อสังหาถก ธปท.-ธอส.-ที่ดิน ลดดอกเบี้ยยืด LTV เช่า 60 ปี

3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เดินสายถกบิ๊ก ธอส. กรมที่ดิน ผู้ว่าแบงก์ชาติ อัดมาตรการประคองตลาด หลังกำลังซื้อไทย-ต่างชาติหดหาย ขอต่ออายุค่าโอนกรรมสิทธิ์-จำนอง 0.01% ผ่อนปรน LTV ถึง 30 มิ.ย.ปี 70 พร้อมขยายการเช่าถึง 60 ปี หวังปลดล็อก ฟื้นเชื่อมั่น ดูดนักลงทุน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมธุรกิจอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังเป็นปีที่ยาก แม้ว่าจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด แต่กลุ่มคนซื้อหายไปมากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ไม่ว่าลูกค้าต่างชาติที่ลดลง ขณะที่ลูกค้าคนไทยยังไม่กลับมา เนื่องจากติดปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้กำลังซื้ออ่อนแรง มียอดปฏิสธสินเชื่อจากธนาคารหรือรีเจ็กต์เรตสูงกว่า 40% ล่าสุดทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เตรียมมาตรการกระตุ้นระยะสั้นและระยะยาวเสนอรัฐบาลใหม่พิจารณา เพื่อประคับประคองตลาดอสังหาฯปีนี้

“ตลาดอสังหาฯมีปัญหาโครงสร้างรองรับความต้องการชาวต่างชาติระยะยาวอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และโครงสร้างความต้องการคนไทยรุ่นใหม่ที่ถดถอยไม่สามารถซื้อบ้านได้ เพราะขาดโครงสร้างรองรับและโครงสร้างถาวรสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ เมื่อปลายเดือนมกราคมที่ผ่านมา 3 สมาคมได้เดินสายหารือกับผู้บริหารกรมที่ดิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อร่วมกันหาแนวทางแก้ปัญหา”

ต่อเวลาโอน-LTV อีก 1 ปี

นายประเสริฐกล่าวว่า โดยมาตรการระยะสั้นให้ขยายอายุ 2 มาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ได้แก่ มาตรการ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% บ้านทุกระดับราคา เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องและไม่เกิดสุญญากาศ นอกจากนี้ ขอให้ ธปท.หารือธนาคารพาณิชย์ให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงให้สอดรับกับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)

“ผลหารือร่วมกับผู้ว่าการ ธปท. (วิทัย รัตนากร) มีแนวโน้มดี เข้าใจในปัญหา รับพิจารณาทั้ง LTV ปรับลดดอกเบี้ย ซึ่งการลดดอกเบี้ยลงมา ทำให้เกิดกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ลดปัญหากู้ไม่ผ่าน ลดภาระประชาชน ขณะที่แบงก์จะปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น”

ชง 8 มาตรการฟื้นตลาด-ศก.

นายประเสริฐกล่าวว่า ส่วนการวางโครงสร้างระยะยาว มี 8 มาตรการ 1.มาตรการ LTV ในระยะยาวที่สอดคล้องกับตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจ 2.สัญญาเช่าไม่เกิน 60 ปี ทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยมีการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมชาวต่างชาติ เพื่อเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวร 3.การจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้อยู่ภายใต้การควบคุมของคนไทย ผ่าน พ.ร.บ.อาคารชุดและ พ.ร.บ.จัดสรร

4.สนับสนุนมอร์ตเกจอินชัวรันซ์ สำหรับบ้านหลังแรกจากภาครัฐ เพื่อลดอัตรากู้ไม่ผ่านตลาดกลาง-ล่าง 5.การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ เพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มกลาง-ล่างในการซื้อบ้าน 6.มาตรการ Debt Warehouse การใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน 7.การใช้การพัฒนาโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ หรือ Man Made ของไทย เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยไม่มีกาสิโน เช่น ดิสนีย์แลนด์ ศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา และการประชุมนานาชาติ เป็นต้น และ 8.การสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาฯของไทย จากการเชื่อมต่อโครงการภาครัฐ

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ได้หารือนายมหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคาร ธอส. ปล่อยสินเชื่อเพื่ออาคารคาร์บอนต่ำ หรือสินเชื่อบ้านเย็น สนับสนุนการพัฒนาอสังหาฯยั่งยืน ได้แก่ สินเชื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่าสำหรับผู้ประกอบการ โดยคงอัตราดอกเบี้ยปีแรกไว้ที่ 3.86% โดย ธอส.แบ่ง 20,000 ล้านบาท สำหรับ 2 โครงการนี้ ทำให้ผู้ประกอบการต้นทุนถูกลง และลูกค้าซื้อบ้านราคาถูกลงจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 0.25%

ที่ดินรับลูกเช่า 60 ปี-ลดพื้นที่

นายสุนทรกล่าวว่า ด้านการหารืออธิบดีกรมที่ดิน จะแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับ ปลดล็อกศักยภาพของอสังหาฯ ได้แก่ 1.พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยว จาก 50 ตร.ว. เป็น 35 ตร.ว. บ้านแฝดจาก 35 ตร.ว. เป็น 28 ตร.ว. และทาวน์เฮาส์จาก 16 ตร.ว. เป็น 14 ตร.ว. ให้สอดคล้องขนาดกำลังซื้อและครอบครัวที่ลดลง คาดว่ามีความเป็นไปได้จะประกาศใช้ในปี 2569-2570

2.ปรับปรุง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ขยายอายุสิทธิการถือครองมากกว่า 30 ปี รองรับการลงทุนระยะยาวและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและสถาบันการเงิน ขณะนี้กรมที่ดินกำลังพิจารณาระยะเวลาจะเป็น 50 ปี 60 ปี 70 ปี หรือใช้หลักการเดียวกับให้เช่าอุตสาหกรรมหรือให้เช่าเชิงพาณิชยกรรม เริ่มต้นถือครอง 50 ปี โดย 3 สมาคมมองว่า 60 ปี มีความเหมาะสม

แบงก์ชาติรับ 5 ข้อเสนอ

นายสุนทรกล่าวว่า สำหรับการหารือผู้ว่าการ ธปท. มีความเห็นตรงกับ 3 สมาคมถึงวิกฤตอสังหาฯกลุ่มชั้นกลาง และ First Jobber และกำลังลามตลาดบน โดยรับพิจารณา 5 ข้อเสนอ 1.ขยายเวลาผ่อนปรน LTV อีก 1-2 ปี หลัง 30 มิถุนายนนี้ 2.การรวมหนี้อื่น ๆ กับหนี้บ้านที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่า 3.ให้ปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย เป็นประโยชน์ต่อลูกค้ารายย่อยผ่อนน้อยลง และผู้ประกอบการที่มีต้นทุนทำธุรกิจต่ำลง 4.กำหนดดอกเบี้ยเงินกู้ตามความเสี่ยง และ 5.มาตรการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย 20% มีบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ค้ำประกันให้

นายอารภัฏ โกมุทบุตร อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 49 เปิดเผยว่า ทาง 3 สมาคมเตรียมจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 49 ในวันที่ 19-22 มีนาคม 2569 ตั้งเป้ายอดขายทะลุ 14,500 ล้านบาท สูงกว่าครั้งที่ 48 มียอดขายกว่า 13,000 ล้านบาท เนื่องจากมีฐานกำลังซื้อสะสมและทิศทางดอกเบี้ยที่เริ่มนิ่ง ขณะนี้อยู่ระหว่างเปิดจองบูท