หุ้น-การเงิน

ส่องกำไรหุ้นอสังหาฯปีกระต่าย จีนเปิดประเทศหนุน “คอนโดฯ” ฟื้น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นี้ มีการประเมินกันว่า น่าจะยังเห็นการเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แต่อัตราการเติบโตอาจจะไม่เท่ากับปี 2565 โดยเฉพาะประเด็นการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ “มาตรการ LTV (loan to value)” ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่

จีนเปิดประเทศแรงหนุนสำคัญ

อย่างไรก็ดี ในมุมของหุ้นอสังหาฯนั้น “ณภัทร วรจรรยาวงศ์” ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่งการฟื้นตัวของหุ้นอสังหาฯ โดยก่อนหน้านี้ฝั่งซัพพลายมีการปรับลดลงค่อนข้างมากในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ระหว่างปี 2563-2564

จากซัพพลายโครงการเปิดใหม่ปกติจะอยู่ที่ปีละ 1.2 แสนยูนิต แต่ในช่วงปี 2563-2564 ลดลงไปเหลือเพียง 6-7 หมื่นยูนิต ขณะที่ทางด้านดีมานด์ก็มีการหดตัวลงค่อนข้างรุนแรงเช่นกัน

“ทั้งในแง่ซัพพลายและดีมานด์อสังหาฯ มีการปรับตัวลงไป 2 ปีก่อนหน้านี้แล้ว พอมาในปี 2565 คาดว่าจากสถานการณ์หลาย ๆ อย่างที่เริ่มดีขึ้น ฝั่งซัพพลายก็น่าจะขยับขึ้นมาประมาณ 8-9 หมื่นยูนิต หรือฟื้นตัวกลับมาแล้วประมาณ 40-50% เทียบกับปี 2564 ส่วนดีมานด์ก็เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ขณะที่ในปี 2566 มองว่าซัพพลายมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง”

“ณภัทร” กล่าวว่า คาดว่าปีนี้ดีมานด์กับซัพพลายของบ้านแนวราบ จะเติบโตขึ้นในระดับที่ใกล้เคียงกันประมาณ 5-10% ส่วนคอนโดมิเนียม ปีนี้จะเป็นปีที่เริ่มกลับมา โดยจะเห็นภาพชัดเจนมากขึ้นจากต่างชาติที่จะทยอยกลับมามากขึ้น โดยเฉพาะที่การเปิดประเทศของจีน เชื่อว่าจะหนุนให้ดีมานดปรับตัวเพิ่มขึ้น

“คาดทั้งปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาราว ๆ 28 ล้านคน ซึ่งมีการปรับประมาณการจากเดิมที่ 25 ล้านคน และโดยปกติต่างชาติจะซื้อคอนโดฯสัดส่วนประมาณ 15% ของคอนโดฯทั้งหมด เพราะฉะนั้นภาพรวมตลาดคอนโดฯ เป็นตลาดที่กำลังเริ่มกลับมาจากต่างชาติที่กลับเข้ามามากขึ้น ฉะนั้น ปีนี้เชื่อว่าดีเวลอปเปอร์หลาย ๆ เจ้า จะเริ่มกลับมาเปิดโครงการคอนโดฯใหม่อีกครั้ง

โดยจะมีดีมานด์จากต่างชาติที่ซื้อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่า เริ่มกลับมา ทำให้มองว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้จะเป็นปีที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา”

คาดกำไรหุ้นอสังหาฯโต 9%

โดย บล.เคจีไอ คาดการณ์กำไรปกติของกลุ่มอสังหาฯ รวม 7 บริษัทที่วิเคราะห์อยู่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH), บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI), บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH), บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และ บมจศุภาลัย (SPALI) โดยในรอบปี 2565 คาดการณ์กำไรปกติอยู่ที่ 28,385 ล้านบาท เติบโต 13% จากปี 2564 ขณะที่ในปี 2566 นี้ คาดการณ์กำไรเติบโต 31,052 ล้านบาท เติบโต 9% จากปี 2565

ตาราง กำไรหุ้น

2 ปัจจัยกดดันกำไร

อย่างไรก็ตาม “ณภัทร” กล่าวว่า ปีนี้จะมีประเด็นที่นักลงทุนสนใจอยู่ 2 ประเด็น คือ การยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่คาดว่าด้วยภาพเศรษฐกิจที่เป็นเทรนด์ฟื้นตัว ประกอบกับ LTV ก็ไม่ได้ลิดรอนสิทธิของผู้ซื้ออาศัยอยู่จริงที่เป็นบ้านหลังแรก ฉะนั้นจึงเชื่อว่าภาพรวมที่เศรษฐกิจฟื้นตัวจะเข้ามาช่วยลดผลกระทบจากยกเลิกมาตรการ LTV จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบทำให้ดีมานด์หายไปอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ก็น่าจะไม่ได้กระทบต่อดีมานด์ในการซื้ออสังหาฯอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน เพราะเชื่อว่านักลงทุนหรือผู้ซื้ออาศัยอยู่จริง ก็ยังคงตัดสินใจซื้ออยู่ดี เพียงแต่อาจจะทำให้ความสามารถในการซื้อลดลง ซึ่งการที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นทุก ๆ 1% จะกระทบกำลังซื้อประมาณ 9%

“หมายความว่า คนอาจจะยังซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯอยู่ แต่จะซื้อในพื้นที่ที่มีขนาดเล็กลง”

สำหรับหุ้นอสังหาฯที่ บล.เคจีไอ มองว่าโดดเด่นในปีนี้ จะเป็นกลุ่มที่ทำแนวราบในระดับกลางถึงบน เนื่องจากตลาดแนวราบเป็นตลาดที่มั่นคงและเติบโตมาได้ต่อเนื่อง และลูกค้าในระดับกลางถึงบนก็จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความอ่อนไหวหรือเปราะบางต่อเศรษฐกิจน้อยกว่า รวมถึงกลุ่มที่ลงทุนทำคอนโดฯสม่ำเสมอในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งจะมี backlog ที่รอโอนค่อนข้างมาก ดังนั้น หุ้น top pick ที่ให้ไว้มี 2 ตัวด้วยกัน คือ LH และ AP

“หุ้นอสังหาฯ ยังเป็นกลุ่มที่น่าสนใจและมีแนวโน้มที่จะกลับมาฟื้นตัวมากขึ้น แม้จะมีปัจจัยลบที่นักลงทุนอาจจะยังกังวล แต่เชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดี และโดยปกติหุ้นอสังหาฯจะเป็นกลุ่มที่จ่ายปันผลเฉลี่ยได้ดี 6-7% ต่อปี”

แนะเลือก Selective บางตัว

ขณะที่ “เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” รองกรรมการผู้อำนวยการและหัวหน้าสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่จีนยกเลิกมาตรการ Zero COVID และเปิดประเทศตามปกติ จึงเป็นความ
คาดหวังของหลาย ๆ ธุรกิจที่เคยซบเซา โดยอสังหาฯไทยก็เป็นสิ่งที่คนจีนนิยมซื้อ โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งก็คาดว่าปีนี้น่าจะมีแรงซื้อจากจีนกลับมาได้ต่อเนื่อง

“เเต่การกลับมาซื้อของคนจีน ก็คงจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป และคงไม่ได้เยอะมาก เพราะถ้าดูจากดีเวลอปเปอร์ ความคาดหวังสูงสุดในตอนนี้ ก็คงเเค่ต้องการระบายสต๊อกเดิมออก เพื่อจะให้
ธุรกิจดำเนินต่อไปได้”

โดยหุ้นอสังหาฯปีนี้ บล.เอเซีย พลัส แนะนำว่า ยังต้อง selective เลือกลงทุนในหุ้นบางตัวที่มีผลประกอบการดี เป็นหุ้นตัวใหญ่และมีผลิตภัณฑ์ครบ ทั้งแนวราบและคอนโดฯ และครบทุกราคา และมีการจ่ายเงินปันผลที่ดีและสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว หากผู้ประกอบการไม่สามารถปรับตัวได้ ก็อาจจะเกิดการกระจุกตัวในธุรกิจ ก็เป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องพิจารณา

ทั้งนี้ บล.เอเซีย พลัส แนะนำหุ้นอสังหาฯ 4 ตัว ได้แก่ AP, LH, SPALl และ AC ซึ่งหุ้นเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มีความสามารถทำกำไรและยังจ่ายปันผลได้เป็นอย่างดี