ส่องเทรนด์สังคมสูงวัย… โอกาสและความท้าทายที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ
คอลัมน์ : มองข้ามช็อต ผู้เขียน : กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ EIC ธนาคารไทยพาณิชย์
ข้อมูลจากกระทรวงมหาดไทยระบุว่า ปี 2012 สัดส่วนผู้สูงอายุที่อายุ 60 ปีขึ้นไปอยู่ที่ 13% ของจำนวนประชากร โดยเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 18% ของจำนวนประชากรโดยรวมในปี 2021 จึงปฏิเสธไม่ได้ว่าไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ คือมีสัดส่วนผู้สูงอายุที่อายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่า 20% ของจำนวนประชากรโดยรวมในไม่ช้า
สถานการณ์จำนวนผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยหันมาพัฒนาโครงการที่เจาะกลุ่มเป้าหมายอย่างเฉพาะเจาะจง ส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น
ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุกระจายตัวในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ อยุธยา ประจวบคีรีขันธ์ ภูเก็ต มีโมเดลธุรกิจหลายรูปแบบ เช่น โครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม โครงการ mixed-use ที่ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม โรงแรม และโรงพยาบาล
เจาะกลุ่มผู้สูงอายุครอบคลุมทั้งกลุ่ม active aging ซึ่งยังแข็งแรง ชอบเข้าสังคม ทำกิจกรรมต่าง ๆ ด้วยตนเอง กลุ่มที่ไม่แข็งแรง ต้องการผู้ดูแลบางส่วน ไปจนถึงกลุ่มที่ช่วยเหลือตนเองไม่ได้ ต้องการผู้ดูแลตลอดเวลา
สำหรับค่าใช้จ่ายในโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ นอกจากจะมีค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องจ่ายเป็นเงินก้อน หรือผ่อนชำระ ตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลักหลายล้านบาทแล้ว
ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ค่าผู้ดูแล ค่ารักษาพยาบาล ค่าส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก บริการเสริม จึงกล่าวได้ว่า กลุ่มเป้าหมายหลักจะเป็นกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อ
อย่างไรก็ดี หากพิจารณาตลาดผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อในไทย จะพบว่าขนาดตลาดยังเล็ก
ผลสำรวจประชากรสูงอายุไทยปี 2017 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า สัดส่วนผู้สูงอายุที่มีรายได้มากกว่า 300,000 บาท/ปี หรือมากกว่า 25,000 บาท/เดือนอยู่ที่ราว 4% ของจำนวนประชากรสูงอายุโดยรวม และสัดส่วนผู้สูงอายุที่ระบุว่ามีเงินเหลือเก็บจากรายได้ที่ได้รับอยู่ที่ราว 6% ของจำนวนประชากรสูงอายุโดยรวม
EIC มองว่า นอกจากขนาดตลาดผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อในไทยยังจำกัดแล้ว ทางเลือกในการอยู่อาศัยที่หลากหลาย ทั้งที่อยู่อาศัยที่เป็น universal design ซึ่งออกแบบให้ครอบครัวสามารถอยู่ร่วมกับผู้สูงอายุ ตอบโจทย์ค่านิยมผู้สูงอายุไทยที่ยังคงอยากอยู่กับลูกหลาน รวมถึงศูนย์ดูแลผู้สูงอายุก็นับเป็นคู่แข่งที่ทำให้การแข่งขันช่วงชิงตลาดผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อรุนแรงขึ้น
นับเป็นความท้าทายในการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะ oversupply
อย่างไรก็ดี หากมองไปในระยะข้างหน้า วิถีชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งแนวโน้มการอยู่เป็นโสด หรือครอบครัวที่ไม่มีลูก จะหนุนให้ผู้คนมีความยืดหยุ่นในการเลือกที่อยู่อาศัยในช่วงบั้นปลายชีวิต
ประกอบกับแนวโน้มการเริ่มดูแลรักษาสุขภาพตั้งแต่วัยกลางคน จะหนุนให้จำนวนผู้สูงอายุกลุ่ม active aging เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ทั้งรูปแบบที่อยู่อาศัย สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการเสริมต่าง ๆ จะได้รับความสนใจมากขึ้นตามมา
อีกทั้งแนวโน้มการให้ความสำคัญกับการบริหารการเงินของกลุ่ม Gen X, Y และ Z จะเป็นปัจจัยหนุนให้คนไทยมีการเก็บออมไว้สำหรับยามชรามากขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยหนุนให้โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจะได้รับความนิยมในอนาคต
นอกจากตลาดผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อในประเทศแล้ว ตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติก็เป็นอีกกลุ่มเป้าหมายสำคัญ โดย EIC มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังอาศัยจุดแข็งของไทยด้านต่าง ๆ เช่น ความคุ้มค่าเงิน ความพร้อมของธุรกิจบริการด้านการแพทย์ ดึงดูดผู้สูงอายุชาวต่างชาติให้เข้ามาใช้ชีวิตบั้นปลายได้
อย่างไรก็ตาม ในระยะนี้จะยังเผชิญความไม่แน่นอนจากข้อจำกัดในการเดินทางเข้าประเทศในช่วงที่การระบาดของ COVID-19 ยังคงอยู่ อีกทั้งระยะข้างหน้าอาจเผชิญการแข่งขันจากประเทศอื่น ๆ ที่ต้องการดึงดูดผู้สูงอายุชาวต่างชาติให้เข้ามาใช้ชีวิตบั้นปลายด้วยเช่นกัน
โดยการดึงดูดตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติยังต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนกฎระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ การลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาสำหรับชาวต่างชาติ
ทั้งนี้ EIC มองว่า การนำเสนอรูปแบบที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการเสริมต่าง ๆ เช่น ผู้ดูแล บริการด้านการแพทย์แบบประจำและฉุกเฉิน กิจกรรมส่งเสริมสุขภาพกายและใจ ยังเป็นจุดขายที่สำคัญของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
โดยการนำเสนอทางเลือกในการถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบต่าง ๆ เช่น การเป็นเจ้าของสิทธิอยู่อาศัยระยะยาว 10-30 ปี สิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีวิต จะช่วยตอบโจทย์ให้ผู้สูงอายุได้เลือกโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องกับความต้องการ และข้อจำกัดของตนเอง
นอกจากนี้การนำเสนอข้อมูลและทำการตลาดกับกลุ่ม Gen X และ Y เพื่อสร้างการรับรู้เกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุตั้งแต่ระยะแรก ๆ จะเพิ่มโอกาสในการขยายฐานลูกค้าสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ต่อไป