จีน-ญี่ปุ่นลุยร่วมทุนคอนโด3แสนล้าน บิ๊กแบรนด์กางแผนเปิดตัวใหม่ไม่ยั้ง

ดีลจอยต์เวนเจอร์อสังหาฯเมืองไทยคึกสุดขีด อัพเดต 5 ปีสถิติล่าสุดถึงเมษายน 2561 ทุนญี่ปุ่น-จีนแข่งล่าอาณานิคมคอนโดดันมูลค่าโครงการเฉียด 3.4 แสนล้านบาท 3 โบรกเกอร์ชี้ราคาขายดีอยู่ที่ 2-3 แสน/ตารางเมตร บิ๊กแบรนด์กางแผนลงทุนเปิดตัวใหม่ไม่ยั้ง ต่อจิ๊กซอว์ดึงลูกค้าต่างชาติช็อปห้องชุดเมืองกรุงเต็มโควตา 49%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการรวบรวมสถิติโครงการร่วมทุน (JV-Joint Venture) ระหว่างดีเวลอปเปอร์ไทยกับพันธมิตรนักลงทุนต่างชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2556-2560) พบว่าตลาดร่วมทุนมีมูลค่าโครงการเกิน 3 แสนล้านบาท สำหรับปีนี้โครงการร่วมทุนยังเป็นเทรนด์ขาขึ้น โดยมีบิ๊กแบรนด์ทั้งรายใหญ่และรายกลางเตรียมแผนลงทุนใหม่อย่างคึกคัก

ญี่ปุ่น-จีนแข่งจอยต์เวนเจอร์

สถิติล่าสุด ณ เมษายน 2561 มีดีเวลอปเปอร์เปิดตัวโครงการร่วมทุนอย่างน้อย 23 ราย ในจำนวนนี้เป็นดีลเจวีกับนักลงทุนญี่ปุ่นมากที่สุด จำนวนเพียง 4-7 รายแต่มีมูลค่าโครงการรวม 225,400 ล้านบาท ดีลล่าสุดเป็นของ บมจ.ไรมอนแลนด์ร่วมทุนกับกลุ่มโตเกียว ทาเทโมโนะ ทำคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ใกล้สถานีพร้อมพงษ์กับสุรศักดิ์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 9,100 ล้านบาท

รองลงมาเป็นดีลเจวีกับนักลงทุนจีนและฮ่องกง 14 ราย มูลค่ารวม 88,700 ล้านบาท อันดับ 3 ร่วมทุนกับนักลงทุนสิงคโปร์ มูลค่ารวม 23,810 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ) และร่วมทุนกับสหรัฐ (เพซ ดีเวลลอปเม้นท์กับกลุ่มอพอลโล) 1 ราย

สำหรับทำเลการลงทุน สัดส่วน 90% อยู่ในกรุงเทพฯ อีก 10% กระจายตัวอยู่ในเมืองอุตสาหกรรมหลักและหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ 3 แห่งคือ ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต

ปี”61 ลงทุนเพิ่มไม่ยั้ง

แผนร่วมทุนปี 2561 กลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งครองแชมป์แผนร่วมทุนโดยมีโครงการร่วมทุนกับมิตซุย ฟุโดซัง จากประเทศญี่ปุ่นแล้ว 21 โครงการ ปีนี้เตรียมเปิดตัวเพิ่ม 6-7 โครงการ, กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท ทำไปแล้ว 15 โครงการ ปีนี้เตรียมเปิดตัวเพิ่มอย่างน้อย 2 โครงการ

กลุ่มแสนสิริในปีนี้ก็ขยับขยายแผนร่วมทุนกับโตคิวเช่นเดียวกัน ล่าสุด วางแผนเปิดตัวใหม่ 2 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาทในซอยเอกมัย แปลงที่ดินทำเลใกล้กับซานติก้าผับ, กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งประกาศแผนร่วมทุนกับโนมูระ จำนวน 12 โครงการ มูลค่ารวม 18,000 ล้านบาท เปิดตัวไปแล้ว 3 โครงการมีผลตอบรับดี รอพัฒนาเพิ่มอีก 9 โครงการ

กลุ่มออลอินสไปร์ร่วมทุนกับ Hoosiers จากญี่ปุ่น วางแผนลงทุนปีนี้ 3 โครงการ มูลค่า 5,000-6,000 ล้านบาท ล่าสุดเพิ่งเปิดตัว 1 โครงการแบรนด์ ดิเอ็กเซล ไฮด์อะเวย์ สุขุมวิท 50 มูลค่า 2,000 ล้านบาท

ที่น่าจับตามองคือกลุ่มเสนา ดีเวลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับฮันคิว เรียลตี้ องค์กรร้อยปีจากญี่ปุ่น เตรียมเปิดโปรเจ็กต์ใหญ่มูลค่าโครงการเดียว 8,000 ล้านบาท จำนวน 800 ยูนิต ทำเลซอยเอกมัยค่อนไปทางถนนเพชรบุรี ปรับเพิ่มจากแผนธุรกิจเดิมที่เคยตั้งเป้ามูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท

ดึงต่างชาติซื้อ 49% ใน กทม.

นายภัทรชัยกล่าวด้วยว่า ไฮไลต์แผนร่วมทุนในปีนี้มีการพูดคุยในวงการดีเวลอปเปอร์ว่าต้องการผลักดันโควตาผู้ซื้อต่างชาติให้เต็ม 49% ในพื้นที่กรุงเทพฯ จากปัจจุบันมีการซื้อเต็มโควตาเฉพาะตลาดในหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก โดยเฉพาะในภูเก็ตซึ่งเห็นปรากฏการณ์ต่างชาติซื้อเต็มโควตาในทำเลหาดบางเทา ลากูน่า สุรินทร์ ลายัน บางทำเลซื้อเกินโควตาจนต้องใช้เทคนิคทำสัญญาเช่าจากลูกค้าคนไทยก็มี

“ตีมธุรกิจปีนี้ ดีลเจวีเพราะต้องการเกลี่ยดีมานด์ลูกค้าต่างชาติเข้ามาซื้อเต็มโควตา 49% ในกรุงเทพฯให้มากขึ้น โดยเห็นจากการจัดตั้งสำนักงานขายในฮ่องกงของบริษัทแสนสิริที่สามารถทำยอดขายได้เข้าเป้า ส่วนดีเวลอปเปอร์อื่น ๆ การร่วมลงทุนเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการดึงลูกค้าต่างชาติ”

จีนงัดโมเดลทำเอง 100%

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไปของคอลลิเออร์สฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า ทุกวันนี้มีดีลจากนักลงทุนจีนให้จับคู่พันธมิตรกับดีเวลอปเปอร์ไทยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่เงื่อนไขต้องการเป็นผู้บริหารหลัก ดังนั้น ความเป็นไปได้จึงเป็นกลุ่มดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กที่ต้องการสร้างประสบการณ์ร่วมทุนและศึกษาโนว์ฮาวจากพันธมิตรต่างชาติ เนื่องจากถ้าเป็นการจับคู่กับบิ๊กแบรนด์ดีเวลอปเปอร์ไทย มีข้อจำกัดที่ต้องการเป็นผู้บริหารหลักเช่นกัน

สอดคล้องกับนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาส 1/61 ตลาดกรุงเทพฯ มีคอนโดฯเปิดใหม่ 31 โครงการ 14,094 ยูนิต และมีกลุ่มทุนจีนขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนโดยจอยต์เวนเจอร์กับบริษัทไทยที่โลว์โปรไฟล์ สัดส่วน 20% ของตลาดรวม มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมี 2 ปัจจัยสนับสนุนมาจาก 1.เอเย่นต์ต่างชาติเข้ามากว้านโควตาลูกค้าต่างชาติ 49% นำกลับไปเสนอขายให้กับลูกค้าตัวเองในประเทศต้นทาง 2.ดีเวลอปเปอร์ไทยมีการนำโครงการโรดโชว์ยังต่างประเทศมากขึ้น ทำให้ยอดซื้อในตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะตลาดเอเชียแอ็กทีฟมาก

ส่วนราคาห้องชุดมองว่าสาเหตุที่ดินในเมืองแพงทำให้แนวโน้มภายในสิ้นปีนี้จนถึงรอยต่อต้นปี 2562 ห้องชุดลักเซอรี่ในเมืองราคาเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 4 แสนบาท/ตารางเมตร

ซีบีฯปิดการขาย 900 ดีล

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ดีลเจวีในปี 2556 มีเพียง 4 โครงการ ล่าสุดในปี 2560 เพิ่มเป็น 52 โครงการ ในด้านยอดขายลูกค้าต่างชาติมีการขยับสัดส่วนเพิ่มเล็กน้อยมาอยู่ที่ 25% ที่เป็นดีลการซื้อขายคอนโดฯ ผ่านซีบีอาร์อี กลุ่มหลักราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่นักลงทุนจีนสนใจห้องชุดตารางเมตรละ 2 แสนบาท เทียบกับญี่ปุ่นสนใจตารางเมตรละ 3 แสนบาท ห้องชุดระดับลักเซอรี่ที่ซีบีอาร์อีฯ บริหารการขายสามารถ sold out ได้หมด โดยปี 2560 ซีบีอาร์อีฯ ปิดดีลซื้อขายห้องชุด 900 กว่าดีล ในจำนวนนี้มี 560 ดีลราคาระหว่าง 15-17 ล้านบาท/ยูนิตที่เป็นลูกค้าต่างชาติ หรือ 8,400-9,500 ล้านบาท

อนันดาฯ-ออริจิ้นลุยต่อ

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้วางแผนเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ 8 โครงการ แบ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซุยฯ 7 โครงการ ส่งผลให้ภายในสิ้นปีนี้มั่นใจว่าสามารถรักษาสถานะผู้นำโครงการร่วมทุนในปีนี้ ด้วยมูลค่าร่วมทุนสะสมเกิน 114,000 ล้านบาท

นายปิติพงษ์ ไตรนุรักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ออริจิ้นฯร่วมทุนกับบริษัทโนมูระ เรียลเอสเตท ธุรกิจใหญ่อันดับ 3 ของญี่ปุ่น เปิดตัวแห่งแรกเมื่อเดือนกรกฎาคม 2560 แบรนด์ไนท์บริดจ์ 4 ทำเล เปิดแล้ว 3 โครงการ เตรียมเปิดเพิ่ม 1 โครงการปีนี้ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท กับพาร์ค ทองหล่อ 11,000 ล้านบาท ในอนาคตยังมีแผนร่วมทุนต่อเนื่อง