Unseen “ลูกค้าจีนโพ้นทะเล” คลื่นลูกใหม่ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทย

ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมยังเต็มไปด้วยข้อกังขาเกี่ยวกับกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่ทะลักเข้ามาช็อปห้องชุดในเมืองไทยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ภาวะน้ำขึ้นให้รีบตักยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องหรือไม่ในปีนี้ หรือว่าลูกค้าจีนจะหายเกลี้ยง รวมทั้งยอดจองซื้อเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะรับโอนหรือเปล่า

จีนนิยมซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุน

ล่าสุด ศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real เปิดเวทีเสวนาหัวข้อ “อสังหาฯไทยกับตลาดจีน” ภายในบูท ALNEX Aluminium โดยมี “พี่จ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ” เอ็มดีฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ รับเชิญเป็นวิทยากร

เปิดประเด็นด้วยข้อมูลจากเว็บไซต์ Juwai สำรวจกลุ่มลูกค้าคนจีนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศจีน พบว่าประเทศไทยเป็นอันดับ 1 อยู่บนหัวแถวที่คนจีนต้องการซื้อมากที่สุด

ข้อมูลตอกย้ำด้วยว่า สัดส่วน 70.1% ต้องการซื้ออสังหาฯไทยเพื่อการลงทุน, สัดส่วน 49.3% ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

ภาพรวมคำตอบคนจีนที่สนใจซื้ออสังหาฯในต่างประเทศ โฟกัสตลาดอาเซียนต้องการซื้อเพื่อลงทุนเป็นหลัก เปรียบเทียบกับประเทศในทวีปอื่น ๆ มีวัตถุประสงค์อื่นเพิ่มเติม ทั้งเพื่อการศึกษาของบุตรหลาน เพื่อขอสัญชาติ และเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น

ผลตอบแทนดี 4-5%

สาเหตุที่ชาวจีนนิยมออกมาซื้ออสังหาฯนอกประเทศ เพราะรัฐบาลจีนออกกฎระเบียบควบคุมไม่ให้คนจีนซื้อในประเทศมากเกินไป จนมีผลให้ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยรัฐบาลกังวลปัญหาฟองสบู่ราคาอสังหาฯ กับภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่ผู้ประกอบการแข่งกันสร้างโครงการออกมา และขายได้หมดในเวลาอันรวดเร็ว แต่โครงการกลับไม่มีคนอยู่อาศัยเมื่อสร้างเสร็จ แสดงถึงมีการซื้อเก็งกำไรจำนวนมาก

คำถามน่าสนใจคือกำลังซื้อคนจีนมาจากไหน คำตอบสูตรสำเร็จมาจากประชากรคนจีนระดับชนชั้นกลางทวีจำนวนมากขึ้นแบบก้าวกระโดด เป็นผลลัพธ์จากการขยายตัวทางเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาลที่ผลักดันให้คนชนบทเข้ามาทำงานในเมืองใหญ่ ทำให้มีรายได้มากขึ้น

ประเด็นอยู่ที่เมื่อมีกำลังซื้อมากขึ้น แต่รัฐบาลจีนกลับควบคุมการซื้ออสังหาฯในประเทศ ในขณะที่พฤติกรรมคนจีนโดยพื้นฐานได้รับการปลูกฝังมาว่าต้องลงทุน ตัวเลือกนำเงินฝากธนาคารจึงไม่ใช่คำตอบสุดท้าย แต่การเลือกซื้ออสังหาฯ เป็น 1 ในรูปแบบการลงทุนที่พวกเขาสนใจ

หลังจากลูกค้าจีนเริ่มมองหาแหล่งลงทุนนอกประเทศ ตลาดอสังหาฯไทยจึงเป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ สินค้าคอนโดมิเนียมไทยที่ราคาไม่แพง ผลตอบแทนดี 4-5% ต่อปี รูปแบบโครงการสวยงาม แม้ว่าขนาดยูนิตเล็กกว่าในประเทศจีนก็ตาม แต่ไม่เป็นอุปสรรค เพราะตั้งใจซื้อลงทุนอยู่แล้ว

ลูกค้าหลักมาจากฮ่องกง-จีน

ปัจจุบันรัฐบาลจีนออกกฎให้คนจีน 1 คนสามารถโอนเงินออกนอกประเทศได้เพียง 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ/คน/ปีตกคนละ 1.5 ล้านบาท ดังนั้น มูลค่าการโอนเงินเข้ามาเพื่อซื้อหรือวางเงินจองโครงการ-ผ่อนดาวน์ในปี 2561 อยู่ที่ 92,162 ล้านบาท เงินก้อนใหญ่สัดส่วน 43% เป็นเงินที่โอนมาจากฮ่องกงและจีน

เมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าการซื้อขายในประเทศไทยปี 2561 อยู่ที่ 1.14 ล้านล้านบาท เท่ากับสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 92,162 ล้านบาท คิดเป็น 8% เท่านั้น นั่นหมายความว่าตลาดอสังหาฯในประเทศไทยยังต้องหวังพึ่งลูกค้าคนไทยอยู่ต่อไป

ตามให้ทัน “คนจีนรุ่นใหม่”

“พี่จ๊อก-สุรเชษฐ” ฉายภาพให้เห็นด้วยว่า จับสังเกตชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยช่วงหลัง ๆ มาในรูปแบบเดินทางเข้ามาด้วยตัวเองมากขึ้น ที่เรียกว่านักท่องเที่ยว FIT-free independent traveller ไม่ใช่มากับกรุ๊ปทัวร์แบบในอดีต ดังนั้น ที่พักระบบ sharing economy แบบ Airbnb จึงได้รับความนิยมมากขึ้นจากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้

อย่างไรก็ตาม หากเจาะจงนักท่องเที่ยวชาวจีน พวกเขาไม่ได้พึ่งแอร์บีเอ็นบีแต่จะมีระบบ sharing economy ของพวกเขาเอง ผ่านทาง Ctrip รูปแบบคล้ายกับ Agoda แต่ Ctrip ให้บริการผู้ใช้ในประเทศจีนเป็นหลัก มีเครือข่ายและการให้บริการแบบเดียวกับ Airbnb

ที่สำคัญ Ctrip ได้รับความนิยมในกลุ่มคนจีนอย่างสูง โดยมีคนจีนจำนวนไม่น้อยเลือกพักในคอนโดมิเนียมที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแทนโรงแรม

เมื่อถามถึงขนาดตลาดพบว่า ยุคนี้คนจีนที่มีพาสปอร์ตไม่เกิน 300 ล้านคน แนวโน้มในอนาคตเชื่อว่าคนจีนเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น

ประเด็นที่ชี้ให้เห็นยังรวมถึงทัศนคติคนไทยที่มีต่อคนจีนควรจะเปลี่ยนด้วย เนื่องจากเป็นคนจีนรุ่นใหม่ที่เติบโตมาในยุคเศรษฐกิจจีนขยายตัวในระดับต้น ๆ ของโลก ยุคที่เทคโนโลยีจีนแซงหน้าหลาย ๆ ประเทศไปแล้ว และเติบโตในยุคสังคมไร้เงินสดสมบูรณ์แบบ

“คนจีนกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่อาจสร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับประเทศอื่น ๆ ที่พวกเขาไปเยือนทั้งไปเที่ยวและทำงาน เพราะมีฐานะดี และไม่คุ้นชินกับระบบอะไรบางอย่างที่ล้าหลังกว่าในประเทศตนเอง เห็นได้จากร้านค้าหรือบริการหลายอย่างในประเทศไทยที่จำเป็นต้องมีระบบรองรับสังคมไร้เงินสดที่แพร่หลายมาจากประเทศจีนตามกลุ่มนักท่องเที่ยวเข้ามา”

เทรนด์ใหม่ลูกค้าจีนโพ้นทะเล

ข้อมูลจำเพาะเจาะจงตลาดอสังหาฯ ต้องพยายามเข้าใจและปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของผู้ซื้อชาวจีน ปัจจุบันครบเครื่องทั้งเว็บไซต์, influencer, blogger ที่เป็นชาวจีนสร้าง content เกี่ยวกับตลาดอสังหาฯไทยมากมาย ผู้ซื้อชาวจีนจึงรับรู้ตลาดในลักษณะที่ไม่แตกต่างจากคนไทยมากนัก แตกต่างจากในอดีตโดยสิ้นเชิง

นายหน้าหรือผู้ประกอบการจัดโรดโชว์โครงการจำเป็นต้องทำตรงไปตรงมาในรูปแบบเดียวกับที่ขายคนไทย ทั้งด้านราคา ทำเล การเปลี่ยนแปลงของทำเลต่าง ๆ ไม่ได้ยิ่งหย่อนไปกว่าคนไทย เพราะคนที่สร้างสรรค์ content เหล่านี้อยู่อาศัยในเมืองไทย 3-4 ปี จึงรู้และสามารถหาข้อมูลต่าง ๆ ได้ไม่แตกต่างจากคนไทย

ไฮไลต์การเสวนาของ “พี่จ๊อก-สุรเชษฐ” อยู่ที่เทรนด์ใหม่หมาดล่าสุด มาจากลูกค้าจีนที่อาศัยหรือใช้ชีวิตนอกประเทศจีน อาจเรียกว่าได้กลุ่มคนจีนโพ้นทะเล อาจได้สัญชาติเป็นพลเมืองสหรัฐอเมริกา, อียู, ออสเตรเลีย, นิวซีแลนด์ ฯลฯ

จุดเด่นคนจีนกลุ่มนี้มีอิสระในการโอนเงินหรือเลือกซื้ออสังหาฯ มากกว่าคนจีนในประเทศจีน เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ตัดสินใจง่าย และมีรสนิยมหรือว่าความชอบที่แตกต่างจากคนจีน เพราะใช้ชีวิตในต่างประเทศนานจนเข้าใจและซึมซับความเป็นสากลมากกว่า

Selling point เจาะตลาดคนจีนโพ้นทะเล สินค้าอสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนตัวเองหรือพยายามใส่ความเป็นจีนหรือต่างชาติลงไปในโครงการมากเกินไป เพราะลูกค้าไม่ได้ต้องการอะไรที่เหมือนกับในประเทศตัวเอง แต่ต้องการความแตกต่าง ต้องการเอกลักษณ์ของแต่ละประเทศ หรือต้องการความ unique ที่แตกต่าง

โอกาสปิดการขายจะมีสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ