“รีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์” กองไหนเด่น หลังกำไรฟื้น

พาส่องความน่าสนใจ “กองรีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์” ปีนี้  กลุ่มไหนฟื้นเร็ว กลุ่มไหนฟื้นช้าสุด พร้อมมุมมองการลงทุนในกองรีทเป็นที่พักเงินช่วงตลาดผันผวน กับ “ณัชพล โรจนโรวรรณ”                นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์  กสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

วันที่ 13 มิถุนายน 2565  ในช่วงโควิดกลุ่มกองรีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ได้รับผลกระทบค่อนข้างหนักจากการล็อกดาวน์และปิดประเทศ  ทำให้หลายบริษัทมีการขาดทุนและถึงขั้นต้องงดจ่ายปันผล  ขณะที่ในปีนี้หลังจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณทยอยกลับสู่ภาวะปกติมากขึ้น

และผลประกอบการหรือกำไรของหุ้นกลุ่มนี้ที่มีทิศทางที่ดี ภาพรวมในครึ่งหลังจากนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป  กลุ่มไหนจะสามารถฟื้นตัวได้อย่างโดดเด่นและน่าสนใจที่สุด  วันนี้ร่วมพูดคุยกับ “ณัชพล โรจนโรวรรณ”  นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์  กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) มานำเสนอ

Q : กองรีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ค่อนข้างมาก ดูผลประกอบการกำไรในไตรมาสแรก เห็นการฟื้นตัวอย่างไร กลุ่มไหนฟื้นเร็วสุด กลุ่มไหนฟื้นช้าสุด

“ณัชพล โรจนโรวรรณ” กล่าวว่า ก่อนอื่นจะอธิบายอย่างนี้ก่อนว่า ของหลักทรัพย์กสิกรไทย เราไม่ได้ดูกองรีทหรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ทุกตัวที่มีอยู่ในตลาด ก็จะมีอยู่กลุ่มหนึ่งสักประมาณ 20 ตัว  ฉะนั้นอันนี้ผมพูดวันนี้ผมก็จะพูดจากฐาน 20 ตัวที่ผมดูอยู่  อีกส่วนหนึ่งก็คือเวลาดูกำไรของผมจะดูเป็น  Core  Profit ก็คือกำไรปกติ ไม่ได้ดูเป็น Net  Profit  เพราะ Net  Profit จะมีรายการที่มันอาจจะไม่ได้เกี่ยวกับการดำเนินงาน

ในของไตรมาส 1 ถ้าเอาภาพรวมของทั้งกลุ่มที่ผมดู มันก็มีทิศทางที่ดูดีขึ้น QOQ ก็คือถ้าเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2564  มาเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565  มันก็ดูดีขึ้นสักประมาณ 5-6%  ถ้าเอากำไรโดยรวมของทั้งกลุ่มไปเทียบแบบ YOY ก็คือไปเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564  ก็ดูแล้วมันจะดีขึ้นกว่าเดิมนิด ๆ แค่ 1.6% เท่านั้นเอง  ฉะนั้นถ้าเราเทียบ YOY จะดูไม่ค่อยฟื้นตัวขึ้นเท่าไหร่นัก

“ผมก็เชื่อว่าไตรมาส 2 ไตรมาส 3 และไตรมาส 4  มันก็น่าจะมีแนวโน้มทิศทางที่ดีขึ้นเรื่อย ๆ แต่ว่าในรายละเอียดตัวพวกกองรีท พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์หรืออินฟราฟันด์ ที่ผมดูก็ตามแต่ละกลุ่มมันมีสินทรัพย์อ้างอิงที่เป็นคนละรูปแบบกัน   ซึ่งแต่ละตัวมันก็จะมีการฟื้นตัวที่แตกต่างกันออกไป” นายณัชพล กล่าว

เอากลุ่มที่ยังไม่ค่อยได้มีโกรทก่อน  อย่างออฟฟิศหรือตัวพวกโรงงาน-คลังสินค้า ช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา 2 กลุ่มนี้ ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ค่อนข้างน้อย  อาจจะโดนด้านของอัตราการเช่า (occupancy rate) บ้างแต่ว่ามันไม่ได้ลดเยอะ  ไม่ได้กระทบเยอะ ฉะนั้นในช่วงการฟื้นตัว เราก็จะเห็นภาพไม่ได้ฟื้นตัวเป็นเปอร์เซ็นต์โกรทที่สูง  ส่วนอีกกลุ่มที่ที่น่าจะฟื้นตัวได้ดีก็จะเป็นกลุ่มที่เราอาจจะเห็นโกรทปีนี้ ที่มันดีกว่าปีที่แล้ว ก็เป็นกลุ่มพวกห้างสรรพสินค้า ปีที่แล้วได้รับผลกระทบกันค่อนข้างหนัก และก็ปัจจุบันก็เชื่อว่ากำลังอยู่ในช่วงการฟื้นตัว

Q : ในช่วงครึ่งปีหลังประเมินแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่องจากช่วงครึ่งปีแรกอย่างไร  หลังจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่าง ๆ ก็จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น  

“ณัชพล โรจนโรวรรณ” ตอบคำถามนี้ว่า ในการประมาณการของผม ยังไงก็ให้สถานการณ์ต่าง ๆ มันค่อนข้างดีขึ้นไปเรื่อย ๆ อยู่แล้ว  อย่างไตรมาส 1 ที่มันก็ดีขึ้นต่อเนื่อง  โอเคมันอาจจะมีโอมิครอน พอมาไตรมาส 2 ผมคิดว่ามันก็ดีขึ้นกว่าไตรมาส 1  พอมาไตรมาส 3 โรงเรียนเปิดหรืออะไรเปิดแบบเต็มที่แล้ว มันก็จะค่อย ๆ ดียิ่ง ๆ ขึ้นไป แต่ว่าเรื่องนักท่องเที่ยวต่างชาติ ผมคิดว่าอาจจะยังมาไม่ได้เยอะมากนัก  อาจจะยังมีตรงนี้ที่ขาดหายไปอยู่

Q : สำหรับปีนี้ก็จะมีความกังวลในเรื่องของแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ทิศทางเงินเฟ้อ ประเมินอย่างไรบ้างว่าทั้ง 2 สิ่ง นี้จะกระทบต่อการลงทุนในกองรีทหรือกระทบกองรีทอย่างไร

โดย “ณัชพล โรจนโรวรรณ”  อธิบายว่าจริง ๆ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นถ้าเอาตามหลักการมันก็จะมีกระทบเรื่องของพวกต้นทุนทางการเงิน ถ้ากองไหนมันมีหนี้เงินก็จะจ่ายดอกเบี้ยอะไรแบบนี้เพิ่มขึ้น  แต่เผอิญพวกกองรีทพวกนี้สัดส่วนหนี้ภายในบริษัทค่อนข้างน้อย โดยเฉลี่ย ๆ คนที่มีหนี้ก็จะมีหนี้อยู่แค่ระดับประมาณ 30% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดเท่านั้นเอง ซึ่งถือว่าไม่ได้เยอะ

ฉะนั้นผมก็เลยมองว่าอัตราดอกเบี้ยในมุมแรกที่เราพูดถึงอาจจะกระทบไม่เยอะสักเท่าไหร่  อีกมุมหนึ่งมุมที่สองที่ผมจะพูดถึงมันจะเป็นเรื่องของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (บอนด์ยีลด์)  อย่างปีนี้บอนด์ยีลด์ขึ้นมาค่อนข้างเยอะแล้ว จากต้นปีอยู่ที่ประมาณสัก 1.9%  อันนี้เป็นบอนด์ยีลด์ 10 ปีของไทย ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3%

“ถ้าเราไปดู INDEX ของกลุ่มรีทหรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ก็ปรับตัวลดลงมาเหมือนกัน แต่ดูแล้วปรับตัวลดลงมาไม่เยอะเท่าไหร่ ปรับตัวลดลงมาสักประมาณ 7% ตั้งแต่ต้นปีมาจนถึงวันนี้  แม้ว่าบอนด์ยีลด์จะเป็นทางขาขึ้นแต่ผมมองว่าราคาพวกกองรีทตอนนี้มันต่ำมาก ๆ แล้ว มันไม่น่าจะลงไปมากกว่านี้สักเท่าไหร่แล้ว” นายณัชพล กล่าว

“ณัชพล โรจนโรวรรณ” ได้กล่าวเพิ่มเติมว่า มันมีประเด็นที่เขาพูดกันหนาหูในตลาดก็คือ เรื่องของประเด็นอัตราเงินเฟ้อในประเทศไทยที่น่าจะสูงขึ้น  อาจจะ 4-5%  หรือเขาบอกว่าไตรมาส 3  อาจจะสูงถึง 7%  ก็ถ้าดูในช่วงนี้ตลาดค่อนข้างอาจจะผันผวนนิดนึง  ผมก็มองว่ากองรีทก็จะเป็น Safe Haven ในการเป็นที่พักเงินให้กับนักลงทุนได้

ถ้าเราซื้อพวกหุ้นในกองรีทอย่างรีทตัวที่ผมแนะนำก็ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่สูงบางตัวอาจจะ 7% หรือ 8-9%  สมมุติซื้อตัวที่ได้ 8% สิ้นปีเราได้อัตราผลตอบแทนมา 8%  มาเทียบกับอัตราเงินเฟ้อที่ 5%  ก็ถือว่าเรายังรวยขึ้นอยู่ เรายังรวยขึ้น 3%  ผมก็เลยมองว่ากลุ่มรีทตอนนี้ก็ถือว่าเหมาะเหมือนกันที่จะเป็นที่พักเงินในกับนักลงทุน

Q : สุดท้ายสำหรับคำแนะนำในการซื้อกองรีทตัวที่น่าสนใจ  มีโอกาสเติบโต มีผลประกอบการที่ดี แนะนำตัวไหน

“ในบรรดาตัวที่ผมดูอยู่ พอดีผมดูอยู่แค่ 4 ตัว จะมีตัว ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อัลไล (ALLY)  , ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)  , ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช็อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) และก็กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท (LPF) ” นายณัชพล กล่าว

ซึ่งผมจะชอบไปทางตัว ALLY มากที่สุด ไตรมาส 1 ที่เขาประกาศผลประกอบการออกมา เขาก็บอกด้วยว่าส่วนลดค่าเช่าตอนนี้อยู่ที่ 11% ถ้าเทียบกับตัวอื่น ๆ ในกลุ่มถือว่าเป็นส่วนลดค่าเช่าที่น้อยที่สุด  โดยปกติแล้วผมก็จะมีการประมาณการกำไรทั้งปี  ซึ่งตัว ALLY เป็นตัวที่ออกมาดีกว่าที่เราคาด  ก็คือไตรมาสที่ 1  Core  Profit ของเขาคิดเป็นสักประมาณ  30%  ของปีที่แล้วคาดการณ์

ซึ่งจริง ๆ แล้วโดยปกติแต่ละไตรมาส ถ้าเราคาดทั้งปีสมมุติ 100%  แต่ละไตรมาสถ้ามันเท่า ๆ กัน มันควรจะ 25%  แต่ว่าตัวนี้มันทำได้ 30%  ก็ถือว่าดีกว่าที่เราคาดไว้  ฉะนั้นมันมีโอกาสที่อนาคตอาจจะต้องปรับเพิ่มพวกประมาณการอะไรต่าง ๆ ด้วย  สินทรัพย์อ้างอิงของเขา บางคนอาจจะยังไม่รู้ ก็พูดคราว ๆ ก็คือจะเป็นพวกคอมมิวนิตี้ มอลล์ พวก the crystal ,  I’m Park , คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC)  สถานที่ตั้งของเขาส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ที่แถวชานเมือง  จะไปอยู่ใกล้ ๆ พวกหมู่บ้านหรือว่าแหล่งที่อยู่อาศัยซะส่วนใหญ่

“โดยธรรมชาติของพวกคอมมิวนิตี้มอลล์   เขาจะพึ่งพิงคนที่มาเดินห้างที่เป็นคนไทย การที่ปีนี้นักท่องเที่ยวต่างชาติอาจจะมีไม่เยอะสักเท่าไหร่มันจะไม่ได้กระทบกับตัวกองนี้สักเท่าไหร่”

การคาดการณ์ของผมในอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของตัว ALLY  ปีนี้   ผมคาดการณ์ ณ ราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณสัก  7.9% ซึ่งก็ถือว่าเป็นระดับที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตัวอื่น