“ภัทรชัย ทวีวงศ์” @คอลลิเออร์ส ทุนต่างชาติ…เค้กก้อนโตอสังหาไทย

สัมภาษณ์

มิสเตอร์ดาต้าเบสอีกคนของวงการอสังหาริมทรัพย์ “ไผ่-ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับเทรนด์แรงแห่งยุค ว่าด้วยการหลั่งไหลเข้ามาป้วนเปี้ยนในธุรกิจพัฒนาที่ดินเมืองไทยของชาวต่างชาติ ทั้งในฝั่งนักลงทุนสร้างโครงการและในฝั่งลูกค้ากำลังซื้อสูง

Q : เทรนด์ต่างชาติเข้ามาลงทุน

ภาคอสังหาฯไทยเป็นเป้าหมายที่นักลงทุนชาวต่างชาติให้ความสนใจ อย่างธุรกิจรีเทลซึ่งคาดการณ์ว่า ภายในปี 2563-2564 จะมีพื้นที่ค้าปลีกแตะ 9 ล้านตารางเมตร รูปแบบ specialty store เข้ามาเสริมการเช่าออฟฟิศ โดยแบรนด์สินค้าต่างชาติยังมีความต้องการเช่ารีเทลในประเทศไทย

ในด้านสำนักงานก็มีต่างชาติต้องการเช่าทำฮับออฟฟิศเพื่อลงทุน EEC (ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา) บางคนเพิ่งขอบีโอไอผ่าน เขาทราบอยู่แล้ว ปัญหาหลักของประเทศไทยพื้นที่ไม่เพียงพอ เช่น จีน มีความต้องการเช่าย่านพระราม 9 แต่ไม่มีพื้นที่ว่าง ย่านอาร์ซีเอก็เต็ม ต้องไปเช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซ ต้องเช่าทำสำนักงานขายใหญ่ ๆ หรือสร้างตึกของเขาขึ้นมาเอง อาจจะ 4 ชั้น

ซึ่งนโยบายรัฐบาลไทยโหมโปรโมต EEC ให้สิทธิประโยชน์ แต่ราคาที่ดินที่ประกาศขายในนิคมอุตสาหกรรมเขตกรุงเทพฯ กับปริมณฑลรอบ ๆ สูงมาก เทียบกับอีอีซีไร่ละ 6-8 ล้านบาท แต่บางนาราคาสูงมาก ทำให้ผู้ประกอบการไปทางนั้นดีกว่า โดยเฮดควอร์เตอร์จะอยู่เอ็มควอเทียร์กับเซ็นทรัลเวิลด์ ยอมเช่าเกิน 1,000 บาท/ตร.ม.

ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ตลาดรวมตอนนี้มี 2 หมื่นยูนิต ค่าเช่าทำเลซีบีดีเฉลี่ย 1,460 บาท บางโครงการแตะถึง 1,700 บาท/ตร.ม./เดือน อัตราเช่าเฉลี่ย 70% บางโครงการ 90-93% ทำเลผู้เช่าญี่ปุ่นนิยมเช่าลองเทอม 100% ไม่รับชาติอื่นเลย โฟกัสซอยสุขุมวิท 24, 33, 39 ถึงทองหล่อ

ผู้เช่าหลักคือ expat (ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย) ปัจจุบันมี 86,000 คน ปัจจุบันมีการแข่งราคา ผู้เช่าส่วนนี้สนใจเช่าคอนโดฯหรู ๆ

เพราะราคาถูกกว่าเล็กน้อย แต่ได้ทำเลโดดเด่นกว่า ตลาดลูกค้าต่างชาติโดดเด่นมาก ทำให้ที่ผ่านมา บิ๊กแบรนด์ในตลาดไม่ว่าจะเป็นค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, แสนสิริ ต่างก็มีแผนลงทุน นับเฉพาะอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ รายเดียวมีแผนลงทุน 4 โครงการ มูลค่า 7,000 ล้านบาท ใน 2-3 ปีหน้า

ทั้งนี้ ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องเน้นลูกค้าเช่าลองเทอม เปรียบเทียบกับโรงแรมปล่อยเช่ารายวัน กลยุทธ์การลงทุนคือจดทะเบียนเป็นโรงแรม แต่ปล่อยเช่าเป็นรายเดือนเพราะฐานลูกค้าชัดเจนกว่า

Q : โฟกัสการลงทุนคอนโดฯ

ตลาดใหญ่ที่สุดเป็นการลงทุนคอนโดฯ อัพเดตช่วงไตรมาส 1/61 มีจีนเข้ามาลงทุน 2 โครงการ 12,500 ล้านบาท ย่านพระราม 9 เช่น โครงการอาติซาน พระราม 9-รัชดา มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท อีกแท่งแบรนด์ 195 อโศก-พระราม 9 ของกลุ่มเทียนเฉิน อินเตอร์เนชั่นแนล หรือทีซีซีกรีน

ในด้านยอดขายถือว่าโอเค ทำได้ 40% ในเฟสที่เปิดขาย เพราะอาติซานมี 4 ตึก เปิดขายก่อน 3 ตึก เน้นขายหมู่ลูกค้าคนจีน กับโครงการ 195 เปิดขายบางส่วน และตัดบางส่วนให้เอเย่นต์ไปขาย

สิ่งที่ต้องการชี้ให้เห็นก็คือตอนนี้ทุนจีนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ มีมูลค่าโครงการเกือบ 1 แสนล้านบาทแล้ว ตัวเลขกลม ๆ อยู่ที่ประมาณ 8.8 หมื่นล้านบาท แต่เข้ามาทีหลังกลุ่มทุนญี่ปุ่น ซึ่งเริ่มเข้ามาตั้งแต่ปี 2556 โดยกลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง ทำ JV (joint venture) กับกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทำไปแล้ว 21 โครงการ ปีนี้ทำเพิ่มอีก 6 โครงการ ดันมูลค่าโครงการสะสมขึ้นไปสูงถึง 1.14 แสนล้านบาท กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท

ทำไปแล้ว 15 โครงการ ปีนี้เพิ่มอย่างน้อย 2 โครงการยังไม่นับกลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ทำไปแล้ว 2 โครงการ ปีนี้เตรียมเปิดโปรเจ็กต์ใหญ่ ทำเลซอยเอกมัย ค่อนไปทางถนนเพชรบุรี ส่วนกลุ่มชินวะกรุ๊ป ซึ่งร่วมทุนกับวรลักษณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ก็สนใจอยากลงทุนเอง ต่างชาติอื่น ๆ อาทิ สิงคโปร์ ปีนี้ที่เห็นชัด ๆ ก็เป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่ม KPN ของตระกูลพรประภา 2 โครงการ

สำหรับดีลเจวี นักลงทุนญี่ปุ่นมีมากกว่าชัดเจน เนื่องจากจีนเพิ่งเข้าจริงจังในช่วง 3-4 ปี ในขณะที่ญี่ปุ่นเข้ามาตั้งแต่ปี”56

Q : ปีไหนจีนจะแซงญี่ปุ่น

ถ้ามีรถไฟความเร็วสูงไปเชียงใหม่ มูลค่าการลงทุนจีนอาจจะแซง แต่ก็ไม่เกี่ยวกับพร็อพเพอร์ตี้ ในขณะที่ต่างจังหวัดอย่างเชียงใหม่ จีนชอบมาก ตอนนี้จีนยึดแล้ว บางหมู่บ้านสร้างขายให้จีนโดยเฉพาะ มีเอเย่นต์จีนโดยตรง ทำเลอยู่สันกำแพง สันทราย เส้นทางไปสนามบิน เราจะเห็นป้ายโฆษณาเป็นจีนหมด

แต่ถ้าภูเก็ต จีนจะซื้อแค่ราคา 3-5 ล้าน ใกล้สนามบิน ที่ผ่านมามีคนไปเทกโอเวอร์โครงการเดอะเทอร์มินอล 21 บริษัท รอยัล ลี เป็นดีลเทกใหญ่มากของภูเก็ต โครงการมิกซ์ยูสมีทั้งโรงแรม คอนโดฯ และจะสร้างรีเทลด้านหน้า

โดยกลุ่มทุนจีนสนใจเทกโอเวอร์โรงแรมรอบสนามบิน ใครขายซื้อหมด แต่กลุ่มจีนทำเลแค่รอบสนามบิน กับโซนป่าตอง เน้น 3-5 ล้าน ถ้าแพงกว่านั้นจะเป็นทำเลนิยมของนักลงทุนยุโรป