REIC ประเมินปี 2562 “อสังหาตกท้องช้าง” มาตรการรัฐตัวคูณล้างซัพพลาย 5-14%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC นำเสนอผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 9 เดือนแรก หลังจากมีมาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้านบาท ตั้งแต่ 1 พฤศจิกายน 2562-24 ธันวาคม 2563

ไฮไลต์ต้องการจะบอกว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ “มี ดีกว่าไม่มี” อย่างน้อยเป็นตัวช่วยดูดซัพพลายออกไปจากตลาดได้ 5% ในเขต กทม.-ปริมณฑล และคาดการณ์ดูดซับได้ 14% ในตลาดต่างจังหวัดทั่วประเทศ

ปี’62 ตลาดย้อนรอยปี’57

ผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ เพื่อลดภาวะร้อนแรงอันเกิดจากการเก็งกำไรอสังหาฯบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% สำหรับการขอสินเชื่อหลังที่ 2 เป็นต้นไป เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562

ล่าสุด ณ ไตรมาส 3/62 เฉพาะเขต กทม.-ปริมณฑล บ้านแนวราบเปิดตัวติดลบ -57.3% 8,879 ยูนิต เป็นภาวะเปิดตัวติดลบติดต่อกัน 3 ไตรมาส

คอนโดมิเนียมหนักปานกัน เปิดตัวใหม่ติดลบ -56.5% จำนวน 11,984 ยูนิต

ในขณะที่ตลาดทั่วประเทศ ณ ครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายเหลือ 270,131 ยูนิต สัดส่วน 56.3% อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล จำนวน 151,993 ยูนิต ต่างจังหวัดสัดส่วน 43.7% จำนวน 118,138 ยูนิต

“ประเมินทั้งปี 2562 ตลาดถอยกลับไปในรอบ 5-6 ปี กลับไปอยู่สถิติของปี 2557”

อดทนรอตลาดฟื้นตัวอีก 3 ปี

ผลของการหดตัวรุนแรงในรอบ 5 ปีดังกล่าว ทำให้ปี 2562 ถูกมองว่าเป็นปี “ท้องช้าง” หมายถึงตลาดอสังหาฯน่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว ทำให้คาดการณ์โดยอัตโนมัติว่าปี 2563 คงไม่ต่ำกว่านี้

กรณีมองโลกสวย หรือ best case ปี 2563 มีโอกาสเติบโตได้ 5% เทียบจากปีนี้

แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดปีหน้าจะฟื้นตัวแต่อย่างใด เพราะแท้ที่จริงแนวโน้มการเติบโต 5% ก็มาจากฐานที่ต่ำลงหรือหดตัวลง

อยากรู้ว่าตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวเมื่อไหร่ เห็นทีจะต้องเทียบเคียงกับปีรุ่งโรจน์ ซึ่งก็คือยุคบูมในปี 2561

คำตอบคือ “ผมมองว่าธุรกิจอสังหาฯขึ้น-ลงเป็นไซเคิล การฟื้นตัวกลับไปอยู่จุดที่เคยบูมอาจต้องใช้เวลา 3 ปี ถือว่าไซเคิลสั้นลงแล้ว ไม่ใช่ไซเคิลยาว ๆ เป็น 10 ปีเหมือนในอดีต”

ลุ้นมาตรการรัฐอุ้มบ้านมือสอง

ท่ามกลางปัจจัยลบสารพัด เทรดวอร์ที่กระแทกภาคส่งออก บริษัททยอยปิดกิจการ-ซ้ำเติมภาวะว่างงาน กำลังซื้อชะลอตัวหนัก มาตรการ LTV ยังค้ำคอ

หนทางที่ภาคอสังหาฯปี 2563 จะกลับมาเติบโตเป็นบวก 5% จากปีนี้ จึงไม่สามารถเติบโตได้โดยลำพัง แต่ต้องอาศัยเหตุการณ์พิเศษจากตัวช่วยคือภาครัฐ

“มาตรการรัฐต้องมีความต่อเนื่อง ถ้าหากที่ทำออกมาให้แล้วยังไดนามิกไม่พอ เชื่อว่ารัฐบาลยังมีเครื่องมือที่จะออกมากระตุ้นได้อีกเป็นระลอก ๆ”

จุดโฟกัสกลับไปอยู่ที่ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งเป็นตลาดหลักและตลาดใหญ่

“ตอนนี้รัฐบาลพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจทุกวิถีทาง ในมุมอสังหาฯยังเหลือลดค่าโอน-จำนองให้กับการซื้อขายบ้านมือสอง ซึ่งเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลกับบุคคล ถ้ามีตัวช่วยลดค่าใช้จ่ายจะทำให้ตลาดคึกคักได้แน่นอน”

บ้าน-คอนโดขึ้นราคาปีละ 3-5%

จากความคาดหวังของผู้กำหนดนโยบายรัฐ ทั้งแบงก์ชาติและกระทรวงการคลัง มองสอดคล้องกันว่า มาตรการเชิงนโยบายทำให้ที่อยู่อาศัยต้องลดราคาลงมา

ประเด็นนี้ “ดร.วิชัย” เลือกมองต่างมุม เพราะคนที่รู้ข้อมูลพัฒนาโครงการย่อมรู้ว่าราคาขายสะท้อน 2 เรื่องหลัก คือ ต้นทุนพัฒนาโครงการกับภาวะแข่งขันระดับเรดโอเชียน

คำตอบสุดท้าย คือ ที่อยู่อาศัยไม่ลดราคาแต่อย่างใด ทั้งยังพบว่าเกณฑ์ตัวชี้วัดต่าง ๆ บ่งชี้ว่า บ้าน-คอนโดฯมีการขึ้นราคาทุกปี เฉลี่ยปีละ 3-5% ด้วยซ้ำไป

“มาตรการรัฐช่วยค่าโอน-จำนองเฉพาะอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ถ้าราคา 4 ล้านคงไม่ได้ลดลงมาสู้ แต่ถ้ามีก็เป็นไปได้ว่าตั้งราคาโอเวอร์ไพรซ์ หรือตั้งราคาเป็นมาร์เก็ตติ้งแล้วทำแคมเปญให้เข้าใจว่าเป็นการลดราคาลงมา เป็นกลยุทธ์การขายมากกว่า แต่ไม่ใช่กลยุทธ์แข่งกันลดราคาตรง ๆ”

ตัวอย่าง ห้องชุด 30 ตารางเมตร ราคาตารางเมตรละ 1 แสนกว่า ๆ หากลดเหลือ 9.5 หมื่นบาท เท่ากับราคาห้องละ 2.85 ล้าน ทำให้ราคาเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐ หรือดีเวลอปเปอร์อาจใช้เทคนิคการรีไซซ์-รีดีไซน์ ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท แต่หดไซซ์เหลือ 28 ตารางเมตร เป็นต้น

ปีหน้าแข่งกันเร่งขาย-เร่งโอน

ข้อแนะนำถึงผู้บริโภคอสังหาฯในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2562 “ดร.วิชัย” ระบุว่า สำหรับผู้บริโภคเป็นโอกาสดีในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง สมเหตุสมผล

แถมมีตัวช่วยจากมาตรการรัฐทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองถึง 3% เทียบเท่าประหยัดล้านละ 3 หมื่นบาท ถ้าซื้อราคา 3 ล้านจะประหยัดถึง 9 หมื่นบาททีเดียว

จังหวะที่ดีที่สุดยังรวมถึงด้านการเงิน เพราะแพ็กเกจสินเชื่อมีการแข่งขันนำเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรกจากสถาบันการเงินต่าง ๆ

เพราะฉะนั้น “…คนซื้อบ้านตอนนี้ ถ้ามีโอกาสรีบซื้อก็ดีนะครับ”

กล่าวสำหรับผู้ประกอบการ สืบเนื่องจากไทม์ไลนมาตรการรัฐทอดยาวถึง 24 ธันวาคม 2563 จึงเป็นโอกาสเร่งสปีด “สร้าง-ขาย-โอน” ให้ทันกับมาตรการรัฐ

อย่างไรก็ตาม สินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งส่วนใหญ่ใช้เวลาก่อสร้างเกิน 1 ปี อาจไม่ได้รับอานิสงส์มากนัก ยกเว้นแต่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือใกล้เสร็จที่อาจมีการเร่งสร้างเพื่อเร่งโอน

ในขณะที่สินค้าแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ เป็นสินค้าที่ “ขึ้นง่าย-จบง่าย-จบได้เร็ว” มีน้ำหนักที่จะแข่งขันกันสูงในปีหน้า