หุ้น-การเงิน

KKP ส่องตลาดอสังหาฯ คาดพลิกกลับมาโต 30% ใกล้เคียงก่อนโควิด-19

คอนโด ตึกสูง

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี ’65 ทยอยเริ่มฟื้น ประเมินยอดขายทั้งปีเพิ่มขึ้น 30% หรือมียอดขาย 8-9 หมื่นยูนิต ใกล้เคียงช่วงก่อนโควิด-19 มองกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยอดขายมีสัดส่วนถึง 54% พร้อมแนะพัฒนาโครงการไม่เกินกำลังซื้อของพื้นที่ เหตุต้นทุน “ที่ดิน-ค่าก่อสร้าง-ดอกเบี้ย” เพิ่มขึ้น

วันที่ 8 กันยายน 2565 ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 ว่าเริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 จากการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและกลุ่มผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เนื่องจากกลัวราคาจะปรับขึ้น คาดยอดขายทั้งปี 2565 จะเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

นอกจากนั้น ยังแนะผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ลดขนาดโครงการลง หรือแบ่งเฟส และจำกัดปริมาณ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดรับกับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

แนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ตลาดชะลอตัว โดยในปี 2564 มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 1 ลดลงไปประมาณ 30,000 ยูนิต (-24%) จากปีก่อน แต่ในปีนี้ เริ่มมีสัญญาณบวก ว่ายอดโอนอาจกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเมื่อเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบสินค้า ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มการขยายตัวสูงของสินค้ากลุ่มทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท จะเติบโตมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑล ตามต้นทุนของที่ดินที่ปรับสูงขึ้น

ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยว คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตามต้นทุนของราคาที่ดิน (และค่าก่อสร้าง) ที่ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่ระดับราคาบ้านเดี่ยวจะปรับขึ้นมาที่ระดับราคานี้ โดยจากอุปสงค์ใหม่ของบ้านเดี่ยวที่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ก็เป็นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท

ปัจจัยภายนอกกดดันการขยายตัวของที่อยู่อาศัย

ปัจจัยภายนอกยังกดดันการขยายตัวของที่อยู่อาศัย เช่น การปรับนโยบายการเงินที่ล่าช้า จะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงให้เงินเฟ้อค้างอยู่ในระดับสูง และส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น จากค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าที่ดิน ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้น 10-15% และหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตสูงขึ้น 6-8% ยิ่งกว่านั้น จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 52,000 ยูนิต ทำให้ในอนาคตอาจเกิดภาวะขาดแคลนวัสดุบางประเภท และค่าแรงขั้นต่ำก็มีโอกาสปรับขึ้น

โดยในช่วงปลายปี 2565 ถึงกลางปี 2566 หากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น และมีการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้าน และจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่าย ทำให้คนอาจเร่งตัดสินใจซื้อบ้านก่อนต้นทุนจะเพิ่ม หรือชะลอการซื้อบ้านไปเลยก็ได้

รูปแบบของโครงการเปิดใหม่

โครงการเปิดใหม่ปี 2565 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาก จากข้อมูลการเปิดใหม่ 5 เดือนแรกของปี 2565 กลุ่มแนวราบ ทาวน์เฮาส์ เปิดใหม่มากที่สุด ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 10-20 ล้านบาท คอนโดมิเนียม เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่อาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูก ราคาขายประมาณ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร

โดยทำห้องให้มีขนาดที่เล็กที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ตามกฎหมาย เพื่อให้มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ Micro Condo ที่มีขนาด 21-25 ตารางเมตร และเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม เป็นห้องแบบมีฉากกั้น เพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น คาดว่าการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2565 จะมากกว่าปี 2563 และ 2564 รวมกัน

การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคบริการ ผ่านการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของประเทศไทย แรงงานกลับมาทำงานตามปกติ ส่งผลให้กิจกรรมในภาคอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัว จำนวนบ้านคงค้างที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกมาอย่างมาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีการปรับตัว โดยไปพัฒนาในทำเลที่ห่างเมืองมากขึ้น แต่ยังมีคมนาคมที่เชื่อมโยงกันอยู่ ขนาดพื้นที่เล็กลง เพื่อจับกลุ่มตลาดคนไทย ทำให้ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น (ยอดขายครึ่งปีเท่ากับ 57,376 ยูนิต)

และคาดว่าสำหรับทั้งปี 2565 ยอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับยอดขายทั้งปีของปี 2564 โดยยอดขายที่เกิดขึ้นจะเป็นสินค้าที่อยู่ในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถึง 54% ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนของปี 2565 ที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท

ทั้งนี้ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าปี 2566 รูปแบบของตลาดอสังหาฯ จะเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น 5-15% ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น 8-12% ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1-2% ล้วนเป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม จึงต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า

ในขณะที่ยังคงต้องสร้างให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด สำหรับผู้ประกอบการแล้ว แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 2565-2566 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง หาสินค้าที่มาทดแทน เช่น บ้านแฝดมาทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮาส์อิสระมาทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์หน้ากว้าง 7 เมตรมาทดแทนบ้านแฝด

ทั้งนี้ ควรพิจารณาจำนวนบ้านที่จะพัฒนาอย่างระมัดระวัง โดยอาจลดขนาดโครงการ หรือแบ่งเฟส และในบางกรณี ถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การตัดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้างอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการพัฒนาไปโดยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จ