หุ้น-การเงิน

มือการเงิน “แสนสิริ” ตุนสภาพคล่อง รับแผนลงทุนอนาคต

วรางคณา อัครสถาพร

ในปี 2563 ที่ผ่านมา ท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 ที่ส่งผลกระทบลุกลามไปทั่ว ภาคธุรกิจต้องปรับกระบวนการทำงานกันพัลวัน โดยการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน

นับว่าเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นอย่างมากในช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนเช่นนี้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไวรัสวายร้ายไม่ได้สร้างผลกระทบเพียงรอบเดียว ธุรกิจจะเตรียมรับมือผลกระทบระลอกใหม่ ๆ ที่อาจจะโถมเข้ามาอีก

นับเป็นโอกาสดีที่ “วรางคณา อัครสถาพร” ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและพัฒนาธุรกิจใหม่ บมจ.แสนสิริ (SIRI) ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “แบรนด์ดัง” ได้ให้สัมภาษณ์พิเศษ “ประชาชาติธุรกิจ” ฉายภาพถึงการบริหารจัดการด้านการเงิน เพื่อรับมือสถานการณ์ต่าง ๆในปีนี้ ดังต่อไปนี้

โควิดระลอกใหม่ทุบยอดขาย

โดย “วรางคณา” กล่าวว่า ปีนี้เศรษฐกิจยังมีความท้าทาย ภาคธุรกิจอสังหาฯจึงยังค่อนข้างเหนื่อยและต้องระมัดระวังพอสมควร จึงต้องปรับการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง (inventory management) ใหม่ อย่างเช่น โครงการบ้านเดี่ยว (พร้อมขาย) จากเดิมจะมีสินค้าคงเหลือไว้ขายราว 5-6 เดือน

แต่หลังจากโควิดระบาดก็พยายามปรับใหม่ให้เหลือแค่ 2-3 เดือนหมายความว่าถ้าเกิดขายไม่ดี สินค้าคงเหลือจะไม่มาก เพราะบริษัทปรับกำลังการผลิตตลอดเวลา แต่ก็พยายามให้มีบ้านที่อยู่ในช่วงของการก่อสร้างแล้ว เพื่อดันให้สร้างเสร็จทุกเดือนให้เท่ากับสปีด (ความเร็ว) การขาย

“ช่วง พ.ย.-ธ.ค. 2563 ยอดขายของเรายังมาดี แต่พอเข้าสู่เดือน ม.ค. 2564 จากผลกระทบ wave 2 (โควิดระลอกใหม่)ยอดขายก็ดรอป (ตก) ลง บางสถานที่ก่อสร้างต้องหยุดสร้างของใหม่ รอเคลียร์สต๊อกเก่าให้หมดก่อน แล้วค่อยพิจารณาสร้างเพิ่ม เช่น โซนพระราม 2 เป็นต้น

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม หลังจากที่เรามีการขายสินค้าบางส่วนไปเมื่อช่วงต้นปี 2563 เราก็ระมัดระวังออกโครงการใหม่มากขึ้น หรือแทบจะไม่เริ่มโครงการคอนโดฯใหม่เลยเกือบปีกว่า ทำให้ตอนนี้สินค้าคงเหลือมีไม่มาก เพราะเศรษฐกิจแบบนี้เดายาก

ดังนั้นการมีเงินสดในมือเป็นสภาพคล่องที่สูงที่สุด ทำให้เราอยู่รอดง่ายสุด ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะซึมลงไป 6-8 เดือน เราถือว่าเราหายใจได้ยาวขึ้น”

ตุนสภาพคล่อง 1.5 หมื่นล้าน

ในด้านการบริหารจัดการทางด้านการเงินในสถานการณ์โควิดของบริษัทนั้น“วรางคณา” กล่าวว่า ปีนี้แสนสิริตุนสภาพคล่องไว้ราว 15,000 ล้านบาทจากเงินสดส่วนหนึ่งและวงเงินพร้อมใช้จากสินเชื่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ ซึ่งบางโครงการขอวงเงินไว้ 100%

แต่เพิ่งเบิกเงินออกมาใช้แค่ 20% ยังเหลือวงเงินเบิกได้อีก 80% ดังนั้น ปีนี้บริษัทจะมีเงินเพียงพอสำหรับใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ขณะที่ในเดือน ก.พ.นี้มีแผนจะระดมทุนออกหุ้นกู้ใหม่อีกรวม 3,500 ล้านบาท โดยเงินส่วนหนึ่งจะนำไปใช้คืนดอกเบี้ยหุ้นกู้ที่ครบกำหนดช่วงปลายปีนี้ และใช้สำหรับงานก่อสร้างกับการขาย รวมไปถึงซื้อที่ดินเพิ่ม

“ปัจจุบันแหล่งที่มาของเงินทุน (sources of funds) ของแสนสิริ ประมาณ 55-60% มาจากการออกหุ้นกู้ ซึ่งตามแผนยังมี room อีกพอสมควรที่จะออกหุ้นกู้เพิ่มได้ เพราะตามแผนสูงสุดจะออกหุ้นกู้ได้ถึง 60-70% ส่วนสินเชื่อโครงการ (project financing) จะอยู่ที่ราว 30% ส่วนที่เหลือ 10% เป็นเงินกู้ระยะสั้น (short-term loan)”

คุมหนี้สินต่อทุนไม่เกิน 1.4 เท่า

นอกจากนี้ แสนสิริพยายามรักษาระดับอัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อหุ้นทุน (gearing ratio) ให้อยู่ที่ 1.4-1.3 เท่า อยู่ในระดับเดียวกับปีก่อน จากที่ปีก่อนหน้านั้นในอดีตเคยขึ้นไป 1.8-1.7 เท่า โดยมาจาก 2 สาเหตุ คือ 1.สภาพคล่อง ที่เพิ่มขึ้นจากการระบายสินค้าคงเหลือออกไปมาก

ซึ่งปกติแล้วบริษัทจะนำเงินส่วนนี้ไปคืนหนี้แบงก์ ทำให้หนี้สินลดลง ขณะที่ปีที่แล้วบริษัทมีการออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (perpetual bond) วงเงิน 5,500 ล้านบาท ทำให้ฐานทุนขยับเพิ่มขึ้น และอัตราส่วนหนี้สินลดลง

นอกจากนี้ ได้ดำเนินการปรับโครงสร้างพอร์ตเน้นโครงการแนวราบ 70% และลดพอร์ตคอนโดมิเนียมเหลือ 30% แม้ราคาหุ้นและกำไรของบริษัทจะไม่หวือหวามาก แต่จากการบริหารจัดการจะทำให้บริษัทจะมีกำไรค่อนข้างมั่นคงได้ต่อไป

เบนเข็มจับตลาด Mass

อย่างไรก็ดี “วรางคณา” บอกว่า ปีนี้แสนสิริอาจจะมีโครงการเปิดใหม่มากขึ้น ตอนนี้อยู่ระหว่างออกแบบและก่อสร้าง โดยจะเป็นโครงการคอนโดฯเพื่อจับกลุ่ม mass ราคา 1 ล้านบาทต้น ๆโลเกชั่น (ทำเล) ในเมือง ซึ่งตอนนี้ได้ลงทุนซื้อที่ดินใหม่ทั้งหมดไว้แล้ว อาทิ ย่านรามคำแหงใกล้ห้างเดอะมอลล์รามฯ ย่านเกษตร และย่านรัชดาฯ เป็นต้น

“คอนโดฯจะเป็นโครงการประมาณ 300 ยูนิต ไม่ใหญ่มาก เพราะตลาดคอนโดฯค่อนข้างผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ เราจึงไม่อยากเสี่ยงที่จะออกโครงการใหญ่เกินไป”

สกรีนลูกค้าก่อนแบงก์รีเจ็กต์

นอกจากนี้ แสนสิริพยายามปรับตัวทำงานคู่กับแบงก์ (ธนาคาร) หลาย ๆ แห่งโดยมีโปรแกรมในการพิจารณาเครดิตสกอริ่งของลูกค้า เพื่อปรับปรุงแก้ไข หากพบว่าลูกค้าติดหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลก็ให้ไปปิดหนี้ก่อน 3 เดือน จึงค่อยกลับมาใหม่

หรือบริษัทอาจจะให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ก่อน 8-10 เดือน แล้วนำโปรไฟล์ไปให้แบงก์พิจารณา เพื่อเป็นการช่วยลูกค้า ทั้งนี้ บริษัทก็ต้องปรับแผนการขายเพื่อให้สอดคล้องกับลูกค้าที่เปลี่ยนไปตามภาวะเศรษฐกิจด้วย

“เราจะคุยกับแบงก์ ถ้าบางเดือนมียอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ค่อนข้างสูง ก็จะเอาข้อมูลลูกค้ากลับไปปรับกับมาร์เก็ตติ้งของเรา ว่าถ้าลูกค้ากลุ่มนี้เข้ามา แล้วมีปัญหาแบบนี้ให้ช่วยสกรีนก่อนเลย อย่างเราจะเปิดขายทาวน์โฮม เราก็จะเรียกลูกค้ามา preapprove ก่อน จะได้ไม่ต้องโดนแบงก์รีเจ็กต์”

ส่วนยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (backlog) ปีนี้อยู่ที่ 35,700 ล้านบาท (รวมโครงการร่วมลงทุน หรือ JV) แยกเป็นคอนโดฯราว 24,800 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 7,800 ล้านบาท ทาวน์โฮม 1,200 ล้านบาท และมิกซ์โปรดักต์ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม) อีกประมาณ 1,900 ล้านบาท

ไม่ปิดโอกาสร่วมลงทุน

สำหรับแผนขยายธุรกิจใหม่ ๆ “วรางคณา” เล่าว่า เมื่อปี 2560 แสนสิริได้เข้าไปซื้อ hotel managementcompany ของโรงแรม “The Standard”และใส่เงินร่วมหุ้นจำนวน 12 ล้านเหรียญสหรัฐ ใน coworking space ชื่อว่า “JustCo” ซึ่งก็เป็นไปตามความเชี่ยวชาญของบริษัท ส่วนโอกาสในการซื้อกิจการก็ต้องพิจารณาความเหมาะสม

“เราไม่ได้ปิดโอกาสในการซื้อกิจการ ซึ่งที่ผ่านมามีคนเข้ามาหาเราเรื่อย ๆ แต่อันดับแรกที่จะเลือก คือต้องสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯของเรา ซึ่งพวกกลุ่มธุรกิจโรงแรม หรือคลังสินค้าก็เข้ามามาก

ดังนั้น ตอนนี้พยายามดูว่าอะไรที่สนับสนุนธุรกิจเราได้ ซึ่งก็มีทั้งเข้ามาขอร่วมทุน หรืออย่างธุรกิจเอสเอ็มอี เขาก็อยากขาย เพราะไปต่อไม่ไหว ก็กำลังดูอยู่ว่าจะช่วยซื้อโครงการ ถ้าจะซื้อคงประเมินจากที่ดินแปลงนั้นมีทำเลน่าสนใจแค่ไหนด้วย เพราะเราเองก็ต้องบริหารเงินสดไว้เหมือนกัน” ซีเอฟโอแสนสิริกล่าว

การปรับตัวของแสนสิริ ถือเป็นตัวอย่างการปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯ ในภาวะที่มีความไม่แน่นอนสูงได้เป็นอย่างดี