กคช.ผุด “เคหะประชารัฐ” 7 หมื่นหน่วย ดึงทุนท้องถิ่นแจมลงทุน-มีที่ดินในมือ-รัฐเป็นพี่เลี้ยง

การเคหะฯ ฉลอง 45 ปี ดึงเอกชนร่วมลงทุนสมาร์ทซิตี้-เคหะประชารัฐ ตั้งเป้า 1.7 แสนหน่วย เผยบิ๊กโปรเจ็กต์ PPP คืบหน้า 3 โครงการ “ดินแดง-ลำลูกกา-บางพลี” เล็งที่ดินร่มเกล้า 150 ไร่ผุดมิกซ์ยูส-เอาต์เลตมอลล์จุดแวะพักผู้โดยสารรับสนามบินสุวรรณภูมิ ทีเด็ดเอกซเรย์นักธุรกิจท้องถิ่นกระเป๋าหนักนอกวงการอสังหาฯ ร่วมทำห้องชุดผู้มีรายได้น้อย เป้าหมายจังหวัดละ 1,000 หน่วย

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า ในโอกาสครบรอบ 45 ปี มีผลดำเนินงานพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย 724,985 หน่วย

ล่าสุดมีแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะยาว 20 ปี (2560-2579) ภายใต้วิสัยทัศน์ “คนไทยทุกคนมีที่อยู่อาศัยถ้วนทั่วและมีคุณภาพชีวิตที่ดีในปี 2579-Housing For All) ประชารัฐปีละแสนหน่วย

ในส่วนของโครงการบ้านประชารัฐของรัฐบาล ดร.ธัชพลกล่าวว่ารับมอบนโยบายให้จัดสร้างเฉลี่ยปีละ 1 แสนหน่วย

ในขณะที่ขีดความสามารถในการสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยของการเคหะฯ อยู่ที่ 20,000 หน่วย/ปี ดังนั้น แนวทางที่จะทำให้สำเร็จได้เร็วขึ้นจึงจำเป็นต้องเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมทำ

โดยจุดเด่นการเคหะฯ มีที่ดินกรรมสิทธิ์กระจายอยู่ทั่วประเทศ หลายแปลงตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ทำให้ได้รับความสนใจจากภาคเอกชนในการนำพัฒนาโครงการอยู่แล้ว

ทั้งนี้ แนวทางในการดึงภาคเอกชนเข้ามาร่วมจัดสร้างบ้านผู้มีรายได้ปานกลางและผู้มีรายได้น้อยได้มีนโยบายเปิดกว้างให้เข้ามาร่วมลงทุน 2 ระดับ ได้แก่ โครงการร่วมลงทุน PPP หรือโครงการเมืองประชารัฐ (Smart City) มูลค่าลงทุน 1,000-5,000 ล้านบาท ดำเนินโครงการภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556

เป้าหมายหลัก 5 พื้นที่ ได้แก่ ดินแดง ร่มเกล้า บางพลี เชียงใหม่ ลำลูกกา ผลคืบหน้าได้รับอนุมัติทำ PPP สรรหาเอกชนร่วมลงทุน 3 โครงการคือ โครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง ระยะที่ 3-4 โครงการสวัสดิการข้าราชการปทุมธานี ทำเลลำลูกกา และโครงการสวัสดิการข้าราชการสมุทรปราการ ทำเลบางเสาธง-บางพลี

ในแง่จำนวนหน่วย เป้าหมายพัฒนา 100,000 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้โครงการทั้งในด้านการตลาด เทคนิคทางกายภาพ การออกแบบ conceptual design ต้นทุนและความเป็นไปได้ทางการเงิน

ผุดมิกซ์ยูส-รางเบาร่มเกล้า

ดร.ธัชพลกล่าวว่า หนึ่งในทำเลเด่นที่สุดของการเคหะฯ ขณะนี้คือแปลงที่ดินย่านร่มเกล้า จำนวน 140-150 ไร่ จะมีการคัดเลือกที่ดินจำนวนหนึ่งเปิดให้เอกชนทำรูปแบบ PPP ในอนาคตทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือเพิ่มมูลค่าทันที ดังนั้น แนวคิดในการพัฒนาเฟสแรกกำหนดให้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ส่วนเฟสที่สองเป็นต้นไปสามารถทำเป็นแหล่งช็อปปิ้งรูปแบบเอาต์เลตเหมือนกับโมเดลในต่างประเทศ

“ไฮไลต์ที่ดินร่มเกล้าคือที่ดินแปลงใหญ่ อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิใช้เวลาเดินทางเพียง 20 นาที เหมาะสำหรับทำเป็นจุดแวะพักของผู้โดยสารระหว่างประเทศก่อนขึ้นเครื่อง เมื่อเร็ว ๆ นี้ผมเพิ่งกลับจากไต้หวัน เขาก็มีเอาต์เลตแห่งหนึ่งเป็นจุดแวะก่อนขึ้นเครื่องกลับประเทศ กลายเป็นว่าผู้โดยสารทุกคนมาแวะตรงนี้หมด ทำให้บูมมาก ผมคิดว่าร่มเกล้าสามารถทำได้เหมือนกัน”

การผลักดันแนวคิดสู่รูปธรรม ดร.ธัชพลอธิบายว่า ในระหว่างนี้มีหลายหน่วยงานติดต่อเข้ามาเพื่อลงทุนเชื่อมโยงการเดินทางเข้า-ออก เพราะปัจจัยพื้นฐานโซนร่มเกล้าเป็นชุมชนขนาดใหญ่อยู่แล้ว โดยมีผู้ติดต่อขอที่จอดรถบัส-รถโดยสาร ขณะเดียวกันศักยภาพทำเลอยู่แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู จึงมีแนวคิดว่าจะประสานความร่วมมือกับกระทรวงคมนาคมเพื่อเชื่อมรถไฟฟ้าโมโนเรลหรือรถไฟฟ้ารางเบาเข้าพื้นที่

ดึงทุนต่างจังหวัดร่วมสร้าง

อีกระดับคือดึงเอกชนร่วมดำเนินการในโครงการเคหะประชารัฐ-ภูมิภาค เน้นมูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาท เป้าหมายจังหวัดละ 1,000 หน่วย รวมทั้งสิ้น 70,000 หน่วยทั่วประเทศ

แนวทางการเคหะฯให้การสนับสนุนภาคเอกชนในแต่ละจังหวัด โดยเป็นผู้ประกอบการที่มีที่ดินและเงินทุน แต่ขาดประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการ มีความสนใจร่วมลงทุนในรูปแบบร่วมดำเนินการ บทบาทการเคหะฯ ทำหน้าที่พี่เลี้ยงและผู้อำนวยความสะดวกในการติดต่อกับหน่วยงานรัฐและสถาบันการเงิน ตลอดจนกำกับดูแลการออกแบบ ควบคุมงานก่อสร้าง และร่วมวางแผนการตลาดการขาย การบริหารชุมชนหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ

“ระดับของเอกชนร่วมดำเนินการไม่ได้ผูกพันเหมือนกับการทำ PPP เพราะฉะนั้นเป็นการเซ็นสัญญาพัฒนาโครงการเคหะประชารัฐ การเคหะฯ ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาหรือเป็นพี่เลี้ยง อาจมีค่าธรรมเนียมที่ปรึกษา 0.5% หรือเต็มที่ไม่เกิน 1% คล้ายกับค่าธรรมเนียมปกติของแบงก์ ซึ่งเราไม่ได้หวังผลเป็นรายได้แต่การเคหะฯ ต้องการให้เป็นโมเดลที่จูงใจเอกชนเข้ามาร่วมเยอะ ๆ”

ดึง non-developer แจม

ผู้สื่อข่าวสอบถามถึงความเป็นไปได้โครงการ ดร.ธัชพลเปิดเผยว่า ทั้ง 2 โครงการดังกล่าวคาดว่าจะนำเสนอ ครม. เพื่อขออนุมัติหลักการและเริ่มดำเนินการให้เกิดเป็นรูปธรรมภายในปี 2561 จุดโฟกัสอยู่ที่โครงการเคหะประชารัฐ-ภูมิภาค จากการหารือกับผู้ว่าราชการหลายจังหวัดมีผลตอบรับที่ดีจากนักธุรกิจท้องถิ่น

“รมต.พม. (พลเอกอนันตพร กาญจนรัตน์) เร่งรัดอยู่ทุกวันให้รีบจัดประชุมนอกรอบ หารือกับผู้ประกอบการว่าถ้าจะเข้าร่วมต้องการให้รัฐบาลสนับสนุนอะไรบ้าง อยากให้แจ้งเกิดได้เร็วเพราะเป็นประโยชน์กับผู้มีรายได้ปานกลางกับผู้มีรายได้น้อยโดยตรง ช่วงแจ้งเกิดผมตั้งเป้าจังหวัดละ 10 ราย ทำโครงการรายละ 100 หน่วย ถือว่าใช้ได้แล้ว”

ในด้านผลตอบแทนการลงทุนของเอกชน ประเมินเบื้องต้นมีโอกาสสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก กรณีพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเดียวผลตอบแทน 6% แต่ถ้าดีไซน์โครงการมิกซ์ยูสมีผลตอบแทนเกิน 10% กำลังดูว่าสามารถสนับสนุนให้ได้รับสิทธิพิเศษบางประการ เช่น ไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.จัดสรร, ได้รับผ่อนผันด้านผังเมืองได้หรือไม่ แต่ถึงแม้ไม่ได้รับในเรื่องเหล่านี้ เอกชนที่มาร่วมดำเนินการก็ยังมีแต้มต่อเพราะมีโอกาสได้รับสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ปล่อยกู้พัฒนาโครงการ เพราะในฝั่งแบงก์เองก็อยากได้ลูกค้าสินเชื่อที่มีเครดิตน่าเชื่อถือ การมาเซ็นสัญญาร่วมดำเนินงานกับการเคหะฯ เท่ากับได้รับการันตีความน่าเชื่อถือการลงทุนโดยอัตโนมัติ

“กลุ่มนักลงทุนเป้าหมายไม่ใช่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าเขาสร้างบ้าน-คอนโดมิเนียมขายอยู่แล้วเขาอาจไม่สนใจเรา แต่ยังมีนักลงทุนท้องถิ่นที่มีความพร้อม โดยไม่จำเป็น

ต้องทำธุรกิจอสังหาฯ มาก่อน อาจเป็นผู้ค้าวัสดุก่อสร้างหรือธุรกิจอื่น ๆ แต่มีศักยภาพในการลงทุน โดยช่วงแรกหรือเฟสแรกต้องมีที่ดินอยู่ในมือแล้ว ส่วนเงินทุนเรารับประสานกับสถาบันการเงินให้ เบื้องต้นน่าจะมีวงเงินโครงการละ 100 ล้านบาท”