อสังหาฯบนปากเหว

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

วังเวงเป็นอย่างมาก วังเวงเป็นอย่างยิ่ง

ธุรกิจวงการอสังหาริมทรัพย์ ณ นาทีนี้ ปัจจัยลบท่วมปัจจัยบวก ตอนก่อนยุคโควิดในปี 2563 ก็เจอพิษมาตรการ LTV-Loan to Value (บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อแบงก์ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ซึ่งแบงก์ชาติออกมาบังคับดักหน้าในปี 2562 เรียกว่าคนอื่นยังไม่ทันวิกฤตเลย อสังหาฯ โดนไปแล้ว 1 ดอก

พ้นจากยุคโควิด ก็เจอภาวะลองโควิด เศรษฐกิจไม่หายป่วยสักที จะพลิกฟื้นตอนกี่โมงไม่มีใครให้คำตอบได้ชัดเจน

ปี 2565 แบงก์ชาติยอมผ่อนปรน LTV เป็นเวลา 1 ปี ผลลัพธ์คนแห่โอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโดมิเนียมทะลุ 1 ล้านล้านบาท หลังจากนั้นปี 2566 เริ่มเป็นทิศทางขาลง และมาฝีแตกในปี 2567 ที่ผ่านมา สด ๆ ร้อน ๆ

40 บริษัทบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปลีกวิเวกกันถ้วนหน้า เทศกาลแถลงแผนธุรกิจปี 2568 ที่เคยปฏิบัติเป็นปกติธุระในช่วงปลายปี ต่างพร้อมใจกันซื้อเวลามาแถลงต้นปีใหม่แทน จับสัญญาณได้ว่าผลประกอบการไม่มาตามนัด และเป็นภาพรวมทั้งตลาด ไม่มีใครฝืนแรงโน้มถ่วงเรื่องนี้ไปได้

อันที่จริง รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน เคยออกแพ็กเกจกระตุ้นอสังหาฯ แบบเต็มแม็ก เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 แต่จะเต็มแม็กยังไงก็เป็นได้แค่มาตรการด้านการคลัง ยังขาดองค์ประกอบมาตรการด้านการเงินจากฝั่งแบงก์ชาติ ที่ไม่ยอมเออออห่อหมก 2 เรื่องหลักที่เอกชนร้องขอ 1 คือลดดอกเบี้ย อีก 1 คือผ่อนปรน LTV ทำยังไงก็ไม่ยอม แบงก์ชาติจิตแข็งมาก

ล่าสุด (ณ 31 มกราคม 2568) เพิ่งได้เจอซีอีโอ 3 บิ๊กอสังหาฯ ทุกค่ายพยักหน้าเห็นพ้องกันว่าปีที่แล้วไม่ดี ปีนี้หวังได้เต็มที่ ทำผลงานทรงตัวคือเก่งแล้ว

พี่ใหญ่ LH “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ประธานกรรมการ ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พูดด้วยการกระทำ หดเป้าลงทุนเปิดโครงการใหม่ -64% เน้นเกมระบายสต๊อกในมือ เพราะปี’67 มีการแข่งโปรโมชั่นอย่างบ้าคลั่งเทียบเท่ายุคโควิด บังเอิญ LH ไม่ได้ลงไปเล่นสงครามราคาด้วย สินค้าทั้งอยู่ระหว่างพัฒนาและ RTM-Ready to Move พร้อมอยู่พร้อมโอนก็เลยเต็มมือ แต่ก็ประมาทไม่ได้มีคนบอกว่ากลุ่มแลนด์ฯ ชอบสับขาหลอก (ฮา)

ถัดมา “ธนพล ศิริธนชัย” Country CEO เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย หรือ FPT ปลุกระดมผู้บริหารระดับสูงทุกคน ออกภาคสนามยกแผง ถามแบบแซว ๆ ไปว่าบังคับให้ออกจากคอมฟอร์ตโซนใช่หรือเปล่า คำตอบจริงจังคือ ผู้บริหาร FPT ไม่เคยอยู่ในคอมฟอร์ตโซน ผลลัพธ์ทำให้แผนธุรกิจปีนี้ วางเป้ารายได้เติบโต 11%

ล่าสุด “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” เอ็มดีวัย 46 ปี ค่ายศุภาลัย ตอนที่เรียนจบจากนอก คุณพ่อ “เจ้าสัวประทีป ตั้งมติธรรม” ให้ไปเริ่มงานแผนกลงทุนต่างจังหวัด ถ้าจำไม่ผิดสัดส่วนรายได้ต่างจังหวัดของศุภาลัยตอนนั้นน่าจะ 18% รู้หรือไม่ ปีนี้รายได้และการลงทุนต่างจังหวัดของศุภาลัยกินลึกเข้ามาถึงสัดส่วน 43% แล้ว

โดยศุภาลัยลงทุนแอ็กเกรสซีฟ วางแผนเปิดโครงการใหม่ 46,000 ล้านบาท ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจรุ่งเรือง แต่เป็นเพราะตีโจทย์คู่แข่งอ่อนแรง ซัพพลายใหม่น่าจะมีน้อย ศุภาลัยแข็งแรงทั้งกายใจและด้านการเงิน ก็เลยเอาซะหน่อย

หันกลับมาดูภาพใหญ่ นายกสมาคมคอนโดฯ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” คาดการณ์ยอดขายปี’67 ติดลบ -40% บวกลบ อธิบายใหม่ว่าปี’66 ขายได้ 100 บาท ปี’67 ขายได้ 60 บาท ขณะที่ปี 2568 เป็นธรรมเนียมเวลาสอบถามผู้ประกอบการจะบอกว่า ปีนี้ดีขึ้น เทรนด์ตลาดน่าจะโตได้ 5-10% ฟังแล้วใจชื้น

แต่ถ้าใช้แว่นขยายส่งตัวเลขจริง ๆ จะพบว่าสถานการณ์อสังหาฯ ยังอยู่ในแดนติดลบ เพราะถ้าคิดปีฐานคือ 100 บาท หากตลาดดีจริงต้องมีมูลค่าตลาดเป็น 110 บาท แต่ในเมื่อตลาดแย่ลงเหลือ 60 บาท การเติบโต 5-10% อย่างเก่งตลาดรวมจะกลับมาอยู่ที่ 66 บาท ไม่ใช่ 110 บาท

ไคลแมกซ์อยู่ตรงที่ต้นปีนี้ รัฐบาลเพิ่งโปรโมตบ้านเพื่อคนไทย สารตั้งต้นบอกว่าสร้างบนที่ดินรัฐ ให้ประชาชนผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ทางนายกสมาคมบ้านจัดสรร “สุนทร สถาพร” คำนวณจากงวดผ่อนเท่ากับผู้ซื้อต้องมีรายได้ 15,000-20,000 บาท/เดือน ตามปกติจะซื้ออสังหาฯ ราคา 1.5 ล้านบาท แต่เงื่อนไขที่ประกาศเป็นทางการเปิดให้รายได้ถึง 50,000 บาท และราคาบ้านเพื่อคนไทยก็ดันขึ้นไปถึง 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง ไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อย

แสดงว่าสถานการณ์ปีงูเล็ก อสังหาฯ เจอปัจจัยกดดันอีก 1 ดอก มาตรการลดค่าโอน-จำนองก็หมดอายุเมื่อสิ้นปี 2567 ยังไม่มีการต่ออายุ (พรายกระซิบบอกว่าอดใจรออีกแป๊บ) LTV ก็ยังเป็นตัวการทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% บ้านเพื่อคนไทยทีมงานทำเกินเบอร์กลายเป็นเปิดให้คนชั้นกลางมาแย่งซื้อคนมีรายได้น้อย ถึงขนาดว่ามีการออกมาเตือนดีเวลอปเปอร์ที่จับตลาดต่ำ 3 ล้าน ให้ทบทวนแผนลงทุนซะใหม่ ชะลอได้ก็ชะลอไปเลย ได้ไม่คุ้มเสีย

บรรยากาศแบบนี้เหมือนยืนอยู่บนปากเหว วังเวงเป็นอย่างมาก วังเวงเป็นอย่างยิ่ง