หุ้น-การเงิน

ประเมินทิศทางลงทุน ตลาดอสังหาไทยปี 2566 รับอิทธิพลกำลังซื้อจีน

ส่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 รับอิทธิพลกำลังซื้อจีนไหลกลับ 

วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2566 นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไม่ยากเกี่ยวกับภาพรวม ก็คือหลัก ๆ เราดู GDP เป็นหลัก

โดยปี 2566 นี้ GDP ของไทย น่าจะเติบโตในอัตรา 3.7% ตามที่ K Group มองอยู่ จากปีที่แล้วที่ประมาณสัก 2% ปลาย ๆ ถึงต้น ๆ 3% ซึ่งน่าจะมีการประกาศในเร็ว ๆ นี้ออกมา

เพราะฉะนั้นในมุมของตัว Local demand (ความต้องการภายในประเทศ) ก็คงจะมีการพลิกฟื้นต่อเนื่องจากปีที่แล้วที่เติบโตค่อนข้างเยอะ หลังจากเปิดประเทศ และสถานการณ์โควิดดีขึ้นเยอะมาก ๆ

อสังหาไทย ลุ้นอิทธิพลกำลังซื้อจีน

เพราะฉะนั้นในมุมของประเทศไทย ปีนี้น่าจะดี และภาคท่องเที่ยวมาแรงจริง ๆ คนต่างชาติเข้าเต็ม โรงแรมเต็ม

อีกทั้งหากมองที่การเปิดประเทศและเน้นไปที่คนจีนเป็นหลัก ก็คงต้องยอมรับเพราะจีนมีอิทธิพลค่อนข้างเยอะกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย ในอดีตปีที่ดี ๆ คนต่างชาติไม่ได้เฉพาะเจาะจีน จะคิดเป็นประมาณสัก 10-15% ของมูลค่าการขายในแต่ละปี โดยจีนกับฮ่องกงจะคิดเป็นประมาณ 50-60% ของทั้งหมด

เพราะฉะนั้นการเปิดประเทศ และการที่คนจีนเข้ามาเยอะขึ้น ก็มองว่าน่าจะส่งผลกระทบเชิงบวกค่อนข้างมากกับยอดขายในปีนี้ โดยหลาย ๆ บริษัทตั้งเป้าการขายให้กับนักลงทุนหรือผู้ซื้อจากจีนเพิ่มมากขึ้นค่อนข้างมาก อย่าง บมจ.แสนสิริ (SIRI) ประกาศแผนออกมาแล้วว่า ปีที่แล้วเขาขายไป 7,800 ล้านบาท สำหรับต่างชาติ ปีนี้ตั้งเป้าเพิ่มขึ้นมาเป็น 12,000 ล้านบาท เพราะฉะนั้นเป็นภาพที่ค่อนข้างชัดเจน ที่จะสร้างผลบวกให้กับทางกลุ่มอย่างมีนัยสำคัญพอสมควร

แต่ว่าก็คงไม่ได้เป็นปัจจัยหลักมาก ๆ ที่จะเป็นตัวผลักดัน คงจะเป็นตัว Add-on มากกว่า เพราะว่าปีที่ดี ๆ สัดส่วนตรงนี้ก็อยู่ประมาณ 10-15% เท่านั้นเอง

ลูกค้าหลักยังมาจากกำลังซื้อคนไทย

ปัจจบุันลูกค้าคนไทยยังเป็นหลักอยู่ โดยปี 2565 ยอมรับว่าไทยยังไม่ได้เปิดประเทศเต็มที่ เพราะฉะนั้นสัดส่วนของลูกค้าต่างชาติก็ยังคงไม่เยอะมาก ถ้าดูตัวเลขจะอยู่ประมาณสัก 7-8% หรือขึ้นมาประมาณครึ่งหนึ่งเท่านั้นเอง แต่ก็ดีขึ้นกว่าช่วงปี 2020-2021 ที่หายไป ตอนนั้นลงไปเหลือสัก 4-5% เพราะฉะนั้นมันมีพัฒนาการดีขึ้นแล้ว แต่ยังไม่กลับมาในระดับที่เคยเกิดขึ้นที่เป็นจุดสูงสุด

คือต้องอธิบายตรงนี้เพิ่มเพื่อให้เห็นภาพชัดว่า ผู้ซื้อต่างชาติในมุมของ K Group มีอยู่ 3 กลุ่ม ได้แก่

กลุ่มที่ 1 คือซื้อเพื่ออยู่อาศัย เหมือนเราอยากไปอยู่ต่างประเทศ ลูกไปเรียนหนังสือ หรืออยากย้ายบ้าน ซื้อบ้านหลังที่สอง

กลุ่มที่ 2 คือซื้อเพื่อลงทุน คือลงทุนให้ได้ผลกำไร (Capital gain) จากราคาเพิ่มขึ้น หรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่า และทางเลือก

กลุ่มที่ 3 คือซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยช่วงที่เก็งกำไร ราคาคอนโดมิเนียมขึ้นเยอะมาก และต้องไปต่อแถวกันซื้อ ได้มาแล้วก็ขายใบจอง ได้กำไรเลยทันทีหลักหมื่นหลักแสนบางโครงการ

เพราะฉะนั้นจะเป็น 3 กลุ่มนี้ที่จะเป็นต่างชาติที่เข้ามา ซึ่งถ้าเราดูในช่วงโควิดมันหายไป และกลุ่ม 1 กับกลุ่ม 2 จะมี Overlap กันอยู่ ไม่สามารถแยกได้ชัดเจนว่าอยู่เองหรือลงทุน แต่กลุ่มสุดท้ายชัดเจนว่ามันต่างไป

เพราะฉะนั้นช่วงโควิดจากเดิมต่างชาติที่โอนเงินมาซื้อคอนโดนิเนียมในประเทศไทยอยู่ในระดับประมาณสัก 90,000 ล้านบาท อันนี้เป็นจุดสูงสุด ตอนจุดต่ำสุดลงไปเหลือ 44,000 ล้านบาท หมายความว่าหายไปครึ่งหนึ่ง เพราะฉะนั้นต่างชาติที่บอกว่าแต่ละกลุ่ม คิดว่ามันจะอยู่ประมาณสัก 1 ใน 3 ของมูลค่า กลุ่มเก็งกำไรหายไปแล้วเหลือกว่า 60% และเจอโควิดเข้าไปเลยเหลือสัก 50% อันนี้คือจุดต่ำสุด

เก็งกำไรอสังหาเริ่มกลับมา

แต่คราวนี้ปีที่แล้วมันกลับขึ้นมาเป็นกว่า 60,000 ล้านบาทแล้ว หมายความว่าขึ้นมา 2 ใน 3 ของสิ่งที่เคยเกิดขึ้น เพราะฉะนั้นจึงเชื่อว่าในส่วนการเก็งกำไรเริ่มกลับมาบ้าง แต่ไม่ได้เยอะ แต่การลงทุนกลับมาเพิ่มมากขึ้นเยอะแล้ว

ตอนนี้สิ่งที่เรารออยู่คือ New Investment ที่จะเข้ามาในปีนี้ จะเป็นเพื่อการลงทุนเอียง ๆ ไปทางเก็งกำไรจะมากขึ้น สอดรับกับสถานการณ์ราคา Property ในเมืองไทยตอนนี้ที่อยู่ในช่วงของการปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างเยอะ แต่ว่ราคิดว่ามันไม่ง่ายที่เราจะมองภาพบวกอย่างนั้นอย่างเดียว เพราะถ้าดู Supply ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามันลดลง แม้จะลดลงไม่ได้เยอะเลย

ตัวเลขล่าสุดเพิ่งออกมาสักเมื่อ 2 สัปดาห์ที่แล้ว ทาง area มีการสำรวจเก็บข้อมูล ยังอยู่ระดับสัก 218,000 หน่วย ในกรุงเทพและปริมณฑล ลดลงไปแว็บเดียว และกลับเพิ่มมากขึ้น มันเป็นเพราะปีที่แล้วมีการเปิดโครงการใหม่มากเป็นประวัติการณ์

ราคาคอนโดไม่ขึ้นเร็ว

และปีนี้เองก็จะเปิดเพิ่มมากขึ้นไปอีก และถ้าไปดูเฉพาะเจาะจงที่คอนโดมิเนียม หลัก ๆ ก็จะเป็นต่างชาติที่อยู่ตรงนี้ มันยังอยู่ประมาณสัก 85,000 หน่วยอยู่เลย ที่พร้อมจำหน่าย (available for sale) ในตลาด เพราะฉะนั้นการเปิดเพิ่มมาเยอะ ๆ เราก็คงคิดว่าราคาคอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ ไม่น่าจะมีการปรับตัวขึ้นเร็วเหมือนกับช่วงปี 2017-2018 เพราะฉะนั้นการเก็งกำไรของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติน่าจะไม่ง่ายเท่ากับตอนนั้น เพราะฉะนั้นรอบนี้ที่กลับมา ที่คาดหวังกันเยอะ ๆ เราคิดว่ามันบวก แต่อาจจะไม่ได้บวกมากเท่ากับที่ Developer เขาคาดหวังกันไว้

“เรามองแต่บวกอย่างเดียว GDP โต แต่ว่าเราไม่ได้มองเลยว่ากำลังซื้อมันโตเท่าทันในภาพรวมหรือเปล่า เพราะว่าถ้าเรามามองภาพรวมทางเศรษฐกิจ จริง ๆ แล้วการฟื้นตัวรอบนี้มันเป็น K-shape Recovery ซึ่งถ้าตามภาพเศรษฐกิจจะเข้าใจชัดเจน

K-shape ในทีนี้ก็คือว่าคนที่มีฐานะปานกลางถึงดี คือเป็นคนมี wealth ที่ดี ก็จะมีการเติบโต คล้าย ๆ ว่ากลับมาฟื้นตัวได้เร็วและโตได้เร็วกว่า ขณะที่ K ขาล่าง คือกลุ่มรากหญ้าและชนชั้นแรงงาน การเติบโตขึ้นของกำลังซื้อของเขาก็จะฟื้นตัวช้ากว่า เพราะฉะนั้นเองการเติบโตมันไม่ได้ทั่วถึงครอบคลุมเหมือนกับภาพ GDP ในภาพใหญ่

ภาวะเสี่ยง เศรษฐกิจโลกถดถอย

คราวนี้เองในภาพเศรษฐกิจโลกที่มีโอกาส Recession ก็คงชัดเจนว่าเป็น Negative Potential ที่กำลังรอเราอยู่ เราไม่รู้หรอกว่าจะเกิดหรือไม่เกิด แต่มันเป็นความเสี่ยงที่อยู่ในระบบ เพราะฉะนั้นต้องดูเศรษฐกิจไทยจะมีความแตกต่างจากต่างประเทศที่เขามีโอกาส Recession ไหม และมาจากปัจจัยอะไร ซึ่งตอนนี้ทุกคนเห็นและตีความกันไปชัดเจนว่า 1.ถ้าเกิดมันมี Recession ส่งออก(Export) ของไทยก็อาจจะได้รับผลกระทบ เพราะว่าต่างชาติที่อยากจะซื้อสินค้าของเราก็อาจจะยังไม่อยากได้สินค้าของเราในปริมาณเดิมหรือลดลง เพราะไม่รู้ว่าจะเอาไปขายใคร เพราะเขา Recession กันอยู่

แต่ว่าไทยตอนนี้เหลือเครื่องยนต์เดียวที่ติดขึ้นมาแล้วและติดแรงมากก็คือการท่องเที่ยว เราก็คงจะต้องมาบูทตัวนี้ และตอนนี้เองก็เป็นตัวหลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทย เพราะฉะนั้นถ้าท่องเที่ยวเราปีนี้ยังดีมาก ๆ Recession ไม่ได้ทำให้ต่างชาติลดการมาเที่ยวในเมืองไทย ซึ่งเราคิดว่า Recession อาจทำให้คนกลุ่มหนึ่งเขาอาจจะไม่อยากอยู่ในประเทศเขา มาท่องเที่ยวในเมืองไทยหรือในภูมิภาคนี้ดีกว่า ซึ่งตรงนี้ถ้าช่วยได้ GDP ที่ 3.7% ที่เรามองไว้ในปีนี้ ถ้ามันเป็นไปตามนั้นจริง ๆ ก็ยังจะมีโอกาสที่ทำให้ในมุมของตัวยอดขายบ้านของเราในปีนี้เติบโตขึ้นจากปีที่แล้ว แต่การเติบโตรอบนี้ อัตราการเติบโตจะไม่ได้เยอะเท่ากับปีที่แล้ว เพราะฐานปีที่แล้วไม่ได้ต่ำ

ดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบกำลังซื้อ

ขณะที่ประเด็นลบอีก 2 เรื่องคือ ดอกเบี้ยขาขึ้น ที่เขาใช้ควบคุมเงินเฟ้อในต่างประเทศก็ส่งผลกระทบมาที่เมืองไทย เพราะแบงก์ชาติก็ดูเหมือนว่าจะไม่มีท่าทีที่จะชะลอ โดยจะขึ้นดอกเบี้ยตามมาตรฐานที่มองว่าควบคุมความเสี่ยงในระบบตัวนี้ให้อยู่หมัดให้ได้ก่อน เพราะฉะนั้นดอกเบี้ยขึ้นตามทฤษฎีทุก ๆ 1% กำลังซื้อจะหายไป 8%

คำว่ากำลังซื้อต้องตีความนิดหนึ่ง ไม่ได้บอกว่าถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1% ยอดขายบ้านจะหายไป 8% แต่หมายถึงขึ้นดอกเบี้ย 1% ถ้าไม่มีอะไรเกิดขึ้นเลย ไม่ได้มีการกู้ร่วม ไม่ได้มีการขึ้นเงินเดือนอะไรต่าง ๆ นานา เราจะซื้อบ้านได้หลังเล็กลงหรือเราต้องซื้อไกลขึ้น แต่ Developer เห็นตรงนี้มาสักพักหนึ่งแล้ว การพัฒนาโครงการต่าง ๆ ก็เลยเน้นที่จะเป็นราคาขายต่อหน่วยมากกว่าที่จะ Serve กำลังซื้อที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง

และไม่เชื่อว่าทางแบงก์ชาติจะขึ้นดอกเบี้ยปีนี้ 1% ฉะนั้น 8% ของกำลังซื้อที่หายไป เราคิดว่าไม่น่าจะถึงตรงนั้น และการที่ Developer ปรับแบบบ้าน จากเดิมสมมุติ 100 ตารางเมตร เหลือ 95 ตารางเมตร หรือ 200 ตารางเมตร เหลือ 190 ตารางเมตร ด้วยราคาเดิมที่บ้านลดลงนิดหนึ่ง มันก็ไม่น่าจะทำให้เราเปลี่ยนใจในการที่จะไม่ซื้อบ้าน เพราะฉะนั้นเองกระทบเชิงลบแต่ว่า Impact ไม่ได้เยอะ

เอฟเฟ็กต์ยกเลิก LTV

ส่วนมาตรการ LTV น่าจะมีผลที่มากกว่า เพราะว่าเป็นการจำกัดการซื้อบ้านของสัญญาเงินกู้สัญญาที่ 2 และบ้านหลังที่เกิน 10 ล้านบาทเป็นต้นไป ซึ่งจากข้อมูลแบงก์ชาติ พบว่าคนที่จะได้รับ Impact จากการยกเลิก LTV ในระบบอยู่ประมาณ 25-30% คนที่ซื้อบ้านมือหนึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับ LTV ในรอบนี้ เพราะฉะนั้น 25-30% ตรงนี้ก็อาจจะมีความลังเลหรือว่ามีโอกาสในการซื้อบ้านไม่ได้ เพราะว่าแบงก์ไม่ปล่อย ก็เป็นความเสี่ยง

แต่คงต้องกลับไปดูว่าปีที่แล้วแบงก์ชาติให้ผ่อนคลาย LTV ก็ไม่ได้ช่วยดันยอดขายเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะสุดท้ายแล้วอยู่ที่แบงก์หรือสถาบันการเงินที่มีการปล่อยสินเชื่อมากกว่า ว่าจะมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากแค่ไหน

เราต้องมาถามแบงก์ว่าเขามีความต้องการในการปล่อยสินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้มากขึ้นหรือน้อยลง ซึ่งเท่าที่ดูในภาพรวม ๆ ยังยืนอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง เพราะต้องยอมรับว่าสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน การปล่อยกู้มีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่ออุปโภคบริโภคหรือสินเชื่อบุคคล แต่อัตราดอกเบี้ยอาจจะน้อยกว่า

แต่มีการปล่อยสินเชื่อดี และ GDP ตอนนี้ดูดี เพราะฉะนั้นเครดิตของผู้กู้ก็น่าจะดีกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา”