อสังหาฯเชิงพาณิชย์ ตลาด “หดตัว” ทั่วเอเชีย
ไม่เพียง “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย” เท่านั้นที่ประสบปัญหาตลาดซบเซาในหลาย ๆ ประเทศ แต่ “อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์” ก็เผชิญกับภาวะหดตัวเช่นกันในปีนี้ เนื่องจากนักลงทุน-ผู้ประกอบการกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อต้นทุนการเงิน และปัญหาความวุ่นวายทางภูมิรัฐศาสตร์อาจคุกคามการเติบโตของเศรษฐกิจทั่วโลก
“นิกเคอิ เอเชีย” รายงานเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่า บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (JLL) ได้จัดทำรายงานระบุว่า กิจกรรมการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกในไตรมาส 3 ปี 2023 ลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YOY) ซึ่งถือเป็นยอดรายไตรมาสที่ต่ำที่สุดนับในรอบ 13 ปี นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2010
สอดคล้องกับข้อมูลจาก เอ็มเอสซีไอ เรียลเอสเตทส์ (MSCI Real Assets) ผู้ให้บริการข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่า กิจกรรมการลงทุนและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชีย-แปซิฟิกในไตรมาส 3 ปีนี้ ลดลง 37% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งนับเป็นการหดตัวลงเมื่อเทียบรายปี (YOY) ติดต่อกันแล้ว 6 ไตรมาส และสัดส่วนการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชีย-แปซิฟิกของนักลงทุนทั่วโลกอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 6%
ทั้งนี้ MSCI ติดตามความเคลื่อนไหวของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และพอร์ตการลงทุนที่มีมูลค่า 10 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป ขณะที่ JLL ติดตามดีลที่มูลค่าสูงกว่า 5 ล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลทั้งสองชุดล้วนแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวของธุรกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชีย
นอกจากนั้น ข้อมูลจาก ซีบีอาร์อี (CBRE) ที่ปรึกษาและผู้ให้บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จากสหรัฐอเมริกาที่สำรวจความเห็นนายหน้าและผู้ประเมินราคาระดับอาวุโส 100 ราย ในตลาดเอเชีย-แปซิฟิก เมื่อเดือนตุลาคมพบว่า มีเพียง 12% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่เห็นว่ากิจกรรมการลงทุนในอสังหาฯเชิงพาณิชย์ปีนี้มีทิศทางดีขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2022
“เบนจามิน โชว” (Benjamin Chow) หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์เอเชียของ MSCI Real Assets อธิบายว่า คำกล่าวและคาดการณ์ที่ว่า “อัตราดอกเบี้ยจะสูงเป็นเวลานาน” ทำลายความหวังที่ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเร็ว เป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนชะลอการลงทุน
รายงานของ CBRE เน้นย้ำว่า นักลงทุนยอมรับความเสี่ยงได้น้อยลง ขณะที่มีความคาดหวังอันจำกัดที่ว่าจะมีการลดดอกเบี้ยในช่วงครึ่งแรกของปีหน้า ซึ่งเป็นปัจจัยที่กดดันให้นักลงทุนในเอเชีย-แปซิฟิกส่วนใหญ่ยังไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
เฮนรี ชิน (Henry Chin) หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกของ CBRE กล่าวว่า CBRE ไม่คาดว่ากิจกรรมการลงทุนจะฟื้นตัว จนกว่าจะถึงปลายปี 2024 แม้ว่าจะเห็นจุดสว่างในบางตลาดก็ตาม
ท่ามกลางตัวเลขภาพรวมที่หดตัว บางตลาดที่แนวโน้มดี เป็นจุดสว่างเพียงเล็กน้อยท่ามกลางเมฆดำก็คือ อินเดียและญี่ปุ่น ซึ่งผู้สังเกตการณ์มองว่าผู้บริโภคในตลาดอินเดียมีความตั้งใจซื้อ (buying intention) อสังหาฯที่แข็งแกร่งขึ้น ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยแสนต่ำของญี่ปุ่นช่วยดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศได้ดี ทำให้ญี่ปุ่นเป็นตลาดอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย-แปซิฟิกในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้
“พาเมลา แอมเบอร์” (Pamela Amber) หัวหน้าฝ่ายข้อมูลนักลงทุนจาก JLL ตั้งข้อสังเกตว่า เอเชียใต้เป็นผู้ได้รับประโยชน์หลักจากแนวโน้มความเสี่ยงทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน โดยนักลงทุนทั่วโลกลดการลงทุนในจีนแล้วหันไปสร้างห่วงโซ่อุปทานที่มีความยืดหยุ่นในภูมิภาคเอเชียใต้
เธอกล่าวว่า ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งของอินเดียกำลังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้ลงทุนในสำนักงาน โรงงานผลิต และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ขณะญี่ปุ่นนั้นได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยต่ำผิดปกติจากระดับของทั่วโลก
ส่วนแนวโน้มระยะถัดไป บริษัทจัดการการลงทุน “คอลลิเออร์ส” (Colliers) คาดการณ์ว่า ในปีหน้าดีลลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วเอเชีย-แปซิฟิก เนื่องจากช่องว่างระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะแคบลง และจะมีนักลงทุนจำนวนมากขึ้นที่หันมาใช้เงินลงทุน