บขส.ประมูลที่ดินไพรมแอเรีย 3 แปลง ยักษ์ค้าปลีก-ปตท.-อสังหารุมทึ้ง”สถานีเอกมัย”

บขส.ปรับโมเดลธุรกิจ นำที่ดิน 3 ทำเลทอง “เอกมัย-สามแยกไฟฉาย-ปิ่นเกล้า” เป็น PPP ดึงเอกชนลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส สร้างรายได้ระยะยาว ย้ายแน่ “ขนส่งเอกมัย” ไปบางนา-ตราด เปิดทางนักพัฒนาที่ดินลงทุนก่อสร้าง แลกสัมปทานพัฒนาสถานีเดิม 7.5 ไร่ ขึ้นสำนักงาน คอนโดฯติดรถไฟฟ้า “เดอะมอลล์-เมกา บางนา-ยักษ์อสังหาฯ” สนแจม ส่วนกลุ่ม ซี.พี.-เจ้าสัวเจริญเมิน ด้าน ปตท.ขอเช่าพื้นที่ระยะสั้น ช่วงประมูลคัดเลือก ส่ง “จิฟฟี่-อเมซอน” เจาะลูกค้ากลางเมือง

พล.ต.สุรพล ตาปนานนท์ ประธานคณะกรรมการ (บอร์ด) บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันได้มอบนโยบายให้ บขส.ปรับแผนการดำเนินงานธุรกิจใหม่ โดยให้นำที่ดิน 3 แปลง อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เปิดประมูลให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนรูปแบบ PPP net cost พัฒนาโครงการทั้งคอนโดมิเนียม สำนักงาน และศูนย์การค้า เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว คาดว่าจะออกประกาศเชิญชวนก่อนสิ้นปี 2561

ดึงเอกชน PPP ที่ดิน 3 ทำเล

ประกอบด้วย 1.สถานีเอกมัย 7.5 ไร่ ปัจจุบันเป็นสถานีขนส่งสายตะวันออก อยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอส แต่ปัจจุบันมีสภาพแออัดไม่เหมาะที่จะเป็นสถานีขนส่ง จึงต้องหาที่ใหม่มารองรับ ล่าสุดบอร์ดจึงมีนโยบายจะให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการรับสัมปทานระยะยาว โดยมีเงื่อนไขทางเอกชนจะต้องจัดหาที่ดินอยู่ในทำเลมีศักยภาพ เดินทางสะดวก เนื้อที่ 7.5 ไร่ ติดถนนบางนา-ตราด ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 1 กม. และก่อสร้างสถานีแห่งใหม่ให้เป็นการตอบแทน ขณะนี้อยู่ระหว่างประเมินมูลค่าสถานีเอกมัยปัจจุบัน คาดว่าจะไม่ต่ำ 5,000 ล้านบาท รวมถึงผลตอบแทนที่บขส.จะได้รับ

“เดิมทางเดอะมอลล์เคยยื่นข้อเสนอให้ บขส. ย้ายสถานีเอกมัยไปอยู่ในโครงการแบงค็อกมอลล์ ตรงข้ามกับไบเทค ตอนนั้น บขส.มีแนวคิดจะนำที่ดินมาเปิดให้เอกชนพัฒนาสร้างรายได้ แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยน แนวคิดนี้จึงยังไม่ได้รับการสานต่อ ขณะที่เดอะมอลล์ยังไม่มีแผนพัฒนาศูนย์การค้าดังกล่าว จึงปรับแผนใหม่ให้เอกชนลงทุนหาที่และก่อสร้างสถานีให้ แลกกับได้สิทธิ์พัฒนาที่ดินสถานีเดิม อีกทั้งยังมีทางเมกา บางนา จะให้ใช้ทำเป็นที่จอดรถ แต่พื้นที่อยู่ไกล และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีก 2-3 ราย สนใจจะพัฒนาที่อยู่อาศัยและสำนักงาน ไม่ว่าเอกชนรายไหนจะสนใจก็ต้องยื่นประมูลตามขั้นตอนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน”

2.ที่ดินสามแยกไฟฉายกว่า 3 ไร่ ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค ประมาณ 200 เมตร ปัจจุบันไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะเปิดให้เอกชนที่สนใจพัฒนาโครงการ ขณะนี้อยู่ระหว่างประเมินมูลค่าโครงการ และ 3.ที่ดินปิ่นเกล้า ประมาณ 7-8 ไร่ จะเปิดให้เอกชนพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส ภายในจะมีสถานีขนส่งสายใต้ที่จะย้ายจากบรมราชชนนีกลับมา และพัฒนาเชิงพาณิชย์มารองรับ เนื่องจากสถานีขนส่งสายใต้ปัจจุบันเป็นที่เช่า

สร้างรายได้ระยะยาว

“เป็นการปรับแผนการหารายได้ทางอื่นมาทดแทนรายได้การเดินรถที่ปัจจุบันผู้โดยสารมาใช้บริการรถประจำทางน้อยลง หลังจากมีสายการบินโลว์คอสต์เกิดขึ้น ทำให้เทรนด์การเดินทางเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก คนต้องการความรวดเร็ว ใช้เวลาเดินทางน้อย ซึ่งการนั่งเครื่องบินจะตอบโจทย์ตรงนี้ ดังนั้น สถานีขนส่งของ บขส.ที่กระจายอยู่อาจจะไม่มีความจำเป็น ให้มารวมเป็นศูนย์กลางแห่งเดียวแล้วสามารถเดินทางไปได้ทุกภาค ทั้งเหนือ ใต้ อีสาน และตะวันออก” พล.ต.สุรพลกล่าวและว่า

ในแผนแม่บทที่ศึกษาไว้ จะให้สถานีขนส่งหมอชิตปัจจุบันเป็นจุดจอดรถโดยสารประจำทางที่วิ่งระยะทางไม่เกิน 300 กม. และใช้บริการสถานีกลางบางซื่อที่เป็นศูนย์รวมด้านระบบรางเดินทางเข้าเมือง ส่วนสถานีขนส่งหมอชิตเก่าที่กรมธนารักษ์จะให้พื้นที่กว่า 1 แสนตารางเมตร จะเป็นจุดจอดของรถประจำทางวิ่งระยะยาว ขณะที่สถานีขนส่งรังสิตจะยังคงอยู่ โดยเป็นจุดจอดรถประจำทางภาคเหนือและอีสาน รองรับผู้อยู่อาศัยทางโซนเหนือของกรุงเทพฯ แต่จะปรับปรุงพื้นที่ให้รองรับผู้โดยสารได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ปตท.สนเปิดจิฟฟี่-อเมซอน

นายณัฐวุฒิ อ่อนน้อม รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายบริหารการเดินรถ บขส. กล่าวเพิ่มเติมว่า ช่วงระหว่างเปลี่ยนผ่านสถานีขนส่งเอกมัย ที่ต้องใช้เวลาดำเนินการ 1-2 ปี ในการก่อสร้างสถานีแห่งใหม่ จะให้เอกชนมาเช่าพื้นที่ภายในอาคารสถานีพัฒนาเป็นร้านค้า ร้านอาหารและเครื่องดื่มสำหรับบริการผู้โดยสาร ล่าสุดมีบริษัท ปตท.สนใจจะมาพัฒนา มีร้านจิฟฟี่ กาแฟอเมซอน และร้านอาหาร คาดว่าพร้อมเปิดบริการได้ภายในปีนี้

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ศักยภาพของสถานีขนส่งเอกมัยสามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ทำได้ทั้งพื้นที่ค้าปลีก ออฟฟิศบิลดิ้ง และคอนโดมิเนียม แต่หากทำคอนโดฯต้องขายแบบสิทธิการเช่า ในขณะที่ทำเลรอบข้างมีการพัฒนาโครงการจำนวนมากแล้ว และขายขาดหรือโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นจุดโฟกัสจึงน่าจะเป็นโครงการที่สร้างรายได้รีเคอริ่งอินคัม หรือรายได้จากการปล่อยเช่ามากกว่า

กลุ่ม ซี.พี.-เจริญเมินเอกมัย

ส่วนเงื่อนไขการจัดหาที่ดิน 7 ไร่ครึ่ง ย่านถนนบางนา-ตราด และลงทุนก่อสร้างสถานีขนส่งใหม่ แลกกับสิทธิ์ในการพัฒนาโครงการที่เอกมัย ถือว่าสามารถทำได้โดยไม่ยากลำบากมากนัก เพราะส่วนใหญ่บริษัทอสังหาฯจัดซื้อแลนด์แบงก์ใหม่อยู่ตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม ที่ดินสถานีขนส่งเอกมัยมีข้อจำกัด เพราะเป็นที่ดินของรัฐ มีขั้นตอนซับซ้อนและใช้เวลานานกว่าจะได้ข้อสรุป จึงอาจทำให้เอกชนลดทอนความสนใจลงไปบ้าง เทียบกับการจัดซื้อที่ดินแล้วพัฒนาเองจะทำได้รวดเร็วกว่า

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสอบถามไปยังกลุ่มทีซีซีแลนด์ บริษัทลูกในเครือเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด ของตระกูลเจียรวนนท์

ได้รับคำตอบสอดคล้องกันว่า ยังไม่ได้รับคำสั่ง หรือมอบหมายจากผู้บริหารระดับสูง ในการเข้ามาดูข้อมูลสถานีขนส่งเอกมัยแต่อย่างใด โดยในส่วนของกลุ่มเจ้าสัวเจริญกล่าวสั้น ๆ เพียงว่า ปัจจุบันมีงานล้นมือ เพราะประกาศแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากอยู่แล้ว ประกอบกับขนาดที่ดินที่สนใจเริ่มต้น 10-20 ไร่ขึ้นไป ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมในการลงทุนบนทำเลใจกลางเมือง