“ห้างกัมพูชา” ซัพพลายล้น พื้นที่เหลือเพียบ-จ่อลดค่าเช่าดึงลูกค้า

คอลัมน์ Market Move

ตลอดช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เอเชียตะวันออกเฉียงใต้นับเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีกที่ต่างเข้าไปปักธงขยายสาขารับการเติบโตของชนชั้นกลางในแต่ละประเทศ

แต่ล่าสุดสำนักข่าว “นิกเคอิ เอเชียน รีวิว” รายงานว่า สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะในกัมพูชา เนื่องจากกรุงพนมเปญที่เป็นเมืองหลวงนั้น ห้างสรรพสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนอาจแซงหน้าจำนวนผู้บริโภค และเกิดภาวะซัพพลายล้นตลาด

จากข้อมูลของบริษัทให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ “ไนท์แฟรงค์” (Knight Frank) ระบุว่า ตั้งแต่ “อิออน” (AEON) ค้าปลีกรายใหญ่จากญี่ปุ่นปักธงอิออนมอลล์สาขาแรก เมื่อปี 2557 ปัจจุบันเมืองที่มีประชากรประมาณ 2.1 ล้านคนแห่งนี้มีห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้ารวมกันถึง 23 แห่ง คิดเป็นพื้นที่เช่ากว่า 3.4 แสน ตร.ม. และในเวลา 1-2 ปีนี้ยังมีหลายโครงการเตรียมเปิดตัวเพิ่มอีกทำให้ในปี 2565 พื้นที่เช่าอาจจะมีมากถึง 8.3 แสน ตร.ม.

กระแสบูมห้างสรรพสินค้านี้ส่วนหนึ่งเป็นผลจากกลยุทธ์เชิงรุกของอิออนที่ผุดมอลล์ขนาดใหญ่แบบต่อเนื่อง เริ่มจากเปิดอิออนมอลล์ สาขา 2 ไปเมื่อปี 2561 ซึ่งเป็นห้างอิออนขนาดใหญ่ที่สุดนอกญี่ปุ่นและจีน และปี 2566 เตรียมเปิดสาขา 3 ซึ่งมีขนาดใหญ่กว่าเพิ่มอีก

ทั้งนี้ ยักษ์ค้าปลีกสัญชาติญี่ปุ่นตั้งเป้าเพิ่มรายได้จาก 6.2 หมื่นล้านเยนเมื่อปี 2562 เป็น 1 แสนล้านเยนในปี 2568 โดยในจำนวนนี้จะมาจากธุรกิจในต่างประเทศถึง 35% เพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่าจากสัดส่วน 12% ในปี 2562

ด้านนักพัฒนาอสังหาฯท้องถิ่นหันมาลงทุนเปิดห้างของตนเองเช่นกัน โดยเจ้าของโครงการที่อยู่อาศัยต่างหันมาสร้างห้างติดกับโครงการของตน โดยปัจจุบันรอบ ๆ พื้นทีห้างอิออน สาขา 3 มีห้างจากผู้พัฒนาท้องถิ่นอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 3 แห่ง หนึ่งในนั้นมีโครงการขนาด 1.6 แสน ตร.ม. เล็กกว่าอิออนซึ่งมีพื้นที่ 1.7 แสน ตร.ม.เพียงเล็กน้อยอยู่ด้วย

สถานการณ์นี้ทำให้หลายฝ่ายเริ่มเกิดความกังวลว่า ธุรกิจศูนย์การค้าในกัมพูชากำลังจะถึงจุดอิ่มตัว เพราะการขยายตัวของชนชั้นกลางอาจตามไม่ทันจำนวนห้างที่ผุดขึ้น

“รอส วีเบิล” ผู้บริหารใหญ่ของไนท์แฟรงค์ สาขาประเทศกัมพูชา กล่าวว่า หากพื้นที่ค้าปลีกขยายตัวในอัตรานี้จะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายแน่นอน และการแข่งกันลดราคาค่าเช่าแบบรุนแรงเพื่อชิงผู้เช่าจะตามมา

นอกจากจำนวนพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นแล้ว “ซีบีอาร์อี” (CBRE) สาขากัมพูชา บริษัทให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อีกราย ยังคาดว่า ธุรกิจห้างจะต้องเผชิญความท้าทายจากทั้งการระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งทำให้ดีมานด์พื้นที่ค้าปลีกลดลง หลังบรรดาร้านค้าต่างทบทวนแผนลงทุนขยายสาขา เช่นเดียวกับกำลังซื้อของกลุ่มชนชั้นกลางที่อาจไม่เพียงพอกับจำนวนห้าง โดยผลสำรวจกำลังซื้อนักช็อปของไนท์แฟรงค์พบว่า 57% ของผู้ตอบแบบสำรวจอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ หรือมีรายได้ 100-500 เหรียญสหรัฐต่อเดือนเท่านั้น ส่วนกลุ่มรายได้ระดับกลางและสูงมีสัดส่วนเพียง 8% และ 7% ตามลำดับ ทั้งนี้ การใช้จ่ายต่อบิลเฉลี่ยอยู่ที่ 18 เหรียญสหรัฐต่อคนต่อครั้ง

“เจมส์ ฮอดจ์” ผู้อำนวยการอาวุโสของซีบีอาร์อี สาขากัมพูชาอธิบายว่าความแออัดของห้างทำให้โอกาสที่ห้างใหม่ ๆ จะหาผู้เช่าระดับแม็กเนตมาได้ยากขึ้น เนื่องจากแบรนด์อาจมองว่าไม่คุ้มค่าที่จะลงทุนเปิดสาขาใหม่ขณะเดียวกันผู้เช่าที่เป็นแม็กเนตนั้นไม่หลากหลาย โดยที่ผ่านมาแม็กเนตในห้างของกัมพูชาเป็นอาหารและเครื่องดื่มถึง 80% ส่วนกลุ่มแฟชั่นอย่างยูนิโคล่, ซาร่า และเอช แอนด์ เอ็ม ยังไม่มีสาขาในกัมพูชาเลย

จากความเคลื่อนไหวนี้ การแข่งขันในวงการห้างของกัมพูชาช่วง 1-2 ปีนี้น่าจะดุเดือดเป็นพิเศษ