หุ้นรีทแผ่วพิษดอกเบี้ยขาขึ้น
“หุ้นรีท-กองทุนรวมอสังหาฯ” ราคาแผ่ว เจอแรงกดดัน “ดอกเบี้ย-บอนด์ยีลด์” ขาขึ้น ขณะที่ภาพรวมกลุ่มยังทำกำไรฟื้นต่อเนื่องจากพ้นวิกฤตโควิด “บล.กสิกรไทย” คาดกำไรปกติโต 14.2% “บล.หยวนต้า” ลุ้นเฟดชะลอขึ้นดอกเบี้ยแรงช่วยผ่อนคลายแรงกดดัน ฟาก “บล.บัวหลวง” ฟันธงปีหน้า กลุ่มรีทฟื้น โดยเฉพาะ “Office REIT” จะเป็นกลุ่มที่น่าสนใจ
นายณัชพล โรจนโรวรรณ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การปรับตัวขึ้นของบอนด์ยีลด์ อายุ 10 ปีของไทยในช่วงที่ผ่านมา กดดันให้ราคาหุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund & REIT) ทำผลงานไม่ค่อยดี (underperform) และความน่าสนใจลดลง ซึ่งปัจจุบันบอนด์ยีลด์อายุ 10 ปีของไทยอยู่ที่ระดับกว่า 2.6% อย่างไรก็ดี หลังจากนี้ หากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ก็คาดว่าหุ้นกลุ่ม Property Fund & REIT จะได้รับผลกระทบจากบอนยีลด์ลดลง
“ปีนี้ในแง่ของกำไรหุ้นกองรีทโดยรวมยังมีทิศทางที่ดีขึ้นต่อเนื่อง แบบเทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QOQ) โดยเฉพาะกลุ่มห้างสรรพสินค้า (Retail REIT) ในขณะที่กลุ่มอื่น ๆ อย่างกลุ่มอุตสาหกรรมโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า (Industrial REIT) หรือกลุ่มออฟฟิศ (Office REIT) แม้ว่าจะไม่ได้ขยายตัวมาก เพราะกระทบน้อยตอนช่วงโควิด-19 แต่ผลประกอบการ รวมถึงเงินปันผลเริ่มกลับมาอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิดแล้ว” นายณัชพลกล่าว
ทั้งนี้ บล.กสิกรไทย ประเมินกำไรปกติ (core profit) ของหุ้น Property Fund & REIT ว่าในปี 2565 นี้จะอยู่ที่ 43,596 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.2% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ทำได้ 38,180 ล้านบาท ส่วนปี 2566 ประเมินว่า จะเติบโตขึ้นจากสิ้นปี 2565 อีก 6% เป็น 46,223 ล้านบาท
นายณัชพลกล่าวว่า บล.กสิกรไทย ให้ top pick หุ้น Property Fund & REIT มี 3 ตัวที่โดดเด่น ได้แก่ 1.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) ให้ราคาเป้าหมายที่ 8.2 บาท คาดการณ์อัตราเงินปันผลตอบแทน (dividend yield) ปีหน้าอยู่ที่ 8.4% ต่อปี ซึ่ง ALLY เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ ซึ่งมีทำเลส่วนใหญ่อยู่รอบนอกเมืองและใกล้แหล่งที่อยู่อาศัย ทำให้คนที่มาเดินคอมมิวนิตี้มอลล์ส่วนใหญ่จะเป็นคนไทย ไม่ได้พึ่งพาต่างชาติ จึงเป็นกลุ่มที่ฟื้นได้เร็ว
2.กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF) ให้ราคาเป้าหมายที่ 15.8 บาท คาดการณ์อัตราเงินปันผลตอบแทน ปีหน้าอยู่ที่ 7.5-7.6% ต่อปี ด้วยสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าระยะยาวและในช่วงโควิดก็ได้รับผลกระทบน้อยจึงยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
3.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง ออฟฟิศ (B-WORK) ให้ราคาเป้าหมายที่ 14 บาท คาดการณ์อัตราเงินปันผลตอบแทน (dividend yield) ปีหน้าอยู่ที่ 7.4% ต่อปี แม้ว่า B-WORK จะไม่ได้มีสัญญาเช่าแบบระยะยาว แต่กลุ่มที่เช่าออฟฟิศ คือกลุ่ม TRUE กับ CP ซึ่งมีอัตราการเช่าเกือบจะ 100% และยังมีโอกาสที่จะเพิ่มค่าเช่าได้อีก 3.25% ต่อปีไปเรื่อย ๆ ซึ่งมองว่าเป็นตัวที่ค่อนข้างปลอดภัย
“ปัจจุบัน บล.กสิกรไทย มีมุมมองต่อหุ้นกลุ่มนี้เป็น neutral คาดว่าบอนด์ยีลด์ไม่น่าจะปรับตัวขึ้น แต่ในทิศทางกลับกัน ก็ไม่น่าปรับลดลงด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ จากบอนด์ยีลด์ที่ปรับตัวขึ้นมาส่งผลให้แรงจูงใจในการขายสินทรัพย์เข้ากองของเจ้าของสินทรัพย์ หรือสปอนเซอร์ลดลง รวมถึงเรื่องของกำไรที่บางเซ็กเตอร์ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ส่วนกลุ่มที่ไม่ได้ฟื้นมาก ก็มีการจ่ายปันผลได้เท่ากับช่วงก่อนโควิดแล้ว จะเห็นได้ว่ามีทั้งปัจจัยบวกและลบปะปนกันไป” นายณัชพลกล่าว
ขณะที่นายศุภชัย วัฒนวิเทศกุล ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความน่าสนใจของการลงทุนในกองรีทลดลง เนื่องจากดอกเบี้ยจะส่งผลให้อัตราเงินปันผลตอบแทนลดลง โดยคาดว่ากลุ่มรีทจะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง เมื่อดอกเบี้ยหยุดการปรับขึ้น หรือชะลอการปรับขึ้นที่รุนแรง ซึ่งปีนี้เฟดจะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยอีกครั้งในการประชุมเดือน ธ.ค. และอาจจะไปหยุดในช่วงไตรมาส 1 ปีหน้า
“ต้องไปดูอีกทีว่าดอกเบี้ยที่เฟดปรับขึ้นจะไปอยู่ที่ระดับไหน เบื้องต้นคาดว่าอาจจะปรับขึ้นไปถึงระดับ 5% ในต้นปีหน้า แล้วเมื่อถึงช่วงที่เฟดหยุดปรับขึ้นดอกเบี้ย ตอนนั้นหุ้นกลุ่มรีทจะถูกกดดันน้อยลง และการลงทุนในรีทจะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง แต่หากดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น จะยังคงถูกกดดันอยู่และส่งผลให้เกิดความกังวลในการลงทุนกองรีทเพิ่มขึ้นได้” นายศุภชัยกล่าว
ด้านนายภูวดล ภูสอดเงิน นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐานด้านหลักทรัพย์ บล.บัวหลวง กล่าวว่า การปรับตัวเพิ่มขึ้นของต้นทุน ถูกส่งผ่านไปในการปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าเช่า แต่ยังเชื่อว่ากลุ่มรีทยังสามารถในการคงอัตราผลตอบแทนภายใน (internal rate of return) เอาไว้ได้อยู่ และมองว่ากลุ่มกองรีทจะมีการเติบโตขึ้นในปีหน้า เนื่องจากกลุ่มรีทเพิ่งเห็นมีการฟื้นตัวที่ชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลังปีนี้
ฉะนั้นภาพของปีหน้าจะเป็นภาพของการกลับมาอย่างชัดเจนตลอดทั้งปี ซึ่งก็จะเข้ามาช่วยเรื่องรายได้ของกลุ่มรีทให้มีความมั่นคงมากขึ้น
“ระยะข้างหน้ามองว่ากลุ่ม office REIT จะเป็นกลุ่มที่ความน่าสนใจและมีการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงไปสู่ hybrid workplace หรือการทำงานที่สามารถทำได้ทั้งจากออฟฟิศ บ้านหรือจากที่ไหนก็ได้ ซึ่งตอบโจทย์ชีวิตคนปัจจุบัน และเม็ดเงิน น่าจะไหลเข้ามาในกลุ่มนี้มากขึ้น” นายภูวดลกล่าว