3 นายกอสังหาฯแนะรัฐ แก้ปากท้องประชาชน ชงเลิก LTV-เลื่อนภาษีที่ดิน

New normal ของรัฐบาลไทยจากปฏิบัติการนายกรัฐมนตรีส่งจดหมายเปิดผนึกถึง 20 มหาเศรษฐีเมืองไทย รณรงค์สรรพกำลังเยียวยาประเทศชาติทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคม

“ประชาชาติธุรกิจ” ขยายผลสัมภาษณ์ 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดินซึ่งมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมทั่วประเทศปีละ 6-8 แสนล้านบาท รวบรวมประเด็นเสนอแนะทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพใหญ่ ดังนี้

เสนอเลื่อนภาษีที่ดิน-LTV

“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สถานการณ์การระบาดโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคมีจำกัด เนื่องจากยังมีความกังวลในการใช้จ่าย จึงควรเลื่อนการใช้ LTV-loan to value ซึ่งเป็นมาตรการแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 อย่างน้อยไปบังคับใช้ในปี 2564 แทน

เหตุผลเพื่อช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อในขณะนี้ และต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าเก็งกำไร

ส่วนการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่เริ่มจัดเก็บจริงในปี 2563 ยังมีข้อบังคับบางประการที่ไม่ลงตัว โดยเฉพาะการเสียภาษี inventory tax ของดีเวลอปเปอร์ เนื่องจากสินค้าที่อยู่อาศัยมีหน้าตาเดียวกับที่ดินที่ต้องถูกเก็บภาษี หากผลิตจำนวนมากแล้วขายไม่ทันจะยิ่งเสียภาษีเยอะ

“Property tax เว้นการเสียภาษีให้แค่ 3 ปีแรกหลังจากได้ใบอนุญาตจัดสรร แต่บางทีก็ต้องรอให้ก่อสร้างจนเสร็จแล้วถึงจะขายได้บางส่วน ซึ่งเวลาก่อสร้างก็เกือบจะหมดไปแล้ว 3 ปีในส่วนของอาคารสูง หรือแม้แต่หมู่บ้านจัดสรรก็ไม่ได้ขายทีเดียว ซึ่งภาษีที่ดินฯ ในหลักเกณฑ์ก็ดี แต่อาจจะไม่เหมาะสมในช่วงเวลานี้”

ขอแบงก์ยืดหนี้ผู้ประกอบการ

ถัดมา “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า ธุรกิจอสังหาฯเปรียบเหมือนผู้ป่วยมะเร็ง เพราะรับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปี 2562 มาแล้ว อาการจึงรักษายากและเมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ยุคโรคระบาดโควิดถือว่าดีกว่าเพราะสถาบันการเงินยังมีความมั่นคง แต่ปัญหาที่มากระทบกับดีเวลอปเปอร์คือโรคลูกค้าลังเล ไม่มีกำลังซื้อ ส่งผลกระทบต่อยอดขายใหม่ ซึ่งหากไม่สามารถทำได้ตามเป้าหมายที่วางไว้จะกระทบต่อการหมุนรอบในการทำธุรกิจได้ คาดว่าจะเกิดขึ้นภายใน 3-4 เดือนข้างหน้า

ดังนั้น ข้อเสนอแนะต้องการให้สถาบันการเงินช่วยผ่อนผันและยืดเวลาชำระสินเชื่อให้ลูกค้าผู้ประกอบการ

อีกสิ่งที่อสังหาฯกลัวที่สุดคือแบงก์พาณิชย์ไม่อนุมัติสินเชื่อรายย่อย เพราะตอนนี้อาชีพกลุ่มเสี่ยงมีมากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้า ข้อเสนอแนะควรมีการทำ buy back agreement กรณีลูกค้าที่ไม่สามารถผ่อนชำระที่อยู่อาศัยต่อได้

“วิธีนี้จะต้องทำสัญญา 3 ฝ่าย ลูกค้าผ่อนต่อไม่ได้ก็ยังมีสัญญาโอนจำนอง แบงก์โอนมาตามสัญญา ไม่ต้องเสียภาษี แล้วไปทำ buy back guarantee กับดีเวลอปเปอร์เอง แต่ถ้าลูกค้ายังผ่อนต่อได้ทางแบงก์ก็ได้ลูกค้าคุณภาพสินเชื่อที่ดี สำหรับเป็นทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กเพื่อจะได้มีเงินเข้ามาหมุนเวียนสภาพคล่องในการทำธุรกิจต่อไปได้”

เตรียม EEC รอต่างชาติไหลกลับ

ในส่วนลูกค้าและนักลงทุนต่างชาติ แม้ลูกค้าอสังหาฯจากจีนจะตกลงไป แต่มองว่าเป็นแค่ระยะสั้นเท่านั้น ธุรกิจที่จะเป็นโอกาสใหม่หากไทยและจีนกลับมาค้าขายหลังโควิดจบ โดยเฉพาะในช่วงที่การสั่งสินค้าออนไลน์และการขนส่งกำลังได้รับความนิยมคือ smart storage, smart logistics และ data center ผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในอีอีซีอยู่แล้ว หากกระตุ้นธุรกิจประเภทนี้ได้ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์ตามมา

สุดท้ายคือ พ.ร.ก.เงินกู้อนุญาตให้แบงก์ชาติรับซื้อหุ้นกู้เอกชน โดยมีเงื่อนไขแบงก์ชาติช่วยรับซื้อ 50% ถือว่ายุติธรรมกับทุกฝ่าย โดยเฉพาะรัฐไม่ต้องรับความเสี่ยงทั้งหมด แต่ยังเป็นห่วงว่าดีเวลอปเปอร์ที่กำลังพัฒนาโครงการอาจไม่สามารถหาเงินอีกครึ่งหนึ่งมาได้ จุดโฟกัสคือบริษัทขนาดกลาง-เล็กที่ต้องกู้สินเชื่อในการลงทุนทุกโครงการ ปัญหาที่กังวลคือถ้ากิจการเดินหน้าต่อไม่ได้อาจจำเป็นต้องมีการลดพนักงานเกิดขึ้นได้

เริ่มที่แก้ปัญหาปากท้อง

สุดท้าย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เสนอแนะให้รัฐบาลเร่งมาตรการเยียวยาในภาพรวม 3 ข้อ คือ 1.ดูแลเรื่องปัญหาปากท้องของประชาชน อันดับแรกต้องมีอาหารรับประทาน มีปัจจัย 4 ในการดำรงชีวิตอย่างเพียงพอในสถานการณ์ควบคุมการระบาดโควิด-19 อย่างเข้มข้น 2.ช่วยเหลือให้ผู้ประกอบการสามารถกลับมาทำธุรกิจค้าขายสินค้าหรือบริการได้อีกเพื่อให้เกิดการจ้างงาน

3.สนับสนุนวิสาหกิจทั้งรัฐและเอกชนให้กลับมาทำงานได้ปกติเท่าที่สามารถทำได้ เพื่อให้เกิดการจ้างงานได้อย่างต่อเนื่อง เพราะถึงแม้จะมีความช่วยเหลือจากรัฐบาล อาทิ การแจกเงิน 5,000 บาท และมาตรการต่าง ๆ แต่รัฐบาลคงไม่สามารถแจกได้ตลอดเวลา ฉะนั้น รัฐบาลจึงต้องบริหารจัดการให้กลไกเศรษฐกิจเดินได้ด้วยตัวเอง

แจกวีซ่า 10 ปีดึงลูกค้าต่างชาติ

ในส่วนของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มองสอดคล้องกันว่าหลังจากโควิด-19 จบลง ลูกค้าและนักลงทุนต่างชาติจะไหลกลับเข้ามาช็อปซื้ออสังหาฯไทยอีกระลอกใหญ่ แต่มาตรการต้อนรับการกลับมาอย่างเดียวไม่พอ จำเป็นต้องมีมาตรการเชิงรุกเพื่อเร่งให้เขาซื้อด้วย ข้อเสนอคือลูกค้าต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ควรพิจารณาออกวีซ่าลองสเตย์จาก 90 วันเพิ่มเป็น 10 ปี เพื่อดึงดูดให้เขาได้มีเวลาเข้ามาอยู่อาศัยด้วย นอกเหนือจากซื้อเพื่อลงทุนอย่างเดียว

“ถ้าสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 มีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อย ๆ คาดว่าชาวต่างชาติจะเริ่มเดินทางเข้ามาในประเทศภายใน 3-6 เดือนข้างหน้า สมาคมจึงต้องการให้รัฐพิจารณาการให้วีซ่าพำนักอาศัยชั่วคราวหรือ long stay visa ปรับจากการอนุญาตครั้งละ 90 วันให้เป็น 1 ปี และเพิ่มอายุใบอนุญาตให้มีเวลา 10 ปี แนวทางนี้ถ้ารัฐบาลเห็นด้วยในหลักการอยากให้พิจารณาตั้งแต่วันนี้ เพราะต้องมีการแก้ไขระเบียบข้อบังคับทั้งหลายที่ต้องใช้เวลาอีกพอสมควร เพื่อให้วีซ่าลองสเตย์ 10 ปีแก้ไขแล้วเสร็จพอดีกับโควิดจบลง กำลังซื้อต่างชาติเริ่มไหลกลับเข้าไทยอีกครั้งหนึ่ง บรรยากาศการซื้อง่ายขายคล่องก็จะกลับมาทำได้อย่างราบรื่นไม่สะดุด”