เอเซีย พลัส ชี้ ‘Mismatch’ จุดตายหุ้นกู้อสังหาฯ ปี 2568

เอเซีย พลัส ชี้ ‘Mismatch’ จุดตายหุ้นกู้อสังหาฯ ปี 2568

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ขึ้นเวทีงานสัมมนาประจำปีของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ หัวข้อ “ปรับทิศอสังหาฯ 2025 วิกฤตหรือโอกาส ? ตลาดอสังหาฯ ความท้าทายใหม่ในภาวะเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลง” วันที่ 12 มีนาคม 2568

โดยนายเทิดศักดิ์เจาะประเด็นภาระหนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 14 บริษัทที่เป็นบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้แก่ 1.เอพี ไทยแลนด์ 2.แอสเซทไวส์ 3.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 4.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 5.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 6.ควอลิตี้เฮ้าส์ 7.พฤกษา เรียลเอสเตท 8.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน 9.ศุภาลัย 10.แสนสิริ 11.LPN 12.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ 13.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ 14.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์

พบว่ามีภาระหนี้รวมกัน ณ ไตรมาส 4/67 วงเงินรวม 4.12 แสนล้านบาท โดยพบว่าสัดส่วนหลักมากถึง 52% วงเงิน 213,670 ล้านบาท เป็นการระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ ที่เหลือ 48% เป็นการใช้แหล่งเงินทุนจากสินเชื่อสถาบันการเงิน วงเงินรวม 198,343 ล้านบาท

ทั้งนี้ โฟกัสเฉพาะการออกหุ้นกู้พบว่าเฉพาะในปี 2568 มีวงเงินที่ต้องขำระคืนหุ้นกู้รวมกัน 80,000 ล้านบาท

ถัดมาการบันทึกรายได้ดำเนินงานของ 14 บริษัทรายใหญ่ โดยรวมรายได้อื่น ๆ นอกจากรายได้การโอนบ้านและคอนโดมิเนียม พบว่าปี 2565 (ซึ่งแบงก์ชาติผ่อนปรนมาตรการ LTV) มียอดรายได้รวมกัน 252,878 ล้านบาท, ปี 2566 การบันทึกรายได้ลดเหลือ 239,449 ล้านบาท ขณะที่ปี 2567 การบันทึกรายได้เป็นขาลงต่อเนื่องอยู่ที่ 229,437 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากเจาะใส้ในดูเฉพาะรายได้จากการโอนเพียงอย่างเดียว ไม่นับรวมรายได้อื่น ๆ ทั้งรายได้ค่าเช่าและบริการ รายการพิเศษต่าง ๆ พบว่า ปี 2565 มีรายได้โอนกรรมสิทธิ์รวมกัน 232,410 ล้านบาท, ปี 2566 ลดเหลือ 208,133 ล้านบาท และปี 2567 หดตัวลงเหลือ 199,237 ล้านบาท

ในขณะที่ถ้าหากรวมรายได้จากโครงการร่วมทุนหรือ JV-Joint Venture ซึ่งจะบันทึกเป็นรายได้บริษัทในบรรทัดสุดท้ายของตารางบัญชี พบว่าปี 2565 มีรายได้รวม 271,456 ล้านบาท, ปี 2566 รายได้รวมลดเหลือ 255,326 ล้านบาท ขณะที่ปี 2567 ลดต่ำลงอีกเหลือ 244,310 ล้านบาท

โดยนายเทิดศักดิ์ชี้ให้เห็นว่า จากความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อผู้ประกอบการของสถาบันการเงิน ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมานิยมระดมเงินเพื่อใช้พัฒนาโครงการผ่านการออกหุ้นกู้ จนกระทั่งมีสัดส่วนเกินครึ่ง หรือ 52% ในปัจจุบัน

จุดโฟกัสอยู่ที่ในปี 2568 มีดีลครบกำหนดชำระคืนหุ้นกู้ของ 14 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ รวมกัน 80,000 ล้านบาท ซึ่งสภาพปัญหาอยู่ที่วิธีการออกหุ้นกู้มีการเน้นบริหารจัดการดอกเบี้ยเป็นหลัก ทำให้เกิดปัญหา Mismatch เกิดขึ้น

กล่าวคือ โครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องการลงทุนมีอายุ 5 ปี แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะออกเป็นหุ้นกู้ 3 ปี เนื่องจากต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายจะถูกกว่าการออกหุ้นกู้ 5 ปี เมื่อถึงกำหนดเวลาชำระคืนรอบ 3 ปี ก็จะมีการออกหุ้นกู้รอบใหม่ที่เรียกว่าหุ้นกู้โรลโอเวอร์ เพื่อนำเงินมาชำระหนี้อีก 2 ปีที่เหลือ

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริง มีสิ่งที่คาดเดาไม่ได้จากวิกฤตเศรษฐกิจซึ่งทำให้ตลาดยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง จุดอ่อนคือในการออกหุ้นกู้โรลโอเวอร์ในปี 2568 อาจมีปัญหาที่นักลงทุนไม่มีความเชื่อมั่น ถึงแม้ผลประกอบการของบริษัทจะออกมาดีแค่ไหนก็ตาม และอาจไม่สนใจซื้อหุ้นกู้ ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้สำเร็จ หรือไม่ครบตามจำนวนที่ต้องการ

สร้างผลกระทบเพราะอาจเป็นปัจจัยกดดันเพิ่มภาระให้กับผู้ออกหุ้นกู้ เพราะจะถูกบังคับนำหลักประกันที่เป็นสินทรัพย์ปลอดจำนองหรือสินทรัพย์ปลอดภาระหนี้ นำมาค้ำประกันหุ้นกู้เพิ่มเติม ดังนั้น ข้อแนะนำในภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ ยังอยู่ในแดนเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน

ดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ประกอบการควรใช้ความระมัดระวังในการออกหุ้นกู้ โดยไม่สร้างปัญหา Mismatch ระหว่างวงเงินหุ้นกู้ กับระยะเวลาในการชำระคืน ควรทำให้แมตชิ่งตรงกัน ซึ่งเป็นโมเดลที่ถูกต้องในยุคเศรษฐกิจมีความผันผวนสูงในปัจจุบัน