เหล็กแพง อสังหาฯกัดฟันตรึงราคา แนะซื้อบ้าน-คอนโดต้นทุนเก่า

จีนขย่มดีมานด์ใช้เหล็กตลาดโลกส่งแรงกระเพื่อมตลาดเหล็กเส้น (เหล็กก่อสร้าง) ในเมืองไทย ราคาหน้าโรงงานดีดขึ้นมาอยู่ที่ 26 บาท/กก. ดีเวลอปเปอร์เผยกระทบจิ๊บจ๊อย กางสูตรคำนวณบ้าน-คอนโดฯมีต้นทุนเหล็ก 3-5% ของราคาขายเท่านั้น “ศุภาลัย” แนะปี 2564 ยุคทองผู้บริโภคเลือกช็อปที่อยู่อาศัยต้นทุนเก่า RK คุมก่อสร้างตามกำลังซื้อยุคโควิด “กานดาฯ” โฟกัสกระแสเงินสด-เน้นบริหาร cash out รายจ่ายลงทุนต้องมีรายรับยอดขายมารองรับ บิ๊กรับเหมาอาคาร “พรีบิลท์” มองเทรนด์วัสดุก่อสร้าง-ราคาที่อยู่อาศัยทรงตัวยาวถึงปี 2567

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์โควิดทั่วโลกมีผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่มสูงขึ้นทุกวัน แต่ในประเทศจีนเหมือนหนังคนละม้วนเพราะมีการประกาศว่ารัฐบาลสามารถควบคุมและป้องกันการแพร่ระบาดได้แล้ว จากนั้นจึงเป็นช่วงเวลาของการพลิกฟื้นเศรษฐกิจขนานใหญ่ โดยการลงทุนภาครัฐของจีนกลายเป็นตัวกระตุ้นดีมานด์ใช้เหล็กและเป็นตัวจุดประกายภาวะราคาเหล็กแพงขึ้น ผลกระทบจากดีมานด์ใช้เหล็กของจีนที่มีต่อตลาดโลก ส่งแรงกระเพื่อมมาถึงประเทศไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ทั้งนี้ วัสดุเหล็กแบ่งเป็นเหล็กอุตสาหกรรมกับเหล็กก่อสร้าง ซึ่งเหล็กก่อสร้างมีผลกระทบจากการนำวัตถุดิบเศษเหล็กหรือ scrap มาผลิตเหล็กเส้น โดยราคาเหล็กตลาดโลกมีทิศทางขยับขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2564 ปัจจุบันราคาเศษเหล็กตลาดโลกอยู่ที่ 485 เหรียญ/ตัน สะท้อนออกมาเป็นราคาเหล็กเส้นหน้าโรงงาน ณ สัปดาห์ที่ 2 ของเดือนพฤษภาคม 2564 อยู่ที่ 26 บาท/กก. จนกระทั่ง 7 สมาคมผู้ผลิตเหล็กในประเทศไทยยื่นหนังสือขอความช่วยเหลือจากรัฐบาล

จุดโฟกัสของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีการใช้เหล็กเส้นเป็นหนึ่งในวัสดุก่อสร้างหลัก ในภาวะราคาเหล็กขาขึ้นทำให้เกิดคำถามว่าจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นด้วยหรือไม่

คอนโดฯไม่กระทบในระยะสั้น

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การใช้เหล็กคงกระทบสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมเยอะกว่าแนวราบเล็กน้อย เพราะสัดส่วนต้นทุนอาจจะมากกว่า ส่วนแนวราบมีเหล็กอยู่ด้วยแต่เป็นเปอร์เซ็นต์ที่ไม่มากเท่ากับคอนโดฯในแง่ของต้นทุนรวม และอย่างที่ทราบมันไม่ได้เป็นอิมแพ็กต์ที่ใหญ่นักเมื่อเทียบกับต้นทุนโดยรวม

“โดยทั่วไปคอนโดฯเป็นส่วนที่กระทบเยอะกว่า แต่ในขณะเดียวกัน margin ในระยะสั้นจะไม่โดนผลกระทบเพราะคอนโดฯที่เราจะโอนปีนี้หรือปีหน้าเหล็กที่ต้องใช้ส่วนใหญ่มีการซื้อและใช้ไปหมดแล้ว จะกระทบคอนโดฯในปีถัดไป เช่น ปี 2566-2567 ก็คงมีผลกระทบบ้างแต่คงไม่มากนัก เพราะไม่ได้แปลว่าพอถึงตอนนั้นจริง ๆ ราคาเหล็กจะต้องวิ่งขึ้นต่อไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีวันหยุด มันก็ขยับขึ้นขยับลงตลอดเวลา”

ชี้ปี 2564 ที่อยู่อาศัยต้นทุนเก่า

นายไตรเตชะกล่าวว่า ประเด็นเหล็กราคาแพงขึ้นยิ่งเป็นตัวย้ำเตือนว่าสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ขณะนี้เป็นสินค้า available ในตลาดแล้ว จึงเป็นช่วงนาทีทองของลูกค้าถ้ามีความต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดฯสามารถหาซื้อในราคาต้นทุนเก่าเพราะ login ต้นทุนราคาเหล็กไปหมดแล้ว ประกอบกับมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยผ่อนบ้านต่ำ ทำให้เป็นข้อได้เปรียบมากขึ้นไปอีก

“ในอดีตตอนช่วงที่ราคาเหล็กพีกก่อนน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 เราก็หันมาใช้วัสดุคอนกรีตที่ถึงแม้ราคาแพงมากขึ้นแต่ความแข็งแรงก็มากขึ้นด้วย เพื่อสร้าง structure ที่มีระดับความแข็งแรงเดียวกันแต่เราสามารถใช้เหล็กได้น้อยลง ทำให้ควบคุมต้นทุนได้ ในรอบนี้ก็คงต้องมาดูกันอีกทีว่าราคาเหล็กที่ขยับขึ้นไปมันคุ้มหรือไม่คุ้มที่จะให้เราทำในลักษณะนั้น ถ้าคำนวณต้นทุนแล้วคุ้มก็สามารถ trade off ได้ ที่เหลือก็มาดูว่าการออกแบบใช้เหล็กมากขึ้นหรือใช้เหล็กน้อยลงได้ยังไง สุดท้ายมีข้อคำนึงอยู่ที่ราคาขายเราสามารถ absorb แทนลูกค้า หรือถ้าไม่ไหวจริง ๆ ต้องปรับราคาลูกค้าจะรับไหวไหม” นายไตรเตชะกล่าว

คุมต้นทุนสร้างตามยอดขาย

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด หรือ RK กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ปกติราคาเหล็กที่สูงมากขึ้นมีผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างสูงขึ้น สำหรับโครงการใหม่ที่มีการก่อสร้างใหม่ แต่โครงการแนวราบงานก่อสร้างบริษัทควบคุมไม่ให้ขยายตัวไปเร็วกว่าสัดส่วนของการขาย ทำให้สามารถควบคุมระยะเวลากับปริมาณงานก่อสร้างได้กล่าวคือ ยอดขาย 10 หลังบริษัทก็ทำสต๊อกแค่ 10 หลัง

ทั้งนี้ ต้นทุนค่าจ้างรับเหมาก่อสร้างคิดเป็น 30% ของต้นทุนพัฒนาโครงการรวมในสัดส่วนของค่ารับเหมามีค่าวัสดุ 70% และในสัดส่วนค่าวัสดุทั้งหมดมีค่าเหล็กสัดส่วนไม่เกิน 15%

“เวลาเหล็กขึ้นราคาผู้รับเหมาเองก็จะป้องกันความเสี่ยงไว้ โดยบวกเพิ่มจากราคาเดิมขึ้นมา 10% ของค่าก่อสร้างทั้งหมด เขาก็เผื่อไว้ว่าในอนาคตเขาไม่มั่นใจว่าราคาเหล็กมันจะบวกต่อเนื่องหรือเปล่า แต่สัดส่วนเมื่อกี้ที่กล่าวมาเป็นสัดส่วนของวิธีคิดของการตั้งค่าก่อสร้าง แต่ส่วนที่เวลาผู้รับเหมาขอเพิ่มจากตัวสัญญาใหม่เขาก็จะเพิ่มขึ้นมา 10% เผื่อไว้อยู่ก่อน สมมุติในอนาคตราคาที่บวกเผื่อถ้าเหล็กขึ้นราคาไม่ถึงเราก็มาปรับสัญญาลดราคาค่ารับเหมากลับไปสู่ภาวะปกติของตลาด”

นายวรยุทธกล่าวด้วยว่า ผลกระทบจากเหล็กขึ้นราคาจะทำให้ที่อยู่อาศัยแพงขึ้นหรือไม่นั้น บริษัทรอดูสถานการณ์สัก 3 เดือนก่อน แต่ตอนนี้ยังไม่ปรับราคาขึ้นเพราะถ้าปรับขึ้นก็จะยิ่งแย่ไปใหญ่ ต้องตรึงราคาไว้ยอมเจ็บในช่วงนี้ไปก่อน แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้น ปัจจัยนี้น่าจะเป็นผลระยะสั้น ไม่ได้มีผลกระทบกับราคาบ้านสักเท่าไหร่

จุดอันตรายบริหาร Cash Out

นายหัสกร บุญยัง รองกรรมการผู้จัดการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป เปิดเผยว่า วัสดุเหล็กเมื่อมีราคาแพงขึ้นส่งผลกระทบต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ กานดาฯมีการปรับราคาให้ผู้รับเหมาตามจริง แต่สัดส่วนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของเหล็กยังควบคุมได้ ดังนั้น จึงไม่มีผลกระทบต่อราคาบ้านในขณะนี้

“ถามว่าปรับราคาบ้านไหม เราก็ไม่ได้ปรับราคาขึ้นเพราะเป็นผลกระทบที่เรารับได้กล่าวคือ เราก็รู้อยู่แล้วว่าราคาเหล็กขึ้น-ลงอย่างนี้แหละ เดี๋ยวมันก็ขึ้น เดี๋ยวมันก็ลง อาจทำให้ margin น้อยลงแต่มองว่าเป็นปรากฏการณ์เพียงช่วงหนึ่งเท่านั้นเอง”

สำหรับวิธีบริหารจัดการต้นทุนของกานดาฯในการเซฟคอสต์ทำได้หลายวิธี ราคาวัสดุก็เป็นปัจจัยหลักแต่ยังมีทางอ้อมอื่น ๆ เช่น คอนโทรลการก่อสร้าง การเบิกใช้วงเงินจากธนาคารช้าลง ทำให้ภาระจ่ายดอกเบี้ยช้าลงด้วย สิ่งสำคัญในช่วงนี้ต้องควบคุมอย่างเข้มข้นในเรื่องการก่อสร้างไม่ให้ค่าใช้จ่ายบานปลาย

“สถานการณ์โควิดผมคิดว่าโจทย์ของเรายังคงโฟกัสเหมือนเดิม คือ ทำยังไงให้ธุรกิจเติบโตอย่างมั่นคง คำว่ามั่นคงสำคัญที่สุด ฉะนั้น แม้ว่าปี 2563 เราจะตั้งเป้าว่าปี 2564 ธุรกิจต้องมีอัตราเติบโต แต่พอถึงจุดที่คิดว่าเดินไปข้างหน้าเร็วเกินไปมันอันตราย เราก็ชะลอ เราก็ยินดีที่จะหยุด”

จุดเน้นอยู่ที่การบริหารแคชโฟลว์หรือกระแสเงินสดในมือ โดยการก่อสร้างเป็น cash out หลักจึงต้องจำกัดการก่อสร้างให้พอดี ให้เหมาะสมกับยอดขาย ไม่ใช่ก่อสร้างแบบสะเปะสะปะ ซึ่งมองว่าเป็นจุดอันตรายที่สุด เพราะลงทุนก่อสร้างไปแล้วแต่ไม่ได้รายรับเข้ามา

“ข้อดีของบ้านแนวราบสามารถสร้างทีละ 1 หลังได้ถ้าขายไม่ดี แต่ถ้าขายดีก็สร้างทีละ 5 หลัง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวสูงมาก ในขณะที่โครงการแนวสูงหรือห้องชุดต้องใช้เงินสร้างทั้งตึกให้เสร็จก่อนจึงจะโอนยูนิตแรกได้ โมเดลธุรกิจคนละรูปแบบโดยจะเห็นว่าบ้านแนวราบมีความยืดหยุ่นสูงกว่าในการบริหารต้นทุนพัฒนาโครงการ” นายหัสกรกล่าว

เศรษฐกิจฝืด-ขยับราคาลำบาก

นายวิโรจน์ เจริญตรา รองประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พรีบิลท์ จํากัด (มหาชน) ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอาคารระดับท็อป 5 เปิดเผยว่า ปกติสัญญารับเหมาก่อสร้างคอนโดฯมีการล็อกราคาเหล็กล่วงหน้า 70% ของปริมาณการใช้ กรณีเหล็กแพงขึ้นจึงอยู่ในความเสี่ยงสัดส่วน 30% ของต้นทุนเหล็ก

ผลกระทบจากปัญหาราคาเหล็กตลาดโลกแพงขึ้นนั้น สำหรับโครงการที่กำลังเปิดไซต์ก่อสร้างถือว่าไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากต้นทุนเหล็กคิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 5% ของราคาขาย ดังนั้น ราคาเหล็กที่ปรับตัวสูงขึ้นจึงอยู่ในผลกระทบของสัดส่วน 5% ดังกล่าว ขณะที่สัญญารับเหมาก่อสร้างคอนโดฯโครงการใหม่คงต้องบวกค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดเพิ่มอีก 2%

“คิดว่าราคาเหล็กไม่ลงเพราะเป็นราคาต่ำสุดอยู่แล้วเมื่อตอนต้นปี 2564 ตอนนี้ก็ปรับขึ้นไปสู่สภาวะปกติ โดยช่วงตั้งแต่ปลายปี 2563 เราล็อกต้นทุนเหล็กได้ 14-15 บาท/กก. ตอนนี้ 25-26 บาท/กก. ซึ่งยุคโควิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเยอะ ดังนั้น นอกจากเหล็กแล้วต้นทุนวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ไม่ได้มีสาระสำคัญมากนัก เทรนด์ต้นทุนวัสดุก่อสร้างหลังยุคโควิดก็คงจะค่อย ๆ ขึ้นทีละนิด แต่คงขึ้นได้ไม่มากเพราะถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ลูกค้าก็ไม่อยากซื้อของแพง เทรนด์ราคาที่อยู่อาศัยจะทรงตัวไป 2-3 ปี การปรับขึ้นก็ปรับตามค่าเงินเฟ้อ 2-3% ต่อปี” นายวิโรจน์กล่าว