ดร.นิเวศน์เปิดบทเรียนลงทุน ซื้อที่ดินย่านบางบัวทองก่อนปี’40 แย่สุด

ภป-ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
แฟ้มภาพประกอบข่าว
ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
นักลงทุนแบบเน้นคุณค่า (Value Investor)

จากการลงทุนและใช้ชีวิตมายาวนาน ผมลองคิดดูว่าอะไรคือการลงทุนที่ “ดีที่สุด” และอะไรคือการลงทุนที่ “แย่ที่สุด” ของผม นี่ไม่ใช่ผลตอบแทนทางด้านการเงินเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงผลตอบแทนทางด้านอื่น เช่น ผลตอบแทนทางด้านจิตใจ อารมณ์ ความรู้และความสามารถที่จะเป็นฐานให้ได้ผลตอบแทนที่ดีขึ้นในอนาคตด้วย

นอกจากนั้นเวลาผมพิจารณาหรือประเมิน ผมก็จะต้องดูด้วยว่าผลตอบแทนที่ได้รับนั้นมันจะอยู่ต่อเนื่องยาวนานมากน้อยแค่ไหน เหตุผลก็เพราะว่าการลงทุนในหลาย ๆ เรื่องนั้น ไม่ได้มี “ตลาด” ที่เราจะสามารถ ซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยนได้ เราไม่สามารถรับผลตอบแทนทั้งหมดทันที ผลตอบแทนที่เราจะได้ก็คือ “ปันผล” ทั้งที่เป็นเม็ดเงินหรือการใช้สอยหรือเรื่องของความสุขที่จะได้รับต่อเนื่องยาวนานไปในอนาคต

ลงทุนเพื่อการศึกษา

การลงทุนที่คิดว่า “ดีที่สุด” ของผมนั้น ชัดเจนว่าคือการลงทุนในการศึกษาจาก “โรงเรียน” และการหาความรู้โดยเฉพาะจากการอ่านหนังสือตลอดชีวิต เพราะถ้าปราศจากสิ่งนี้ชีวิตผมคงไม่ประสบความสำเร็จอย่างที่เป็นอยู่ได้เลย ผมเคยลองคิดดูว่าถ้าผมเรียนจบแค่ปริญญาตรีทางด้านวิศวกรรมและทำงานไปเรื่อย ๆ ในโรงงานขนาดใหญ่ โอกาสที่น่าจะเป็นไปได้ก็คือ

1.ผมอาจจะเริ่มมีครอบครัว มีลูก ซึ่งก็จะทำให้ “ยุ่ง” เกินไปที่จะคิดทำอย่างอื่นและก็คงรู้สึก “เสี่ยง” เกินไปที่จะหันไปทำธุรกิจ “ขนาดเล็ก” ที่ตนเองพอจะมีศักยภาพที่จะทำได้ ดังนั้นผลก็คือผมก็คงทำงานเป็นผู้บริหารโรงงานจนถึงวันเกษียณ ชีวิตก็น่าจะอยู่ดีพอสมควรตามอัตภาพ

2.ผมอาจจะพบว่าสามารถเริ่ม “ทำธุรกิจ” ควบคู่ไปกับการทำงานประจำในตอนแรกเพื่อสะสมเงินและประสบการณ์ และถ้าธุรกิจเริ่มไปได้ดีก็อาจจะออกมาทำธุรกิจเต็มตัวอย่างที่เพื่อนนักเรียนเก่าหลายคนทำ และก็ประสบความสำเร็จในระดับหนึ่งว่าที่จริงในช่วงที่ยังทำงานโรงงานผมก็เริ่ม “รับเหมางาน” ทำบ้างเหมือนกัน

อย่างไรก็ตาม ถ้าผมทำต่อไปเรื่อย ๆ โอกาสที่จะมีธุรกิจขนาดใหญ่ขึ้นก็คงจะยาก เพราะไม่ได้ทุ่มเทเต็มที่ และในกรณีนั้นผมก็คิดว่ามันก็ไม่ได้ดีไปกว่าการเป็นผู้บริหารด้านการผลิตในโรงงานขนาดใหญ่มากนัก เหนือสิ่งอื่นใดก็คือชีวิตก็คงจะ “เหนื่อย” พอสมควรทีเดียว

เรียนบริหารปริญญาเอก ขยายโลกสู่ธุรกิจ-ลงทุน

แต่การที่ผมศึกษาต่อจนถึงปริญญาเอกในสายบริหารธุรกิจนั้น ได้ “ขยายโลก” ให้กว้างขึ้นมาก มันเหมือนกับการลงทุนในการซื้อหรือถือ “กุญแจ” ที่จะสามารถเปิดเข้าไปสู่โลกใหม่ที่มีโอกาสมากกว่าเดิมมาก การได้เรียนและรู้จัก “ธุรกิจ” อย่างกว้างขวางในทุกมิติตั้งแต่การจัดตั้งและบริหารธุรกิจ การระดมทุนและการซื้อขายหลักทรัพย์ที่แสดงความเป็นเจ้าของกิจการในตลาดหลักทรัพย์

รวมถึงการรู้ว่าคุณค่าหรือมูลค่าของกิจการควรเป็นเท่าไรนั้น ทำให้ผมสามารถ “ลงทุน” ในตราสารทางการเงินเฉพาะอย่างยิ่งก็คือ “หุ้น” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนั่นก็นำไปสู่การลงทุนที่ “ดีที่สุด” ในแง่ของผลตอบแทนทางการเงินนั่นก็คือ

การลงทุนในหุ้นกลุ่ม “ค้าปลีกสมัยใหม่” หลาย ๆ ตัวเมื่อประมาณ 15 ปีที่ผ่านมา ในวันนั้นผมเริ่มตระหนักว่าประเทศไทยได้พัฒนามาถึงจุดที่คนส่วนใหญ่มีรายได้และความมั่งคั่งเพียงพอที่จะบริโภคอาหารและสิ่งของเครื่องใช้ที่มีคุณภาพสูงและมีความสะดวกที่จะซื้อ ซึ่งเสนอโดยบริษัทที่อยู่ในกลุ่ม “Modern Trade” แทนที่จะซื้อจากร้านค้าแบบดั้งเดิมที่บริหารโดยครอบครัว

หุ้นในกลุ่มนี้ครอบคลุมในแทบจะทุกสินค้าตั้งแต่การขายหนังสือไปจนถึงอุปกรณ์ตกแต่งซ่อมแซมบ้าน ไปจนถึงอาหารและสินค้าที่ใช้ในชีวิตประจำวันและสินค้าที่ “สะดวกซื้อ” ในแทบทุกแห่งของประเทศ และที่สำคัญในช่วงเวลานั้นผมเริ่มที่จะเห็น “ผู้ชนะ” ที่มีหุ้นซื้อ-ขายในราคาที่ “ไม่แพง” อานิสงส์จากการที่กำไรของบริษัทก็ยังไม่ดีนัก เนื่องจากเป็นช่วงต้นของวงจรธุรกิจที่ยังต้องลงทุนสูงและการที่นักลงทุนเองก็ยัง “ไม่รู้จัก” รูปแบบทางธุรกิจหรือ “Business Model” ของกิจการเหล่านั้น

ลงทุนหุ้นซูเปอร์สต๊อกยาว 10 ปี เปลี่ยนชีวิต

การลงทุนในหุ้นค้าปลีกที่ในเวลาต่อมาผมเรียกว่าเป็นหุ้น “ซูเปอร์สต๊อก” จำนวนมาก คิดเป็นมูลค่าเกิน 70% ของพอร์ตและถือไว้ยาวนานเป็น 10 ปีขึ้นไป และบางตัวจนถึงวันนี้นั้น ได้ “เปลี่ยนชีวิต” ผมไปอย่างสิ้นเชิง เพราะผลตอบแทนที่ได้นั้นสูง ยาวนาน และมั่นคงมาก จริงอยู่ หุ้นอีกหลาย ๆ ตัวที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มค้าปลีกในพอร์ตของผมก็ให้ผลตอบแทนไม่แพ้กันมากนัก

แต่หุ้นเหล่านั้นผมก็มักจะซื้อและก็ต้องขายไปในเวลาไม่นานนัก เช่นเดียวกับที่ไม่กล้าถือจำนวนมาก เหตุผลก็คือมันมักจะให้ผลตอบแทนสูงเฉพาะในช่วงเวลาสั้น ๆ แค่ 2-3 ปีในช่วงที่อุตสาหกรรมกำลังดีหรือบริษัทกำลัง “ขาขึ้น” ด้วยเหตุผลบางอย่าง ดังนั้นเราก็ต้อง “เปลี่ยนตัว” เล่นเป็นระยะ ๆ ไม่เหมือนกับหุ้นกลุ่มโมเดิร์นเทรดที่สามารถซื้อแล้วถือไว้จนกว่าจะหมด “เมกาเทรนด์” หรือธุรกิจ “อิ่มตัว” ยอดขายไม่โตแล้ว

ลงทุนสร้างบ้าน ผลตอบแทนดีเลิศ

การลงทุนที่ “ดีที่สุด” ตัวที่สามก็คือการลงทุนสร้าง “บ้าน” ที่มี Facility หรือสิ่งอำนวยประโยชน์พร้อม เช่น มีที่ออกกำลังกาย มีห้องบันเทิง และมีสวนอยู่ในบริเวณบ้านเมื่อประมาณ 2-3 ปีที่แล้ว เหตุผลสำคัญอย่างหนึ่งก็อาจจะมาจากการที่เกิดโรคระบาดโควิด-19 ซึ่งทำให้ต้องอยู่แต่ในบ้านเป็นเวลานานจนถึงวันนี้ก็เกือบ 2 ปีแล้ว

บ้านกลายเป็นสถานที่ที่ผมใช้ทำสิ่งต่าง ๆ ที่จำเป็นและเพื่อความรื่นรมย์ในชีวิต ซึ่งในอดีตนั้นผมแทบจะทำไม่ได้เนื่องจากบ้านมีขนาดเล็กมากและแทบจะใช้เพื่อการนอน การกินอาหารและการทำงานเท่านั้น การมีบ้านที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและให้ความรื่นรมย์เป็นสิ่งที่ผมไม่เคยมี แต่เมื่อมีแล้วผมก็รู้สึกว่าผลตอบแทนที่ได้มันคุ้มมาก

และถึงแม้ว่าโควิดก็อาจจะหมดไปในไม่ช้า ผมก็คิดว่าบ้านหลังนี้ก็จะยังคงให้ผลตอบแทนที่ดีเลิศอยู่แม้ว่าการลงทุนจะค่อนข้างสูง แต่เมื่อเทียบกับทรัพย์สินอื่นแล้วก็ต้องถือว่าน้อยมาก เหนือสิ่งอื่นใดก็คือนี่ไม่ใช่ผลตอบแทนที่เป็นตัวเงินที่เราหาไม่ได้ง่ายนักจากการลงทุนแบบอื่น

การลงทุนซื้อที่ดินย่านบางบัวทองก่อนปี 40 “แย่ที่สุด”

การลงทุนที่ “แย่ที่สุด” สำหรับผมน่าจะเป็นการลงทุนซื้อ “ที่ดิน” ในโครงการจัดสรรย่านบางบัวทองช่วงก่อนวิกฤตปี 2540 ที่เป็นช่วง “ยุคทอง” ของการซื้อขายบ้านจัดสรร ที่จริงผมเองไม่ได้ต้องการไปอยู่จริง แต่เป็นการซื้อทิ้งไว้เพื่อเอาไว้สร้าง “บ้านริมคลอง” ในอนาคต ตอนที่ตัดสินใจซื้อนั้น ผมมาคิดดูคงเป็นเรื่องของอารมณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อดูละครเรื่อง “สองฝั่งคลอง” ที่กำลังดังในช่วงนั้น ดูแล้วคงจะ “อิน” กับการได้อยู่ในบรรยากาศ “โรแมนติก” ของคนที่อยู่บ้านริมน้ำแบบไทย ๆ สมัยก่อน

ดังนั้นพอมีโครงการจัดสรรที่ดินริมคลองบางบัวทองและผมได้ไปชมโครงการยามที่คลองปริ่มไปด้วยน้ำฤดูฝน ผมจึงซื้อทันที แต่พอถึงวันที่จะโอน กรุงเทพฯ ก็เจอน้ำท่วมใหญ่ ที่ดินริมคลองบางบัวทองจมมิดหายไปทั้งหมด น้ำสูงเหนือพื้นดินหลายเมตร หลังจากนั้นแม้ว่าน้ำคงจะไม่ท่วมระดับนั้นอีกแล้ว

ราคาที่ดินก็มีแต่ตกต่ำลง ไม่มีใครไปสร้างบ้าน ที่ดินรกร้างเต็มไปด้วยหญ้า ถ้าขายตอนนี้ก็คงไม่มีใครซื้อแม้ว่าจะขายครึ่งหรือ 1 ใน 3 ของราคาเดิมหลังจากเวลาผ่านมาประมาณ 25 ปีแล้ว เป็น “หายนะ” ของการลงทุน โดยเฉพาะเมื่อคิดว่าตอนนั้นผมยังมีเงินน้อยมาก การลงทุนครั้งนั้นสอนให้รู้ว่า “อย่าใช้อารมณ์ในการลงทุนเด็ดขาด”

ทั้งหมดนั้นคือประสบการณ์ที่ผ่านมาของการลงทุนส่วนตัวของผม อนาคตเมื่อมีข้อมูลเพิ่มเติม ผลลัพธ์ก็อาจจะเปลี่ยนแปลงไปได้ เช่น ในอีก 10-20 ปีข้างหน้าการลงทุนในตลาดหุ้นเวียดนามของผมก็อาจจะมาลบล้างสิ่งที่ผ่านมาในประเทศไทยก็ได้ อาจมีการลงทุนใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นที่อาจจะเปลี่ยนโฉมของเดิมได้

สำหรับคนอื่นแต่ละคนนั้น ผมคิดว่าเขาควรจะคิดหรือประเมินดูเช่นกันว่าอะไรคือการลงทุนที่ดีหรือแย่ที่สุดในช่วงเวลาที่ผ่านมาเพื่อช่วยการตัดสินใจต่อไปในอนาคต สำหรับคนที่ยังมีประสบการณ์น้อยนั้น ที่ควรจะคำนึงถึงก็คือ เราอยากจะพบเจอสิ่งที่ดีที่สุดและหลีกเลี่ยงการลงทุนที่แย่ที่สุด วิธีที่จะทำให้เป็นอย่างนั้นได้ ก็คือการคิดและลงทุนในแบบ “VI ผู้มุ่งมั่น” ที่คำนึงถึงเหตุผลที่มั่นคงและหลีกเลี่ยงการลงทุนด้วยอารมณ์ โดยเฉพาะในยามที่สังคมและสิ่งแวดล้อมชวนให้เราคล้อยตามมากที่สุด

หนุ่มสาวนักลงทุนหลายคนในวันนี้อาจจะหวังว่าอนาคตในอีกหลายสิบปีข้างหน้าจะบอกว่าการเลือกลงทุนในหุ้นดิจิทัลหรือไฮเทคได้เปลี่ยนชีวิตของตนเองในทางที่มหัศจรรย์ อีกหลายคนมากอาจจะเป็นเรื่องของการซื้อ-ขายคริปโทเคอร์เรนซี ไม่มีใครรู้เช่นเดียวกับที่ไม่รู้ว่าอะไรที่จะล้มเหลวกลายเป็นการลงทุนที่แย่ที่สุดในชีวิต

ซึ่งในความคิดผมนั้น เป็นสิ่งที่จะต้องหลีกเลี่ยงให้มากที่สุด บางทีอาจจะสำคัญยิ่งกว่าความสำเร็จในการลงทุนด้วยซ้ำ เพราะการไม่ได้ “แจ็กพอต” ในการลงทุนนั้น บ่อยครั้งก็ยังรวยได้อยู่ดีถ้าเลี่ยง “หายนะ” ได้ ตรงกันข้ามถ้าพบกับการลงทุนที่เป็นหายนะและมันมีขนาดใหญ่เกินไป ทุกอย่างก็อาจจะจบได้ ไม่มีโอกาสได้พบกับการลงทุนที่ดีที่สุดในชีวิต