ปฏิวัติ “สินเชื่อบ้าน”

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

2561 แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เบรกหัวทิ่มหัวตำสำหรับลูกค้าผู้ซื้อเก็งกำไร-ผู้ซื้อบ้านหลัง 2 เป็นต้นไป

ธนาคารพาณิชย์ถูกแจกใบแดงในการให้สินเชื่อ Top Up ที่มีอยู่ 4 รายการ คือ สินเชื่อเพื่อการบริโภคอื่น ๆ, ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้, สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม และเงินกู้เพื่อการลงทุน ไม่ให้ใช้หลักประกันบ้าน-คอนโดมิเนียมอันเดียวกัน

ตอนหลังแจกแค่ใบเหลือง (หมายความว่าทำได้) 1 รายการเฉพาะค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ เพราะแบงก์ชาติถือว่าสมประโยชน์ทั้งแบงก์และผู้กู้

หนึ่งในข้อเสนอของ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดินมีเรื่องการปฏิวัติสินเชื่อบ้านซะเลยดีไหม หัวขบวนที่ผลักดันคือ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

ก่อนหน้านี้ หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจได้นำเสนอข่าวลีด หน้า 1 “ปฏิวัติสินเชื่อบ้าน 4 แสนล้าน ดาวน์ผ่านแบงก์แก้ปมกู้ไม่ผ่าน” ฉบับวันที่ 9 ตุลาคม 2560

หยิบเรื่องนี้มาชวนคุยเพราะเห็นว่าสอดคล้องกับสถานการณ์สกัดฟองสบู่ในยุคปี 2561 ทำผ่านแนวคิด “พรีมอร์ตเกจไฟแนนซิ่ง” (premortgagefinancing) ในต่างประเทศทั่วโลกรวมทั้งเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์ใช้แบบนี้ จนทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างมีคุณภาพ (healthy growth)

“สินเชื่อที่อยู่อาศัยมี 2 ส่วน ในเมืองไทยเรียกว่าพรีไฟแนนซ์-สินเชื่อผู้ประกอบการกับโพสต์ไฟแนนซ์-สินเชื่อผู้กู้รายย่อย ซึ่งโพสต์ไฟแนนซ์ในทั่วโลกเขาเรียกว่าพรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์ เพราะฉะนั้น ถ้าจะปฏิวัติสินเชื่อบ้านเราเสนอให้ปฏิวัติสินเชื่อผู้กู้รายย่อย”

ปัจจุบันแบงก์จะเจอผู้กู้ก็ตอนจะโอนหรือตอนบ้าน-คอนโดฯสร้างเสร็จแล้ว เรียกว่าเป็นการปล่อยกู้ที่ปลายทางหรือ “กู้ก่อนโอน” วิธีการนี้ว่ากันว่าความเสี่ยงโดนหมด 3 เส้า “ผู้กู้-เจ้าของโครงการ-แบงก์”

ผู้กู้เสี่ยงกรณีซื้อและกำลังผ่อนดาวน์ ระหว่างทางไปสร้างหนี้สินเพิ่มหรือตกงานกะทันหัน พอของสร้างเสร็จก็ยอมทิ้งดาวน์

เจ้าของโครงการเสี่ยงจากการถูกทิ้งดาวน์นี่แหละ ทำให้ต้องนำยูนิตที่เคยขายไปแล้วกลับมาขายใหม่หรือรีเซล

เสี่ยงอีกอย่างยังมาจากผู้ซื้อเก็งกำไร เพราะถ้าขายใบจองก่อนโอนไม่ได้ ก็จะทิ้งดาวน์อีกเช่นกัน

แบงก์เสี่ยงเพราะไม่ได้รู้จักหน้าตาผู้กู้ทั้งรายใหญ่รายย่อย จึงเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เสียหรือ NPL

ระบบใหม่ที่อยากปฏิวัติก็คือ จากการกู้ก่อนโอนให้เปลี่ยนเป็น “กู้ก่อนสร้าง”

โมเดลนี้ดีเวลอปเปอร์เทใจให้หมดหน้าตัก เพราะเชื่อว่าแก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน (reject rate), ลูกค้ายื้อโอน, เคลียร์นักเก็งกำไรออกจากระบบวิธีการ เมื่อดีเวลอปเปอร์เปิดขายโครงการ (พรีเซล) ผู้บริโภคมีการจองซื้อและขอสินเชื่อทันทีตั้งแต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ส่วนธนาคารก็พิจารณาสินเชื่อแต่เนิ่น ๆ หากอนุมัติแล้วสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นทันที

โดยผู้บริโภคมีการจ่ายเงินดาวน์ตามปกติ แต่เงินดาวน์ไม่ได้จ่ายตรงให้ผู้ประกอบการ แต่เป็นการจ่ายตรงไปยังธนาคาร

เงินดาวน์ที่ผู้ซื้อจ่ายตรงไปธนาคาร ดีเวลอปเปอร์สามารถขอกู้ในรูปแบบ back to back financing เพื่อนำมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้างโครงการได้

ทีเด็ดอยู่ที่กำราบนักเก็งกำไรได้อยู่หมัด “พี่อธิป” บอกว่า ตัวอย่างในสิงคโปร์มีออปชั่น ถ้าการซื้ออสังหาฯ ไม่ใช้ระบบนี้ ลูกค้าต้องจ่ายเงินสดเต็มจำนวน เช่น ซื้อคอนโดฯ ราคา 2 ล้าน สร้าง 20 เดือน เท่ากับผ่อนเงินดาวน์ 20 งวด งวดละ 1 แสนบาท เท่ากับต้องจ่ายเงินสด 2 ล้านบาทเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จ

โมเดลนี้ ลูกค้าเรียลดีมานด์หรือผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยจริงแทบไม่มีผลกระทบอะไรเลย ถือว่าน่าสนใจมากค่ะ

สรุปสุดท้าย แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาฯ mission ยังไม่complete เหลือโมเดลกู้ก่อนสร้างให้พิจารณาค่ะ