จีนดิ้นกระตุ้นอสังหาฯ แต่ยังคลำไม่เจอปมปัญหา
คอลัมน์ : ชีพจรเศรษฐกิจโลก ผู้เขียน : ไพรัตน์ พงศ์พานิชย์
เมื่อราวกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ทางการจีนเริ่มออกมาตรการมาชุดหนึ่ง เป้าหมายก็เพื่อกระตุ้นให้เกิดความเคลื่อนไหวในเชิงบวกต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
ตอนนั้นหลายคนคิดว่า ในที่สุดทางการจีนก็ได้ตระหนักถึงปัญหาที่แท้จริงที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเสียที แต่ผ่านไปจนกระทั่งถึงขณะนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งครั้งหนึ่งเคยมีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วนถึง 1 ใน 4 ของเศรษฐกิจจีนทั้งหมด ก็ไม่เพียงไม่กระเตื้องขึ้นเท่านั้น หากแต่ยังทรุดตัวลงอย่างต่อเนื่องด้วยซ้ำไป
มาตรการต่าง ๆ อาทิ ลดสัดส่วนเงินดาวน์ลง ลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยลง ยกเลิกมาตรการ “ต้องห้าม” ที่ประกาศใช้เพื่อลดการเก็งกำไรไปทั้งหมด และที่สำคัญที่สุดก็คืออัดฉีดเม็ดเงิน 300,000 ล้านหยวน หรือราว 41,400 ล้านดอลลาร์เข้าสู่วิสาหกิจที่เป็นของรัฐระดับมณฑล สำหรับนำไปจัดซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่ได้ สำหรับนำออกมาขายใหม่อีกครั้งในราคาที่ “เข้าถึงได้”
หรือไม่ก็สามารถนำเงินดังกล่าวไปซื้อที่ดิน ซึ่งเคยขายให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับคืนมาได้อีกด้วย
แต่นักเศรษฐศาสตร์และผู้เชี่ยวชาญพากันชี้ว่า มาตรการเหล่านั้นของรัฐไม่เพียงไม่ถูกจุด ยังไม่เพียงพอต่อการแก้ปัญหาขนาดใหญ่มหึมาที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาได้
นักวิเคราะห์ของโนมูระ ธนาคารเพื่อการลงทุนเปิดเผยว่า ข้อมูลของทางการจีนแสดงให้เห็นว่าบ้านที่สร้างเสร็จแล้วแต่ขายไม่ออกในจีน ณ สิ้นเดือนเมษายนปีนี้ มีอยู่รวมกันมากถึง 391 ล้านตารางเมตร ถือเป็นสต๊อกบ้านที่มีอยู่มากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2016 เรื่อยมา
ยิ่งไปกว่านั้น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่ระหว่างการขายล่วงหน้า นับจนถึงสิ้นปี 2022 มีมากถึง 200 ล้านหน่วย โนมูระระบุว่า ถ้าหากต้องการสร้างบ้านเหล่านี้ให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเป็นต้องใช้ต้นทุนสูงถึง 3.2 ล้านล้านหยวนเลยทีเดียว
นั่นคือเหตุผลที่ทำให้ “แฮรี เมอร์ฟี ครูส” นักเศรษฐศาสตร์ของมูดีส์ อนาไลติกส์ ยืนยันชัดเจนว่า มาตรการที่ทางการจีนออกมากระตุ้นในครั้งนี้ไม่มีวันเพียงพอ และเป็นไปได้เพียงแค่ “น้ำหยดเดียวที่หยดลงในมหาสมุทร” เท่านั้นเอง
บทวิเคราะห์ของ “โกลด์แมน แซกส์” ตอกย้ำไปในทิศทางเดียวกันว่า ถ้าหากต้องการจะลดจำนวนบ้านที่เหลือค้างเติ่งอยู่ในเวลานี้ และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนเสถียรมากขึ้น ทางการจีนจำเป็นต้องอัดฉีดเม็ดเงินลงทุนลงไปมากกว่า 1 ล้านล้านหยวน ทั้งนี้ จากการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 80 เมืองของจีน
และยังย้ำว่า แม้จะอัดฉีดเงินมหาศาลขนาดนั้นลงไปแล้ว กระบวนการในตลาดก็ยังจำเป็นต้องใช้เวลา โดยหากยึดถือเอาวัฏจักรที่ผ่าน ๆ มาเป็นพื้นฐาน กรณีนี้ก็จำเป็นต้องใช้เวลาอย่างน้อยที่สุดถึง 9 เดือน
นอกเหนือจากการจัดการกับอาคารที่อยู่อาศัยที่ “ล้นตลาด” อยู่ในเวลานี้แล้ว ทางการจีนยังจำเป็นต้องจัดการกับปม “ความเชื่อมั่น” ของผู้ซื้อ ซึ่งหากต้องการพลิกฟื้นสร้างขึ้นมาใหม่ ก็จำเป็นต้องใช้เวลานานไม่แพ้กับการจัดการบ้านค้างสต๊อกเช่นเดียวกัน
นักวิเคราะห์บางคน อาทิ เอสเธอร์ หลิว แห่ง เอสแอนด์พี ชี้ให้เห็นว่า อันที่จริงแล้วความต้องการที่อยู่อาศัยในจีนยังคงมีอยู่ เพียงแต่ไม่หลงเหลือความเชื่อมั่นที่จะจ่ายเงินดาวน์แล้วรอจนบ้านสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบเท่านั้น
ข้อมูลยอดขายบ้านใหม่ในจีนเมื่อปีที่แล้วลดลง 12% แต่ยอดขายบ้านมือสองกลับเพิ่มขึ้นถึง 17% ในช่วงเดียวกันนั้น เป็นหลักฐานบ่งชี้ได้เป็นอย่างดี
ลู ถิง นักวิเคราะห์ของโนมูระ เชื่อเช่นเดียวกันว่า การฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อต่อระบบ “พรีเซล” หรือการวางเงินดาวน์ล่วงหน้าและรอจนกว่าบ้านจะสร้างเสร็จ เพื่อรับการส่งมอบของผู้บริโภค คือเงื่อนไขสำคัญที่จะบ่งชี้ว่า การพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในจีนจะเป็นไปได้หรือไม่
นโยบายกระตุ้นที่ผ่านมามีขึ้นก็เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด แต่ไม่เพียงพอที่จะทำให้ความคาดหวังกับความเชื่อมั่นที่เคยผิดหวังที่ผ่าน ๆ มาเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อความเชื่อมั่น ความแน่ใจว่าจะได้บ้านตรงตามกำหนดไม่เกิดขึ้น แถมความคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอนาคตก็ไม่มี สุดท้ายก็จะไม่มีใครลงทุนซื้อบ้านใหม่
นั่นทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในจีนช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ของบริษัทผู้พัฒนา 100 อันดับแรกลดลงถึง 44.9% เมื่อเทียบกันปีต่อปี มูลค่าลดลงมาอยู่ที่ 312,200 ล้านหยวนเท่านั้น
และจากการสำรวจใน 50 หัวเมืองขนาดใหญ่ ราคาบ้านสร้างสำเร็จ ณ เดือนมีนาคมลดลง 23.9% เมื่อเทียบกับราคาเมื่อเดือนกรกฎาคม 2021
นักวิเคราะห์เชื่อกันว่า จีนยังคงต้องใช้เวลานานไม่น้อยก่อนที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยจะกลับมาสู่ระดับสูงเหมือนเมื่อปี 2017-2018 อีกครั้ง
สหรัฐอเมริกาใช้เวลา 6-7 ปีกว่าจะดิ้นหลุดจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอยตามมา ส่วนญี่ปุ่นต้องใช้เวลานานถึง 20 ปี
แล้วจีนจะใช้เวลานานสักกี่ปี ?