ส่งซิกเซ็นทรัลพลิกโมเดล”ลาดพร้าว” ร.ฟ.ท.เร่งศึกษาสัญญาเช่าเคาะรายเดิม-ประมูลใหม่

ผู้ว่าการการรถไฟฯฮึ่ม ! สั่งหาแนวทางพิจารณาที่ดินลาดพร้าว 47.22 ไร่ ก่อนครบสัญญาปี”71 เจรจารายเดิมหรือยึดคืนเปิดประมูลใหม่ จับตาเซ็นทรัลรื้อโมเดลลงทุนใหม่ จ่อทุบทิ้งศูนย์การค้า หวั่นอาคารเก่า 50 ปี รีโนเวตไม่คุ้ม ซุ่มผนึกบีทีเอสผุดโปรเจ็กต์ยักษ์ย่านพหลโยธินรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อขยายหมอชิต-คูคต ดีเดย์ มี.ค.นี้ ร.ฟ.ท.ประมูลที่ดินบางซื่อแปลง A 32 ไร่ กว่าหมื่นล้าน รับสายสีแดงเปิดหวูดปี”64 ขาใหญ่จ้องตาเป็นมัน

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ในแผนฟื้นฟูกิจการรถไฟ จะมีการนำที่ดินแปลงใหญ่มีศักยภาพมาพัฒนาเชิงพาณิชย์สร้างรายได้ในระยะยาว ได้แก่ ย่านสถานีกลางบางซื่อ 1,100 ไร่ ในอนาคตจะพัฒนาเป็นเมืองใหญ่เมืองหนึ่ง

แปลง 32 ไร่ ขายซอง มี.ค.นี้

จะเริ่มพื้นที่แปลง A 32 ไร่ ติดสถานีกลางบางซื่อจะเปิดประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุน PPP ในเดือน มี.ค.นี้ พัฒนาเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัยมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท รับกับการเปิดใช้รถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตและบางซื่อ-ตลิ่งชัน จะเปิดเดือน ม.ค. 2564

ยังมีย่านมักกะสัน 497 ไร่ ที่ยังมีพื้นที่เหลือจากที่ส่งมอบให้กับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน สถานีแม่น้ำ 227 ไร่ โรงแรมรถไฟหัวหิน 72 ไร่ พื้นที่ย่านสถานีรถไฟชานเมืองสายสีแดง 7 สถานี 97 ไร่ ย่านสถานีรถไฟทางคู่ 25 สถานี เช่น หนองคาย ขอนแก่น โดยจะมีบริษัท บริหารสินทรัพย์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของรถไฟมาบริหารจัดการ

จ่อคุยเซ็นทรัลที่ดินลาดพร้าว

“การจัดหารายได้จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในช่วง 10-20 ปีแรก จะมีรายได้ไม่มาก เพราะเป็นช่วงการลงทุนพัฒนา เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว การทำสัญญารอบแรกจะมีรายได้น้อย เพราะช่วงที่ทำสัญญากับเซ็นทรัล ที่ดินยังเป็นทุ่งนาให้ควายเดิน ยังไม่มีความเจริญเหมือนอย่างปัจจุบัน แต่การต่อสัญญาครั้งที่ 2 อีก 20 ปี มีประเมินมูลค่าทรัพย์สินและค่าเช่ากันใหม่ รถไฟได้รายได้เข้ามา 20 ปี กว่า 2 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยรายได้ปีละกว่า 1,000 ล้านบาท ตอนนี้เข้าสู่ปีที่ 11 แล้ว อีก 9 ปี ที่เหลือมอบให้รถไฟเร่งหาแนวทางจะทำยังไงต่อไป ต้องเริ่มคุยกับเซ็นทรัลได้แล้ว จะทุบทิ้งหรือจะนำที่ดินแปลงนี้คืนหรือคิดโมเดลการพัฒนาใหม่ พิจารณาตามเงื่อนไขสัญญาเพราะโลกเปลี่ยนไป ศูนย์การค้าอาจจะไม่มีก็ได้ตรงนี้”

แหล่งข่าวจากการรถไฟฯกล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว และโรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ตั้งแต่ปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธ.ค. 2551 จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค. 2551-วันที่ 18 ธ.ค. 2571 โดยการรถไฟฯได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท

เปิดค่าเช่าปี”63-71

ปัจจุบันการรถไฟฯได้ค่าเช่าระหว่างปี 2551-2561 เป็นวงเงิน 8,668 ล้านบาท โดยปี 2562 จ่ายแล้วเมื่อวันที่ 18 ธ.ค.ที่ผ่านมา จำนวน 1,036 ล้านบาท เหลืออีก 9 ปี จะครบกำหนดสัญญา โดยเซ็นทรัลจะจ่ายค่าเช่าให้อีกกว่า 10,000 ล้านบาท เป็นค่าเช่าปี 2563 จำนวน 1,099.111 ล้านบาท

ปี 2564 จำนวน 1,165.058 ล้านบาท ปี 2565 จำนวน 1,234.961 ล้านบาท ปี 2566 จำนวน 1,309.059 ล้านบาท ปี 2567 จำนวน 1,387.603 ล้านบาท ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท

ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท

โดยจ่ายภายในวันที่ 18 ธ.ค.ของปีก่อนวันเริ่มต้นสัญญา เช่น ของปี 2563 ต้องจ่าย 18 ธ.ค. 2562

“การต่อสัญญาครั้งที่ 2 ดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ นอกจากค่าเช่า ทางเซ็นทรัลได้ลงทุนปรับปรุงอาคารให้ใหม่ 2 ครั้ง เพราะอาคารที่สร้างมีอายุ 30 ปีแล้ว ในปี 2554 วงเงิน 2,400 ล้านบาท และปี 2556

ทั้งนี้ ในสัญญาที่ต่อครั้งที่ 2 จะครบกำหนดปี 2571 ไม่ได้ระบุว่า จะต้องเจรจากับเซ็นทรัล จะบอกแค่ว่าในช่วง 3 ปีก่อนหมดสัญญาจะต้องเตรียมส่งมอบอะไรให้รถไฟบ้าง จะต่างจากครั้งแรกที่ระบุว่า จะต้องเจรจากับเซ็นทรัลเป็นรายแรก”

เซ็นทรัลส่งคนดูลาดเลา

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ทั้งนี้ การพิจารณาครั้งใหม่นี้ คาดว่าจะต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ จะต้องจ้างที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และแนวทางการต่อสัญญาจะใช้วิธีการไหน ระหว่างเจรจากับรายเดิมหรือเปิดประมูลใหม่

“ทางเซ็นทรัลก็เริ่มเข้ามาคุยกับทางการรถไฟฯบ้างแล้ว ยังมีความประสงค์ที่จะเช่าที่ดินต่อ แต่ว่าการพัฒนาอาจจะมีการปรับเปลี่ยนไป เพราะจะมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ปัจจุบันกำลังจะสร้างสกายวอล์กเชื่อม แต่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด เพราะอายุอาคารศูนย์การค้าก็ค่อนข้างเก่า เมื่อครบกำหนดสัญญาก็ 50 ปีพอดี อาจต้องรีโนเวตครั้งใหญ่และใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง สู้ทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่น่าจะคุ้มค่ากว่า ถามว่าอายุตึกอยู่ได้นานกว่านี้ไหม ก็ได้แต่ว่าศูนย์การค้าเป็นอาคารที่มีคนเดินพลุกพล่านจำนวนมากจะต้องมีความปลอดภัยค่อนข้างสูง และไม่รู้ว่าเทรนด์การพัฒนาในอนาคตข้างหน้าจะเป็นยังไง”

ชิงดำ “เดอะมอลล์” ที่ดินบางซื่อ

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ ทางกลุ่มเซ็นทรัลยังสนใจจะร่วมประมูลพัฒนาที่ดินแปลง A ติดสถานีกลางบางซื่อด้วย ซึ่งที่ดินแปลงนี้มีเอกชนรายใหญ่รายหลายสนใจ เช่น เดอะมอลล์

อนึ่ง ก่อนหน้านี้ นายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เปิดเผยว่า มีแผนจะซินเนอร์ยี่ที่ดินตรงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว กับโครงการจะพัฒนาบนที่ดินเยื้องแดนเนรมิตของจีแลนด์และบีทีเอสที่เซ็นทรัลเข้าไปซื้อหุ้นเป็นโครงการมิกซ์ยูสบีทีเอสแย้มร่วมทุนมิกซ์ยูสพหลฯ

ด้านนายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริษัท บีทีเอสกรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ BTS เปิดเผยว่า ที่ดิน 48 ไร่ ใกล้พหลโยธิน 24 ที่ซื้อร่วมกับจีแลนด์ มีแผนจะพัฒนาร่วมกับกลุ่มเซ็นทรัลในอนาคต รับกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต แต่ยังไม่สามารถบอกรายละเอียดได้ในขณะนี้