พฤกษาหว่านโซเชียลรับซื้อที่ดินไม่อั้น เพิ่มพอร์ตทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน ลุยบ้าน 3 ชั้นในเมือง

จับสัญญาณ 8 เดือนแรกทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ แข่งกันบูม “พฤกษา เรียลเอสเตท” กางแผนธุรกิจ 2 ปี (2561-2562) รีโมเดลแผนจัดซื้อที่ดินใหม่ หว่านสื่อโซเชียลรับซื้อไม่อั้น ขยับทำเลเข้ามาในเมือง สนลงทุนบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ควบคู่เบ่งพอร์ตทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน ดักลูกค้ากำลังซื้อแน่นปึ้ก ไร้ปัญหากู้ไม่ผ่าน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดช่วง 8 เดือนแรก (มกราคม-สิงหาคม 2560) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในแง่มูลค่ามี 2 โปรดักต์ที่โดดเด่น คือทาวน์เฮาส์กับคอนโดมิเนียม ที่มีอัตราเติบโต 40-56% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

8 เดือนทาวน์เฮาส์-คอนโดฯโต

รายละเอียด ตลาดทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวม 43,807 ล้านบาท ปีนี้เพิ่มเป็น 61,432 ล้านบาท เติบโต 40%, คอนโดฯ มีมูลค่า 94,100 ล้านบาท เพิ่มเป็น 147,100 ล้านบาท เติบโต 56%

ส่วนบ้านเดี่ยว มีมูลค่าตลาดรวม 45,831 ล้านบาท ลดเหลือ 35,336 ล้านบาทในปีนี้ หรือติดลบ -23% บ้านแฝดมีมูลค่า 12,184 ล้านบาท ลดเหลือ 9,961 ล้านบาท ติดลบ -18%

ในขณะที่ด้านจำนวนยูนิตมีการเติบโตในระดับต่ำกว่า โดยทาวน์เฮาส์ยูนิตเติบโต 26% จาก 31,482 ยูนิต เพิ่มเป็น 39,638 ยูนิต, คอนโดฯ เติบโต 17% จาก 61,179 ยูนิต เพิ่มเป็น 71,313 ยูนิต

“แสดงให้เห็นว่าช่วง 8 เดือนแรกปีนี้ โปรดักต์อสังหาฯ มีราคาต่อหน่วยสูงขึ้น ตลาดที่น่าสนใจเป็นโครงการแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ซึ่งพฤกษาฯ เป็นผู้นำตลาดในปัจจุบัน”

เบ่งพอร์ตทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน

นายปิยะกล่าวว่า ทิศทางตลาดเริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์เข้ามาแข่งขันในตลาดทาวน์เฮาส์มากขึ้น สาเหตุเพราะมีปัจจัยกดดันจากราคาที่ดินแพง ทำให้ทาวน์เฮาส์เข้ามาเสนอตัวเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคในทำเลที่มีการพัฒนาคอนโดฯ

ล่าสุด พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทาวน์เฮาส์สร้างเสร็จพร้อมขาย 47,844 ยูนิต มีอัตราขายได้ 27,000 ยูนิต หากไม่มีการสร้างใหม่เพิ่มเติมจะใช้เวลาระบายสต๊อก 18-24 เดือน ส่วนบ้านเดี่ยวเหลือขาย 40,898 ยูนิต ขายได้ 18,000 ยูนิต และคอนโดฯ เหลือขาย 81,000 ยูนิต ขายได้ 55,000 ยูนิต

โดยในช่วงครึ่งปีแรก ทาวน์เฮาส์ราคายูนิตละ 2-3 ล้านบาทมีมูลค่าตลาดรวม 3 หมื่นล้านบาท รองลงมากลุ่มราคายูนิตละ 3-5 ล้านบาท มีมูลค่าตลาดรวม 2 หมื่นล้านบาท

“สินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านเรายังเป็นเจ้าตลาด ใครมาเบียดก็ยาก ตอนนี้พฤกษาฯ ทำราคา 1.5 ล้าน ทำเลขยายไปเรื่อย ๆ ตามความเจริญของเมือง อาทิ รังสิต คลอง 6-คลอง 7 พุทธสาคร ทำเลที่เป็นเส้นขนานกับถนนพระราม 2 ลึกเข้าไปในซอยอย่างโซนศาลพันท้ายนรสิงห์ก็ขายดี เป็นทำเลขอบเมืองแต่การเดินทางสะดวกสบาย”

ผลประกอบการครึ่งปีแรกพบว่า พฤกษาฯ มีส่วนแบ่งตลาดทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท สัดส่วน 70% ของตลาดรวม อย่างไรก็ตาม มีบางกลุ่มราคาที่ยังมีอัตราเติบโตน้อยไปหน่อย หลังจากนี้เป็นต้นไปจึงมีนโยบายเพิ่มพอร์ตรายได้มากขึ้นในกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท

ว่อนโซเชียลรับซื้อที่ดินไม่อั้น

ทั้งนี้ ราคาทาวน์เฮาส์มีส่วนสัมพันธ์โดยตรงกับต้นทุนที่ดิน ในขณะที่บริษัทมองว่าอนาคตทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านบาทเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ทำเลอยู่ในเมือง แต่พอร์ตรายได้ตอนนี้ถือว่าน้อยมาก ดังนั้นจึงต้องปรับโมเดลการจัดซื้อที่ดินใหม่ ปัจจุบันพฤกษาฯ มีส่วนแบ่ง 25% เท่านั้น อนาคตอยากเพิ่มเป็น 30-40% ของตลาดรวม

“อสังหาฯ จุดสำคัญคือที่ดิน โมเดลซื้อที่ดินต้องทำแบบดาวกระจาย ถ้าทำทาวน์เฮาส์ต้อง 15-20 ไร่ บ้านแฝดสัก 30 ไร่ บ้านเดี่ยว 40 ไร่ เพื่อให้สามารถปิดการขายภายใน 2-3 ปี เฉลี่ยที่ดิน 1 ไร่ทำทาวน์เฮาส์ได้ 10 หลัง บ้านแฝด 8 หลัง บ้านเดี่ยว 6 หลัง”

ฟังก์ชั่นบ้านแฝด ที่ดินเริ่มต้น 35 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตรบวกลบ ที่จอดรถ 2 คัน สูงสุดมีแบบ 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ทำครัวไทยใหญ่ขึ้น ห้องรับแขกใหญ่ขึ้น ราคา 3-5 ล้านบาทแต่ได้บ้านหลังใหญ่ขึ้น ส่วนทาวน์เฮาส์มีพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 100 ตารางเมตรบวกลบ

นายปิยะกล่าวด้วยว่า โมเดลซื้อที่ดินแบบดาวกระจาย เน้นทำเลในเมืองด้วยเนื่องจากบริษัทสนใจทำบ้านเดี่ยว 3 ชั้นในเมือง ที่ดินขนาด 7-10 ไร่ ราคาไร่ละ 10 กว่าล้านบาท เจาะลูกค้ากำลังซื้อมีศักยภาพสูง อาจเป็นทำเลเกรดบีหรือเกรดรองลงมาเพราะทำเลไพรมแอเรียคนแย่งกันซื้อสูงมาก เทคนิคคือให้มีถนนเมนเจาะเข้าถึงแปลงที่ดินได้

หมัดเด็ดกลยุทธ์ “พฤกษา 4.0”

นายปิยะกล่าวด้วยว่า นอกจากมีจุดแข็งสามารถรวบรวมแลนด์แบงก์ในทำเลทาวน์เฮาส์แล้ว พฤกษาฯ ยังเหนือกว่าด้วยระบบก่อสร้างสำเร็จรูป 100% โดยปีนี้ไฮไลต์การแข่งขันอยู่ที่ “พฤกษา 4.0” ปรับกลยุทธ์ครบวงจรทั้งโปรดักต์ เซอร์วิส และมาร์เก็ตติ้ง ยกตัวอย่างการปรับโปรดักต์ มีการต่อยอดนวัตกรรมสร้างมูลค่าเพิ่มหรือ HVA (High Value Added) ขยับความสูงเพดานจาก 2.7-2.8 เมตร เพิ่มอีก 30-40 ซม.เป็น 3-3.2 เมตร ซึ่งเป็นระดับความสูงกว่าบ้านเดี่ยวบางโครงการ

นอกจากนี้มีการทำโครงสร้างเสาเข็มรองรับพฤติกรรมผู้บริโภคไว้หมดเรียบร้อย ทำให้มีความสะดวกสบายเวลาต้องการต่อเติมบ้าน โดยลูกค้าเพียงแค่ปูกระเบื้องเพิ่มเติม โดยไม่ต้องตอกเสาเข็มเพิ่มเติม ลดข้อขัดแย้งระหว่างเพื่อนบ้าน ยังมีเทคนิคการออกแบบให้อากาศหมุนเวียนในตัวบ้าน มีห้องอเนกประสงค์ทำเป็นห้องนอนผู้สูงวัยชั้นล่าง ฯลฯ

“ตอนนี้ ครอบครัวเดี่ยวฟังก์ชั่นเขาใช้ทาวน์เฮาส์เหมือนบ้านเดี่ยว ทำเลให้สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ภายในครึ่งชั่วโมง แข่งกับคอนโดฯ แล้วชนะตรงฟังก์ชั่น จึงต้องทำเป็นออโตเมชั่นโฮม”

ปี”61-62 บุกบ้านเดี่ยว-แฝด

ในฐานะผู้ประกอบการรายใหญ่ทำให้มีความได้เปรียบในการแข่งขัน นายปิยะกล่าวว่า บริษัทปรับรอบธุรกิจให้สั้นและเร็ว เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะขึ้นหรือลง ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ 44 วัน บ้านเดี่ยว 73 วัน คอนโดฯ โลว์ไรส์ 1 ปี คอนโดฯไฮไรส์ 2 ปี

ขณะเดียวกัน แผนธุรกิจตั้งแต่ปี 2561-2562 ทิศทางบริษัทต้องการเพิ่มพอร์ตรายได้จากตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากขึ้น สัดส่วนรายได้แต่ละโปรดักต์ ดังนี้ ทาวน์เฮาส์ จาก 45% เหลือ 40% ไปเพิ่มพอร์ตบ้านเดี่ยวรวมบ้านแฝด 30% และคอนโดฯ 30%

ส่วนปัญหาในฝั่งผู้ซื้อยังคงเป็นเรื่องสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ทำให้มียอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตในอัตราสูง รวมทั้งแนวโน้มปัจจัยกดดันยังเป็นภาระหนี้สินภาคครัวเรือน บริษัทโฟกัสกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีงานประจำหรือมนุษย์เงินเดือน เจ้าของกิจการ ผู้บริหาร ฐานรายได้เดือนละ 30,000-100,000 บาท เป็นกลุ่มสามารถขอสินเชื่อได้ง่ายกว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ