อสังหาฯ 4 จังหวัดเหนือทรงตัว “เชียงใหม่” รุกเดินหน้าตอบโจทย์คนจีน

ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมีความเสี่ยงรอบด้าน ทำให้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค 71 จังหวัด (ไม่นับรวมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล) ครึ่งแรกของปี 2562 ด้านอุปสงค์ปรับตัวลดลง พร้อมด้วยผลกระทบของมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่วนในด้านอุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีการปรับตัวลดลง แต่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561

โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญโดยเฉพาะ 4 จังหวัดภาคเหนือ “เชียงใหม่ เชียงราย ตาก และพิษณุโลก” ผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มอยู่ในภาวะทรงตัว โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดเสวนา “วิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 2020” ฉายภาพให้เห็นว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นของภาคเหนือยังคงเป็นตลาดในจังหวัดเชียงใหม่ เพราะมีซัพพลายเออร์มากที่สุดและมี options สูงที่สุด

4 จว.เหลือขายเฉียด 5 หมื่น ล.

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจช่วงศรึ่งแรกปี 2562 โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ของ 4 จังหวัดภาคเหนือ มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 360 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 14,019 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 49,997 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 4.3 ร้อยละ 11.1 และร้อยละ 10.1 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 345 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 12,616 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 45,402 ล้านบาท)

โดยแบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรร มีจำนวนโครงการ 298 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 11,306 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 41,366 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 7.2 ร้อยละ 17.1 และร้อยละ 15.8 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 278 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 9,654 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 35,724 ล้านบาท) และโครงการอาคารชุด มีจำนวน 59 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 2,695 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 8,259 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 7.8 ร้อยละ 8.1 และร้อยละ 9.0 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 64 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,931 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 9,073 ล้านบาท)

สำหรับโครงการวิลล่า มีจำนวนโครงการ 3 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 18 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 373 ล้านบาท มีจำนวนโครงการทรงตัวจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 แต่จำนวนหน่วย และจำนวนมูลค่าเหลือขายลดลง ร้อยละ 41.9 และร้อยละ 38.4 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 3 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 31 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 605 ล้านบาท)

คาดปี’63 บ้านเหลือขายอื้อ

สำหรับประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดภาคเหนือ ปี 2563 มีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 11,023 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 8,962 หน่วย คิดเป็น 81.3% อาคารชุดมีประมาณ 2,061 หน่วย คิดเป็น 18.7% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 47.8% รองลงมาเป็นอาคารชุด 18.7% ทาวน์เฮาส์ 16.1% บ้านแฝด 12.3% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์ โดยแยกเป็น จังหวัดเชียงใหม่จะมีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 6,943 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 5,287 หน่วย คิดเป็น 76.1% อาคารชุดมีประมาณ 1,656 หน่วย คิดเป็น 23.9% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 47.1% รองลงมาเป็นอาคารชุด 23.9% ทาวน์เฮาส์ 15.3% บ้านแฝด 11.7% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์จังหวัดเชียงราย มีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 1,860 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 1,816 หน่วย คิดเป็น 97.6% อาคารชุดมีประมาณ 44 หน่วย คิดเป็น 2.4% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 49.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 27.7% อาคารพาณิชย์ 16.0% บ้านแฝด 4.2% ที่เหลือเป็นอาคารชุด, จังหวัดตาก มีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 323 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 244 หน่วย คิดเป็น 75.5% อาคารชุดมีประมาณ 79 หน่วย คิดเป็น 24.5% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 56.7% รองลงมาเป็นอาคารชุด 24.5% อาคารพาณิชย์ 10.5% ทาวน์เฮาส์ 8.4% และจังหวัดพิษณุโลกมีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 1,897 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 1,615 หน่วย คิดเป็น 85.1% อาคารชุดมีประมาณ 282 หน่วย คิดเป็น 14.9% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 46.8% รองลงมาเป็นบ้านแฝด 24.2% อาคารชุด 14.9% ทาวน์เฮาส์ 9.2% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์

“ภาพรวมในปีนี้ เชียงใหม่มีการขายดี สินค้าใหม่เพิ่มขึ้นได้อีก สามารถขยายตัวได้ในพื้นที่เซฟโซน ส่วนเชียงรายจากการสำรวจเหลือสต๊อกอยู่แต่ไม่มาก มีทิศทางการเปิดตัวโครงการลดลง แต่น่าจะมีการปรับตัวที่ดีขึ้น ด้านจังหวัดตาก สภาพตลาดบวมเล็กน้อย โอเวอร์ซัพพลายเล็กน้อย มีโครงการใหม่เปิดไม่มาก และพิษณุโลกซัพพลายมาก แต่การขายไม่ดีนัก สต๊อกจึงค่อนข้างมาก และต้องเฝ้าระวัง เร่งระบายออกมาเพื่อให้มีการปรับตัวดีขึ้น ขณะที่เชียงใหม่ดีอยู่แล้ว และคาดว่าจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง”

เชียงใหม่ตอบโจทย์จีนได้รอด

“ไพศาล ภู่เจริญ” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูน และประธานกรรมการบริหารบริษัท อรสิริน จำกัด กล่าวว่า จังหวัดเชียงใหม่เป็นตลาดหลักของ 4 จังหวัดในภาคเหนือ ยอดขายคอนโดฯสูงกว่าบ้านเดี่ยว จากการสำรวจกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติซึ่งเริ่มเข้ามาในปี 2559 มีโบรกเกอร์ (broker) ชาวจีนเป็นตัวยืน เพราะลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่จะเป็นชาวจีน นอกจากนั้นไม่สามารถประเมินอันดับ 2 ได้ แต่บ้านจัดสรรทุนท้องถิ่นยังครองอยู่ ขณะที่คอนโดฯจะมีบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯผสมกัน

“อสังหาฯจังหวัดเชียงใหม่คนที่ขายได้ก็ได้ คนที่ขายไม่ได้และเหลือค้างสต๊อกก็เหลืออยู่อย่างนั้น ข้อมูลไม่ค่อยเสถียรต้องลงลึกในดีเทลแต่ละโครงการ แต่หากเรียงลำดับ 10 โครงการ 3 อันดับแรกเรียกว่ากินมาร์เก็ตแชร์ไปทั้งหมดแล้วเกือบ 70-30% อย่างโครงการของอรสิรินสัดส่วนการขายให้ชาวต่างชาติเป็นจีนจากแผ่นดินใหญ่ 49% ขายหมด เหลือสัดส่วนของคนไทย 51% ที่ยังขายไม่หมดก็มี และทำเลที่ขายดีที่สุดจะอยู่ในโซนใกล้เซ็นทรัล”

“ปราชญ์ วงศ์วรรณ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยว่า เชียงใหม่ถือว่าเป็นจังหวัดที่โชคดี เพราะตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติยังขยายตัว แม้ว่าจะขยายตัวลดลงและการใช้จ่ายต่อหัวจะลดลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ 23% ของนักท่องเที่ยวจีนที่จะวางแผนท่องเที่ยวยังเลือกเอเชีย และใน 23% คิดเป็นการท่องเที่ยวในประเทศไทย 61% ฉะนั้น ไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวจีนอยู่ และเป็นลูกค้า FIT เกือบ 80% มีเส้นทางบินตรงเชียงใหม่-จีน มากถึง 17 เส้นทาง และที่สำคัญ คือ เชียงใหม่ยังเป็น 1 ใน 10 เมืองท่องเที่ยว ที่มีค่าใช้จ่ายต่ำสุดจากทั่วโลก แม้ว่าคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยยังอยากซื้ออสังหาฯที่พัทยาเป็นอันดับ 1 เชียงใหม่ยังคงเป็นอันดับ 3 และส่วนใหญ่ซื้ออสังหาฯในประเทศไทยเพื่อการลงทุนกว่า 73% และซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเข้ามาเรียนตามลำดับ บางคนอาจจะเข้ามาประกอบธุรกิจก็มีบ้าง