% ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนชาวจีนที่มาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 2 เท่า ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และกลายเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนมาก เป็นอันดับสองของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย โดยปัจจุบันคิดเป็น 13.9% ของชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
ทางเลือกในการเช่าที่อยู่อาศัยคือ ถ้าไม่เช่าอพาร์ตเมนต์ (อาคารที่มีเจ้าของคนเดียว) ก็เช่าเป็นยูนิตจากเจ้าของห้องในตึกคอนโดมิเนียม (อาคารที่ถูกแบ่งขายให้เจ้าของหลาย ๆ ราย) หรือไม่ก็เช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ตกแต่งและให้บริการเหมือนโรงแรม ความต้องการในการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาจากผู้เช่าที่ต้องการห้องแบบสตูดิโอหรือห้องที่มี 1 เตียงมากกว่าห้องใหญ่ ๆ สำหรับพักเป็นแบบครอบครัว

CBRE ได้วิเคราะห์จำนวนสถานที่ให้เช่า 3,500 แห่ง ที่เก็บรวบรวมข้อมูลโดยทีมงานเช่าซื้อที่อยู่อาศัยของทีม advisory and transaction services residential leasing ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า ปริมาณความต้องการเช่าห้อง 2-3 ห้องนอนมีความคงที่ ในขณะที่การตกแต่ง, layout, คุณภาพของเฟอร์นิเจอร์, อุปกรณ์เครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องสำคัญกว่าขนาดของที่อยู่อาศัย แม้ที่พักขนาดเล็กจะอยู่ที่ประมาณ 80 และ 150 ตร.ม. ในงบประมาณค่าเช่า 73,000-90,000 บาท สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอนตามลำดับ แต่จากประสบการณ์ส่วนตัวของผมเอง ขนาดดังกล่าวน่าจะเป็นตึกเก่าเพราะปัจจุบันนี้ขนาดของ 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอนของตึกที่สร้างใหม่ จะเล็กกว่านี้มาก หลายโครงการจะทำแบบ 2 ห้องนอน ที่ประมาณขนาด 60 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอนที่ประมาณ 90 ตารางเมตร และค่าเช่าต่อตารางเมตร สำหรับห้องที่อยู่ใน prime area จะอยู่ที่ประมาณ 800-1,100 บาทต่อตารางเมตร นั่นหมายถึงค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 50,000-100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งงบประมาณการเช่าจะขึ้นอยู่กับตำแหน่งของพนักงาน ไม่ใช่ตามขนาดครอบครัวของพนักงาน

ผู้เช่าอาศัยหลายรายมักจะต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่มีเจ้าของคนเดียว เพราะผู้เช่าสามารถติดต่อเรื่องการแจ้งซ่อมและบำรุงรักษาห้องได้ง่าย ๆ ที่คนคนเดียว ในขณะที่การเช่าห้องในคอนโดมิเนียม ผู้จัดการอาคารจะรับผิดชอบเฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง ไม่รวมถึงพื้นที่ภายในห้องพักซึ่งอยู่ในขอบเขตความรับผิดชอบของเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่า แต่ความเห็นส่วนตัวของผมปัจจุบันกลุ่ม expat เวลาต้องการหาห้องเช่า ส่วนมากจะติดต่อผ่านทาง agent ซึ่ง agent ส่วนใหญ่ก็จะนำห้องที่เป็นยูนิตจากเจ้าของห้องในตึกคอนโดมิเนียม ยกเว้นแต่บางรายที่ต้องการเช่าในรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

เมื่อเข้าใจแล้วว่าที่พักอาศัยลักษณะใดที่ผู้เช่าต้องการ นักลงทุนคอนโดมิเนียมจึงจำเป็นต้องเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบริเวณที่ผู้เช่านิยมอาศัย ที่มีขนาด, การตกแต่ง, รายละเอียด และคุณลักษณะอื่น ๆ ที่เอื้ออำนวยในการปล่อยให้เช่าง่าย โดยจะต้องทำรายได้จากค่าเช่าต่อ ตร.ม.ให้ได้มากที่สุด ซึ่งจะทำให้ได้รับผลตอบแทนการลงทุนสูงสุด

เมื่ออ่านจบบทความนี้แล้วนักลงทุนที่สนใจที่จะลงทุนในคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า โดยมุ่งจับลูกค้ากลุ่มที่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย พอที่จะมีแนวทางในการเลือกซื้อคอนโดฯกันแล้วนะครับ