ท็อป 10 โซนขายดีคอนโด-แนวราบ ทาวน์เฮาส์สู้คอนโด-บ้านแฝดแข่งบ้านเดี่ยว

ไร้กังวลกับปัญหาฟองสบู่โอเวอร์ซัพพลายภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีจอ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวในงานสัมมนาส่องอนาคตวงการอสังหาฯปี 2561 ต่างกรรมต่างวาระ

ตัวชี้วัด “ค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง”

หากสรุปภาวะการระบายอุปทานในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คำนวณออกมาเป็นจำนวนเดือนเทียบกับอัตราดูดซับ (อัตราการขาย) หรือ absorption rate โดยใช้ฐานคำนวณย้อนหลัง 5 ปี (2556-ครึ่งปีแรก 2560) ดังนี้

ซัพพลายแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) มีค่าเฉลี่ยขายได้หมด ในกรณีไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอยู่ที่ 22 เดือน และโครงการคอนโดมิเนียม มีค่าเฉลี่ย 12 เดือน

คาดว่าปี 2561 ตลาดอสังหาฯใหญ่ที่สุดของประเทศซึ่งอยู่ในเขต กทม.-ปริมณฑลมีจำนวนหน่วย 154,200 หน่วย เป็นแนวราบ 74,300 หน่วย สัดส่วน 48.2% กับคอนโดฯ 79,900 หน่วย สัดส่วน 51.8%

เอกซเรย์สัดส่วนจำนวนหน่วยเรียงจากมากไปหาน้อย ดังนี้ คอนโดฯ 51.8% ทาวน์เฮาส์ 29.1% บ้านเดี่ยว 13.6% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ 5.3%

ภาวะการระบายซัพพลายในภาพรวม อาจใช้เวลา 15 เดือน ส่วนแนวราบคาดใช้เวลาระบายซัพพลายใหม่ 17 เดือน น้อยกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่คาดการณ์ไว้เฉลี่ย 22 เดือน กับคอนโดฯ คาดใช้เวลาระบายซัพพลายใหม่ 13 เดือน

ปริมณฑลยึดพื้นที่ขายดี “แนวราบ”

โฟกัสตลาดบ้านเดี่ยว มีจำนวนรวม 71,041 หน่วย กระจายอยู่ในเขต กทม.-ปริมณฑล แต่คัดออกมา 10 อันดับแรกที่มีอัตราขายได้ดีสุด พบว่าอยู่ในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล 6 อันดับ อีก 4 อันดับอยู่ในเขตกรุงเทพฯ จุดสังเกตคือเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยเกิน 5,000 หน่วยขึ้นไปทั้งสิ้น ตั้งแต่ 5,359 หน่วยจนถึง 8,415 หน่วย (ดูกราฟิกประกอบ)

แหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาที่ดินระบุว่า สถิติ 10 อันดับแรก ตลาดบ้านเดี่ยวนั้น อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี มีจำนวนหน่วยมากสุด 4,692 หน่วย รองลงมา อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ 4,204 หน่วย, อ.บางบัวทอง จ.นนทบุรี, เขตคลองสามวา 3,956 หน่วย, เขตสายไหม 3,940 หน่วย, อ.ธัญบุรี จ.ปทุมธานี 3,753 หน่วย, อ.คลองหลวง จ.ปทุมธานี 3,422 หน่วย, อ.เมืองปทุมธานี 3,414 หน่วย, อ.บางใหญ่ จ.นนทบุรี 3,333 หน่วย และ อ.เมืองสมุทรสาคร 3,218 หน่วย

ทาวน์เฮาส์มีหน่วยรวมกัน 101,724 หน่วย โซนขายดีมีความแตกต่างบ้างเล็กน้อยจากตลาดบ้านเดี่ยว ดูตาราง

คอนโดฯ 1 ห้องนอนคนแห่ซื้อ

ตลาดคอนโดฯ มีหน่วยรวมกัน 242,852 หน่วย เป็นโครงการเก่าอยู่ระหว่างขาย 211,181 หน่วย โครงการใหม่เปิดตัวครึ่งปีแรก 29,606 หน่วย โครงการปิดการขาย 2,065 หน่วย คัด 10 ทำเล “หน่วยขายได้” มากสุดอยู่ในเขตปริมณฑล 3 ทำเลคือ “เมืองนนทบุรี-เมืองสมุทรปราการ-ธัญบุรี” ที่เหลือ 7 ทำเลเหมาเรียบในเขต กทม. จากบางซื่อ-บางนา-จตุจักร-คลองเตย-พระโขนง-ห้วยขวาง-วัฒนา

ห้องชุดกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีซัพพลายมากสุด 70,002 หน่วย รองลงมากลุ่มราคา 1-1.5 ล้าน จำนวน 39,831 หน่วย และราคา 3-5 ล้าน มี 36,698 หน่วย

ด้านฟังก์ชั่นพบว่า แบบ 1 ห้องนอนได้รับความนิยมสูงสุด มีซัพพลายรวม 163,521 หน่วย จาก 242,852 หน่วย โซนขายดีของทาวน์เฮาส์ขยับใกล้เมือง ใกล้แนวรถไฟฟ้า เพราะทดแทนห้องชุดได้ มีระยะทางรัศมีห่างกันไม่เกิน 2 กม.

ขณะที่บ้านแฝดนิยมมากขึ้น มีสัดส่วนเกือบ 30% ของตลาดบ้านเดี่ยว ประเมินจากบ้านเดี่ยว 71,041 หน่วย บ้านแฝดมีถึง 24,882 หน่วย นอกจากนี้ ประเมินจากมุมมองกฎหมาย บ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้นที่ดิน 50 ตารางวาขึ้นไป ส่วนบ้านแฝดเริ่มต้นเพียง 35 ตารางวา

บ้านแฝดจึงเป็นสินค้าที่เริ่มเข้ามาแข่งขันในทำเลที่บ้านเดี่ยวพัฒนาได้ลำบาก เพราะต้นทุนที่ดินแพงเว่อร์