ส่องกำไรหุ้นอสังหาฯ ลุ้นครึ่งปีหลังโตแรงแซง 6 เดือนแรก
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้การเติบโตในภาพรวมชะลอตัวลงไปบ้าง มาถึงปี 2566 นี้ เปิดต้นปีมาก็ยังเต็มไปด้วยปัจจัยท้าทายหลายอย่าง โดยเฉพาะต้องเผชิญภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่กระทบกำลังซื้อ แต่ไตรมาสแรกหลายบริษัทก็ยังคงทำผลงานได้ดี ขณะที่ในงวดไตรมาส 2/2566 และครึ่งปีแรก ปี 2566 นี้ ได้ประกาศตัวเลขกันออกมาแล้ว
12 บจ.อสังหาฯเจ้าใหญ่กำไรดี
โดย “สรพงษ์ จักรธีรังกูร” ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้ทำการวิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ จำนวน 12 บริษัทด้วยกัน ประกอบด้วย 1.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 2.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) 3.บมจ.บริทาเนีย (BRI) 4.บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) 5.บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 6.บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) 7.บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 8.บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH)
9.บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) 10.บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) 11.บมจ.แสนสิริ (SIRI) และ 12.บมจ.ศุภาลัย (SPALI) พบว่า มีกำไรสุทธิ งวดไตรมาส 2/2566 รวมกันที่ 9,967 ล้านบาท หดตัว -2% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) แต่เพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) ที่มีกำไรสุทธิรวมกัน 8,572 ล้านบาท (ดูตาราง)
โดยสาเหตุที่กำไรลดลง YOY มาจากรายได้และมาร์จิ้นที่ลดลง แต่ได้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนมาเป็นตัวช่วยพยุง ส่วนปัจจัยที่ผลักดันกำไรเพิ่มขึ้น QOQ มาจากรายได้ที่เติบโตขึ้น เนื่องจากไตรมาส 2/2566 สถานการณ์คลี่คลายมากขึ้นจากไตรมาส 1/2566 ที่โดนผลกระทบมาตรการ LTV ที่หมดอายุลง และมีเรื่องภาษีโอนที่แม้ว่าปีนี้ยังสนับสนุนอยู่สำหรับบ้านที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท รวมถึงประเด็นปัญหาแบงก์รันในสหรัฐอเมริกา
“ในไตรมาส 2 แม้ว่าเรื่องราวพวกนี้ยังมีอยู่ แต่ตลาดไม่ได้ตกใจรุนแรง และตั้งหลักได้ ดีเวลอปเปอร์เดินหน้าเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ทำให้ยอดขายกลับมา ประกอบกับมีการบันทึกรายการพิเศษของดีเวลอปเปอร์หลายราย อาทิ พฤกษา โฮลดิ้ง, บริทาเนีย, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และแสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยให้กำไรปรับตัวเพิ่มขึ้นมาได้”
คาดครึ่งปีหลังดีกว่าครึ่งปีแรก
“สรพงษ์” กล่าวว่า หากประเมินภาพรวมกำไรหุ้นกลุ่มอสังหาฯในครึ่งปีหลัง คาดว่าผลประกอบการจะปรับตัวดีขึ้นจากครึ่งปีแรก เหตุผลเพราะภาพรวมเศรษฐกิจ แม้จะยังไม่ดีมากนัก จากที่มีปัจจัยลบกดดันทั้งความกังวลภาคอสังหาฯของจีน ดอกเบี้ยธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ยังยืนในระดับสูง แต่แรงหนุนจากนักท่องเที่ยวที่เข้ามามากขึ้น และประเทศกำลังจะมีรัฐบาลใหม่ ไม่ว่าใครจะได้เป็นนายกรัฐมนตรีก็ตาม คงจะต้องมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม ทำให้ความต้องการซื้อบ้านน่าจะดีกว่าครึ่งปีแรก
ทั้งนี้ คาดว่าในครึ่งปีหลัง การเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น มูลค่าอยู่ที่ประมาณ 308,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 220,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมกว่า 90,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกเปิดไปแล้ว 122,000 ล้านบาท
ดังนั้น เมื่อรวมทั้งปีจะเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 430,000 ล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นการทะลักมาจากช่วงโควิด อย่างในปี 2563 เปิดโครงการใหม่ไปแค่ 170,000 ล้านบาท และปี 2564 ลดเหลือแค่ 147,000 ล้านบาท จากช่วงปกติที่จะเปิดใหม่ประมาณ 250,000-300,000 ล้านบาทต่อปี
“ดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่จะเน้นเจาะลูกค้าตลาดกลางและบน เพราะยังได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจที่น้อยกว่าเซ็กเมนต์กลางและล่าง ซึ่งตอนนี้แบงก์ยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ฉะนั้นกลุ่มนี้ยังมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) ที่มาก” สรพงษ์กล่าว
จับตาเอฟเฟ็กต์ “แอชตัน อโศก”
ส่วนความกังวลผลกระทบจากกรณีแอชตัน อโศกนั้น “สรพงษ์” กล่าวว่า เมื่อวันที่ 17 ส.ค. ได้มีการประชุมนักวิคราะห์ ANAN พบว่า ยอดขายและยอดโอนในเดือน ส.ค. สูงกว่าเดือน ก.ค. อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งทาง ANAN เองก็ค่อนข้างเซอร์ไพรส์ ทั้งที่ใคร ๆ ก็มองกันว่าน่าจะได้รับผลกระทบจากผู้ซื้อ แต่กลับไม่ได้แสดงให้เห็นถึงภาพนั้นมากนัก
“อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผลกระทบต่อยอดขายน่าจะมี แต่ยังไม่ปรากฏ เนื่องจากผ่านมาเพียงไม่ถึง 1 เดือน จากวันที่ศาลมีคำพิพากษาเมื่อ 27 ก.ค. สำหรับโครงการอื่นที่มีลักษณะเดียวกัน ส่วนใหญ่นั้นสิทธิจะติดมากับที่ดินตั้งแต่ต้น แต่ทั้งนี้คงต้องไปพิจารณารายละเอียดแต่ละโครงการเพราะเป็นประเด็นเฉพาะเจาะจง ที่ไม่สามารถมาปรับใช้กับทุกโครงการได้”
อย่างไรก็ดี ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวังจะกระทบธุรกิจอสังหาฯคือ กำลังซื้อกับภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งต้องลุ้นภาคส่งออกจะกลับมาฟื้นตัวช่วยภาคท่องเที่ยวได้มากน้อยแค่ไหน ขณะที่หากตั้งรัฐบาลมีความล่าช้า จะกระทบงบประมาณที่เบิกจ่ายช้า ทำให้การหมุนของเงินในระบบเศรษฐกิจไม่ดีเท่าที่ควร นอกจากนี้ ภาวะดอกเบี้ยที่ยืนระดับสูงนานยิ่งฉุดกำลังซื้อ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่สูงและมีความกังวลเพิ่มขึ้นส่วนสินเชื่อรายย่อยที่มีหนี้เสียเพิ่มขึ้น
“ประเมินภาพรวมกำไรสุทธิหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ 44,863 ล้านบาท เติบโต 10% YOY ซึ่งยังไม่รวมปัจจัยกดดันภายนอกเรื่องสงครามรัสเซีย-ยูเครน, ผลกระทบทางภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างจีนและไต้หวัน, ภาวะเศรษฐกิจจีนจากปัญหาภาคอสังหาฯ” ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทยกล่าว
หวังรัฐบาลใหม่ปลุกเศรษฐกิจ
ด้าน “นวลพรรณ น้อยรัชชุกร” ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า ปกติภาคอสังหาฯครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรกอยู่แล้ว ทั้งการเปิดโครงการใหม่โดยเฉพาะแนวราบ และการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ประกอบกับหากมีความชัดเจนเรื่องการเมือง มีรัฐบาลใหม่ มีแนวทางกระตุ้นเศรษฐกิจ จะทำให้ภาพธุรกิจอสังหาฯมีแนวโน้มดีกว่าครึ่งปีแรก
ทั้งนี้ ประเมินทิศทางกำไรปกติหุ้นกลุ่มอสังหาฯปีนี้จากจำนวน 15 บริษัท จะอยู่ที่ 40,000 ล้านบาท ยังไม่รวมรายการพิเศษที่จะบันทึกในช่วงครึ่งปีหลัง อาทิ LH ที่จะมีการขาย 2 โรงแรมเข้ากองทรัสต์ ซึ่งน่าจะเห็นกำไรหลักพันล้าน กลุ่มออริจิ้น (ORI และ BRI) ที่จะมีการทำ JV ซึ่งจะรับรู้กำไรจากการขายเงินลงทุนให้กับบริษัทร่วม เป็นต้น
โดยหากพิจารณากำไรปกติครึ่งปีแรกที่ไม่รวมรายการพิเศษ จะอยู่ที่ 17,700 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 44% ของประมาณการกำไรทั้งปีนี้
“ครึ่งปีหลังกลุ่มลูกค้าที่ยังดีอยู่คือ เซ็กเมนต์กลางและบน ส่วนระดับกลางและล่างยังไม่ค่อยฟื้นตัว อาจจะมีดีมานด์ แต่ปัญหาคือโดนแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ทั้งนี้ จากผลกระทบแอชตัน อโศก เชื่อว่าผู้ซื้อน่าจะศึกษารายละเอียดโครงการคอนโดฯเพิ่มมากขึ้น” ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าว