ปลดแอก “ขายฝาก”

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย พิเชษฐ์ ณ นคร

ที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้ให้ความเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. …ประกาศบังคับใช้เป็นกฎหมายเมื่อ 31 มกราคม 2562 ที่ผ่านมา นับถอยหลังการปลดแอกสัญญาขายฝาก ที่คนในระดับรากหญ้ามักตกเป็นเบี้ยล่างของเศรษฐี นายทุนเงินกู้

เพราะการกู้ยืมเงินโดยทำสัญญาขายฝากบ้าน หรือที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ สุดท้ายเมื่อสัญญาขายฝากครบกำหนด เรื่องมักจบลงด้วยการถูกยึดที่ดินทำกิน ที่อยู่อาศัย

ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการปฏิรูปกฎหมาย ระบุว่า สถิติการขายฝากตั้งแต่ปี 2556-2560 การจดทะเบียนขายฝาก

โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 66,521 ราย โดยมีกรณีตัวอย่างการขายฝากที่ดินให้กับนายทุนเงินกู้ในหลายจังหวัด ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลพยายามแก้ไข โดยจัดให้มีกลไกการเจรจาไกล่เกลี่ยประนอมหนี้ให้กับเกษตรกร คนจน ที่เป็นหนี้นอกระบบโดยการขายฝากที่ดินให้กับนายทุนเงินกู้

อย่างเช่น จ.อุดรธานี มีการเจรจาประนอมหนี้ จนสามารถคืนโฉนดที่ดินแก่ลูกหนี้ 780 ฉบับ เนื้อที่รวมกว่า 3.7 พันไร่ จ.นครราชสีมา คืนโฉนด 907 ฉบับ กว่า 3 พันไร่ คืนรถยนต์ รถจักรยานยนต์รวม 50 คัน เป็นต้น

ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องมีกลไกทางกฎหมายเพื่อสร้างความเป็นธรรม และแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ำ

โดยเฉพาะการคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินทำการเกษตรและที่อยู่อาศัย ให้ได้รับความเป็นธรรมมากขึ้น

การผลักดันร่างกฎหมายฉบับนี้จึงเป็นไปตามหลักการ ให้มีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย

เพราะบทบัญญัติว่าด้วยการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่บังคับใช้อยู่ขณะนี้ อยู่ภายใต้หลักของความศักดิ์สิทธิ์และเสรีภาพในการแสดงเจตนาระหว่างคู่สัญญา

ซึ่งเป็นเอกชนที่มีสถานะเท่าเทียมกันแต่ในการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมาก

ผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝาก เนื่องจากสถานะทางเศรษฐกิจแตกต่างกัน ทำให้ได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินและที่อยู่อาศัย

สาระสำคัญของกฎหมายใหม่ กำหนดให้ใช้บังคับเฉพาะ 1.การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 2.การขายฝากที่อยู่อาศัย

โดยให้ถือว่าสัญญาซื้อขายฝาก 1.เป็นธุรกิจที่ต้องควบคุมสัญญาตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค 2.ต้องทำเป็นหนังสือ และต้องได้รับการตรวจสอบเนื้อหาโดยพนักงานอัยการหรือพนักงานที่ดิน ก่อนนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาในภายหลังด้วย

ขณะเดียวกันได้กำหนดเงื่อนไขต้องห้ามในสัญญา 1.ข้อสัญญาที่ตกลงให้ผู้ขายฝากยินยอมให้ผู้ซื้อขายทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาขายฝากให้เป็นโมฆะ 2.การทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย จะกำหนดระยะเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีมิได้

กำหนดหน้าที่ให้ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งผู้ขายฝาก เพื่อให้ใช้สิทธิไถ่ก่อนสัญญาขายฝากครบกำหนดไม่น้อยกว่า 6 เดือน หากไม่แจ้งให้ถือว่ายินยอมขยายระยะเวลาตามสัญญาขายฝากออกไปอีก 6 เดือน

และให้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาไปแล้วคืนได้ภายในระยะเวลา 1 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก และถ้าผู้ขายฝากได้แสดงเจตนาไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลาไถ่ แต่ผู้ซื้อฝากบอกปัดหรือหลีกเลี่ยง หรือมีเหตุขัดข้องไม่อาจรับไถ่ได้ ให้ผู้ขายฝากวางสินไถ่ไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์

ได้แก่ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) และให้ถือว่าผู้ขายได้ใช้สิทธิไถ่คืนภายในกำหนดเวลาไถ่

เงื่อนไขในการไถ่ การชำระเงิน ให้ไถ่ตามราคาที่แท้จริง หรือรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนแล้วต้องไม่เกินอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี หรือไม่เกินดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สำหรับการกู้ยืม และในการชำระเงินตามสัญญาให้ผู้ซื้อฝากชำระให้แก่ผู้ขายฝากต่อหน้าพนักงานอัยการ หรือเจ้าพนักงานที่ดิน

ช่วยปลดแอกรากหญ้า คนจนทั้งในชนบทในเมืองให้หลุดพ้นพันธนาการ จากที่เคยเป็นเบี้ยล่างเพราะถูก

มัดมือชกโดยสัญญาขายฝาก