อาคารสำนักงานกลางกรุงโตเกียว ยอดเช่าโตไม่ทัน ที่ว่างเพิ่ม 3 ปีติด พุ่ง 12 เท่า

อาคารสำนักงานกลางกรุงโตเกียว ยอดเช่าโตไม่ทัน ที่ว่างเพิ่ม 3 ปีติด พุ่ง 12 เท่าถึงปี 2024 แม้อุปสงค์ยังแข็งแรง แต่อุปทานกลับโตล้นเกินไป

นิกเคอิ เอเชีย (Nikkei Asia) รายงานว่า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่กลางกรุงโตเกียวถึงจุดอิ่มตัว หลังพื้นที่ว่างไม่ได้รับการครอบครองเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน โดยเพิ่มขึ้น 12 เท่า เมื่อนับถึงปี 2024

แม้ว่าพนักงานส่วนใหญ่จะกลับมาทำงานที่ออฟฟิศแล้ว หลังโรคระบาดคลี่คลาย แต่โครงการพัฒนาชุดใหม่ ๆ นำไปสู่การมีพื้นที่ล้นเกิน

นิกเคอิทบทวนข้อมูลผู้เช่าที่รวบรวมโดยไซแมกซ์ รีเสิร์ช อินสติติวต์ (Xymax Research Institute) ตามรอยการเช่าอาคารสำนักงานรายเดือนทั้ง 23 เขตของกรุงโตเกียว ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2012 จนถึงเดือนมกราคม 2025 ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ใดก็ตามที่มีอัตราพื้นที่เช่าว่าง (Vacancy Rate) เกิน 20% เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี บ่งถึงพื้นที่ที่มากเกินไป

สำหรับอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ให้เช่ามากกว่า 16,500 ตารางเมตร มีพื้นที่ว่างรวมเฉลี่ยประมาณ 185,000 ตร.ม. ในปี 2024 ซึ่งสูงกว่าปี 2021 เป็น 12 เท่า และสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2013

ในปี 2013 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินระดับโลก และเกิดแผ่นดินไหวในภาคตะวันออกเฉียงเหนือของญี่ปุ่น อัตราพื้นที่เช่าว่างในปี 2013 อยู่ที่ 7% โดยเฉลี่ย ขณะที่ปี 2024 อยู่ต่ำกว่าระดับ 3%

โดยทั่วไป ตลาดอาคารสำนักงานจะถือว่ามีอุปทานส่วนเกิน เมื่ออัตราพื้นที่ว่างเกิน 5%

ในภาพรวมของตลาด อุปสงค์เช่าสำนักงานยังคงแข็งแรง แต่พื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นในอาคารขนาดใหญ่เป็นผลจากฝั่งอุปทาน ซึ่งโครงการพัฒนาใหม่ ๆ เติบโตมากขึ้นเรื่อย ๆ ตามข้อมูลจากไซแมกซ์ฯ พื้นที่สำหรับเช่าอาคารขนาดใหญ่กลางกรุงโตเกียวคาดว่าจะแตะระดับ 24 ล้าน ตร.ม. เมื่อสิ้นสุดปี 2025 เพิ่มขึ้้นเกือบ 20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2024

โยชิโอะ นากายามะ (Yoshio Nakayama) ประธานไซแมกซ์ฯกล่าวว่า ตลาดการก่อสร้างสำนักงานขนาดใหญ่เคยเล็กในปี 2010 การเช่าจึงเต็มอย่างรวดเร็วเมื่อพื้นที่ดำเนินการก่อสร้างเสร็จสิ้น แต่เมื่ออุปทานขยายตัวมากขึ้น ตลาดจึงส่งสัญญาณอิ่มตัว

อาคารขนาดกลางและเล็กที่มีพื้นที่ระหว่าง 990 ตร.ม. ถึง 16,500 ตร.ม. ยังไม่พบกับการขยายตัวของพื้นที่ว่าง ซ้ำยังมีการหดตัวเหลือเพียง 25% ของระดับในปี 2013 การพัฒนาอาคารดังกล่าวมักแปลงไปสู่โรงแรมหรือสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ ซึ่งอาคารประเภทนี้มีพื้นที่เช่าลดลง 5% นับตั้งแต่ปี 2013 เป็นต้นมา

ตามโมริ ทรัสต์ (Mori Trust) อาคารสำนักงานขนาดใหญ่กำลังมีปริมาณเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งคาดว่าอุปทานสำนักงานพื้นที่อย่างน้อย 10,000 ตร.ม. จะมีโครงการเพิ่มขึ้น 90% ในปีนี้ เป็น 1.19 ล้าน ตร.ม.

เนื่องด้วยประชากรวัยทำงานในกรุงโตเกียวมีจำนวนคงที่ อุปสงค์พื้นที่สำนักงานอาจลดลงเมื่อกระแสการกลับเข้าทำงานในออฟฟิศจางไป แผนการพัฒนาพื้นที่ใหม่ในใจกลางกรุงโตเกียวจึงอาจต้องเผชิญทางแยกอีกครั้งหนึ่ง หากอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่งต้องว่างลงเป็นเวลานาน