MQDC ขายโรงแรม 3 โครงการเข้ากองรีท DTPHREIT มูลค่า 4.1 พันล้าน

U Khao Yai (

แมกโนเลีย ดีเวล็อปเมนต์ฯ ขาย “โรงแรม-เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์” รวม 3 โครงการ เข้า “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า ดีทีพี ฮอสพิทอลลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน” (DTPHREIT) เปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์ กลางเดือน ก.ย.65 หน่วยละ 10 บาท ระดมทุน 4,107 ล้านบาท

วันที่ 7 กันยายน 2565 นางสาววนิดา สุขสุวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดีทีพี โกลบอล รีทส์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (DTPRM) เปิดเผยว่า ในฐานะบริษัทบริหารกองทรัสต์ในเครือบริษัท ดีทีจีโอ พรอสเพอรัส จำกัด (DTP) ได้ประกาศจัดตั้ง “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า ดีทีพี ฮอสพิทอลลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน” (DTPHREIT)

โดยเป็นกองทรัสต์ประเภทที่มีข้อตกลงให้เจ้าของเดิมรับซื้อทรัพย์สินคืนในวันสิ้นสุดการลงทุน (REIT buy-back) มีขนาดมูลค่ากองทรัสต์รวมไม่เกิน 4,107 ล้านบาท

สำหรับ DTPHREIT จะเข้าลงทุนกิจการโรงแรมศักยภาพสูงและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ของบริษัท แมกโนเลีย ดีเวล็อปเมนต์ ควอลิตี้ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) จำนวน 3 โครงการ ประกอบด้วย

1. ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าสังหาริมทรัพย์โครงการโรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ 2.เซอร์วิส เรสซิเดนซ์ แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด (MRB) ตั้งอยู่ในทำเลราชประสงค์ ใจกลางกรุงเทพฯ และ 3.โรงแรมยู เขาใหญ่ (U Khao Yai)

มีข้อตกลงในการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิมเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 นับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน (Obligation) นอกจากนี้ในระหว่าง 3 ปี ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนได้มีข้อตกลงในการให้เจ้าของทรัพย์สินเช่ากลับ เพื่อนำทรัพย์สินหรือโรงแรมไปบริหารจัดการ และจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ในอัตราที่แน่นอน

โดยได้กำหนดอัตราค่าเช่าทั้ง 2 โครงการ(โรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพ และ เซอรวิสเรสซิเดนซ์ แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด) ไว้ที่ประมาณ 217.49 ล้านบาทต่อปี และมีการวางเงินประกันเท่ากับค่าเช่าที่ต้องชำระให้แก่กองทรัสต์เป็นจำนวน 3 เดือน ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์ DTPHREIT  มีรายได้ที่มั่นคงแน่นอน

ด้วยรายได้และผลตอบแทนที่แน่นอนสม่ำเสมอ จากการให้เจ้าของทรัพย์สินเช่ากลับโดยกำหนดค่าเช่าคงที่ ทำให้กองทรัสต์ DTPHREIT สามารถจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ในอัตรา 7% ต่อปี (กำหนดจ่ายทุก ๆ 3 เดือน) โดยจ่ายในอัตราคงที่ตลอด 3 ปี

“นอกจากนี้เจ้าของยังตกลงที่จะซื้อทรัพย์สินคืนในราคาที่เท่ากับราคาที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในวันที่สิ้นสุดปีที่ 3 นับจากกองทรัสต์เข้าลงทุน ทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินลงทุนคืนเต็มจำนวนเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 โดยมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาประเมินในราคาต่ำสุดอยู่ที่ 3,791 ล้านบาท แต่มูลค่าทรัพย์สินใน 2 โครงการ ณ วันครบกำหนดซื้อคืนจะอยู่ที่ 4,575 ล้านบาท” นางสาววนิดากล่าว

ทั้งนี้กองทรัสต์จะเสนอขายหน่วยลงทุนเฉพาะผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) ตามกฎเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) โดยนิติบุคคลต้องมีทุนจดทะเบียนตั้งแต่ 200 ล้านบาท (ธนาคารพาณิชย์, บริษัทประกัน, บลจ.) และบุคคลธรรมดาต้องมีรายได้มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยกำหนดหน่วยทรัสต์ 10 บาทต่อหน่วย

คาดจะเปิดให้จองซื้อได้ช่วงประมาณกลางเดือน ก.ย.65 โดยมี บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เป็นผู้จัดจำหน่าย และมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นทรัสตี

“ตามแผนการระดมทุนจะเสนอขายหน่วยลงทุนในวงเงิน 3,107 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีกมูลค่า 1,000 ล้านบาท จะกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน โดยดอกเบี้ยเป็นไปตามเรทของตลาด”

ด้านนายวิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร MQDC ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (sponsor) กล่าวว่า ทรัพย์สินที่ขายให้กองทรัสต์ DTPHREIT ถือเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพที่สูงมาก ทั้งทำเลที่ตั้งและคุณภาพ และเป็นทรัพย์สินที่มีความสำคัญกับกลุ่มบริษัท โดยวัตถุประสงค์ของการระดมทุนในครั้งนี้เพื่อนำเงินที่ได้มารองรับการลงทุนเพิ่มและนำมาชำระหนี้บางส่วน และเป็นเงินทุนหมุนเวียน

“หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คลี่คลายลงมาก หลายประเทศผ่อนคลายมาตรการและเปิดประเทศให้คนเดินทางมากขึ้น โดยเฉพาะประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามามากขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ทิศทางธุรกิจโรงแรมกลับมาฟื้นตัวได้รวดเร็วเช่นกัน ซึ่งจะส่งผลให้ความสามารถในการหารายได้และมูลค่าทรัพย์สินฟื้นตัวกลับมาในทิศทางที่ดีขึ้นอย่างมาก”

ดังนั้นหลังครบกำหนด 3 ปี บริษัทมีความตั้งใจอย่างยิ่งและมีความพร้อมในการซื้อทรัพย์สินคืน โดย 3 โครงการที่ขายให้กองทรัสต์ DTPHREIT คือ 1.โรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นโรงแรมลักชัวรี่ส์ ตั้งอยู่ในทำเลราชประสงค์ ใจกลางกรุงเทพฯ มีห้องพักรวม 171 ห้อง บริหารโดย Hilton Worldwide

มีอัตราการเข้าพักช่วงก่อนโควิดเฉลี่ยอยู่ที่ 55% หลังจากโรงแรมเพิ่งเปิดตัวได้ไม่นาน ในช่วงโควิดได้รับผลกระทบค่อนข้างสูงเช่นเดียวกับโรงแรมในเมืองหลวงทั่วโลก อย่างไรก็ตามช่วง 6 เดือนแรกของปี 65 มีอัตราเข้าพักปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วกลับมาอยู่ที่ 35% และเฉพาะเดือน มิ.ย.เพียงเดือนเดียวปรับตัวขึ้นไปอยู่ที่ 60% มีรายได้ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 10,245 ล้านบาท เป็นอันดับ 2 ในกรุงเทพฯ

2.เซอร์วิส เรสซิเดนซ์ แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด (MRB) ห้องพักลักชัวรี่ส์รวม 99 ห้อง (จากทั้งหมด 316 ยูนิต) ตั้งอยู่ในทำเลราชประสงค์ ใจกลางกรุงเทพฯ ภายในบริเวณเดียวกับโรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ บริหารงานโดย Compass Hospitality โดยโครงการ MRB ได้รับผลกระทบจากโควิดพอสมควรหลังจากที่ผู้เข้าพักซึ่งเป็นชาวต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ไม่สามารถเดินทางข้ามประเทศ

อย่างไรก็ตาม 6 เดือนแรกของปีนี้มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ฟื้นตัวขึ้นไปอยู่ที่ 87% ส่วนใหญ่เป็นการเช่าระยะยาวจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้บริหารระดับสูงทั้งชาวไทยและต่างชาติ (Expat) ของบริษัทขนาดใหญ่รวมถึงข้าราชการระดับสูงและนักการฑูต มีรายได้ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 3,081 ล้านบาท

และ 3.โรงแรมยู เขาใหญ่ (U Khao Yai) บริหารงานโดย Absolute Hotel Service ที่มีประสบการณ์และความสามารถในการบริหารโรงแรมที่เป็นที่รู้จักในระดับสากล มีบริการห้องพัก และห้องสวีท ระดับไฮเอนด์ รวม 63 ห้อง ตั้งอยู่ใกล้กับอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ ในทำเลโอบล้อมด้วยป่าเขาธรรมชาติ เป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวชาวไทยผู้มีรายได้สูง

มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ในระดับเกิน 80% มาโดยตลอด แม้ในช่วงวิกฤตโควิด-19 ก็ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย โดยอัตราการเข้าพักลดลงเหลือราว 64% ในครึ่งปีแรกของปี 65 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยขยับขึ้นมาที่ 81% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีรายได้ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 2,811 ล้านบาท

นายวิสิษฐ์ กล่าวต่อว่า ขณะนี้มีอัตราการฟื้นตัวรวดเร็วมากเนื่องจากในช่วงโควิดที่ผ่านมาทาง MQDC คงอัตราจ้างงานพนักงานโรงแรมทุกแห่ง โดยไม่มีการคัดพนักงานออกแม้แต่รายเดียว และมีการดูแลอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมเปิดบริการตลอดเวลาทำให้สามารถกลับมาดำเนินการตามปกติได้ทันทีที่มีการเปิดประเทศ

“จากสถานการณ์ต่างๆ ที่คลี่คลาย และมีทิศทางดีขึ้น ทำให้เรามั่นใจว่า การท่องเที่ยวจะกลับมาเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโตได้อีกครั้ง และธุรกิจต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ธุรกิจบริการจะฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว

โดยเฉพาะโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ของบริษัทที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในครั้งนี้ ตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น ใกล้แหล่งท่องเที่ยวใจกลางเมือง บริหารโดยทีมงานชื่อดังระดับสากล จะได้รับประโยชน์โดยตรง ซึ่งจะเป็นปัจจัยเอื้อให้กลุ่มบริษัทสามารถบริหารจัดการ และดำเนินการตามข้อตกลงกับกองรีทส์ได้ เป็นอย่างดี  ทั้งการ ชำระ ค่าเช่าให้กองรีทส์ และการซื้อคืนทรัพย์สินได้ตามข้อตกลง” นายวิสิษฐ์ กล่าว