อสังหาแข่งลงทุน 2 แสนล้าน เปิด 210 โครงการ สูงสุดรอบ 4 ปี

กรุงเทพ

จับตาอสังหาริมทรัพย์เขต กทม.-ปริมณฑลลงทุนใหม่ร้อนแรง “AREA” ชี้ 7 เดือนแรก 10 บิ๊กแบรนด์เปิดขายใหม่ 77% ของทั้งตลาด ประเมินถึงสิ้นปีบ้าน-คอนโดฯใหม่ทะลุ 1 แสนหน่วย “LPN Wisdom” ฟันธงครึ่งปีแรก 2565 เปิดขายใหม่ 51,946 หน่วย ทุบสถิตินิวไฮรอบ 4 ปีของวิกฤตอสังหาฯ (2562-2565) ด้านผลประกอบการ 38 บริษัทรายใหญ่ฟันรายได้รวม 1.48 แสนล้าน

โฟกัสท็อป 15 บิ๊กแบรนด์ยึดส่วนแบ่งรายได้ 85% กำไรเฉียด 2 หมื่นล้าน ผลกระทบสงคราม-ต้นทุนแพงดันราคาบ้าน ก.ค. 65 แพงขึ้นเฉลี่ยหน่วยละ 4.446 ล้านบาท เทียบกับ มิ.ย. 65 ที่มีราคาขายเฉลี่ย 3.462 ล้านบาท

ชี้ปีเสือเปิดใหม่ 1 แสนหน่วย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการศูนย์ประเมินค่าทรัพย์สินไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อัพเดตสถิติตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลของเดือนกรกฎาคม 2565 พบว่ามีการเปิดตัวใหม่ 35 โครงการ จำนวน 6,229 หน่วย มูลค่ารวม 27,692 ล้านบาท ถือเป็นระดับการลงทุนที่ร้อนแรงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทำให้ประเมินแนวโน้มปี 2565 ทั้งปีคาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยลงทุนใหม่รวมกัน 101,654 หน่วย เมื่อเทียบกับสถิติปี 2564 ที่มีหน่วยลงทุนใหม่จำนวน 60,489 หน่วย จึงคาดว่าปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการเติบโตสูงถึง 68% มูลค่ารวมปีนี้คาดว่ามากกว่า 380,857 ล้านบาท เทียบกับปี 2564 ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ 277,626 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 37%

ทั้งนี้ ในภาพรวมโครงการเปิดใหม่ 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม 2565) มีจำนวน 210 โครงการ เติบโต 38.2% หรือเพิ่มขึ้น 58 โครงการ เมื่อเทียบกับสถิติ 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีการเปิดตัวใหม่ 152 โครงการ

ในด้านมูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 222,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46.0% หรือเพิ่มขึ้น 69,991 ล้านบาท เทียบกับช่วง 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีมูลค่าเปิดใหม่ 152,175 ล้านบาท และในด้านจำนวนหน่วยขายพบว่า มีจำนวนหน่วยขายรวม 59,298 หน่วย เพิ่มขึ้น 106.3% หรือเพิ่มขึ้น 30,555 หน่วย เทียบกับช่วง 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีจำนวน 28,743 หน่วย แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ดีกว่าปี 2564 อย่างชัดเจน

“การแห่เปิดตัวกันมากมายเช่นนี้ แสดงว่าตลาดกำลังคลี่คลายไปในทางที่ดี แต่ในอีกด้านหนึ่งก็อาจส่งผลกระทบก่อให้เกิดภาวะล้นตลาดได้ในปี 2566” ดร.โสภณกล่าว

10 บิ๊กแบรนด์แข่งเปิดขาย 77%

สำหรับสถิติที่น่าสนใจของเดือนกรกฎาคม 2565 โครงการเปิดตัวใหม่ 35 โครงการ หน่วยขายรวม 6,229 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 27,692 ล้านบาท ถือว่าลดลงจากเดือนมิถุนายน 2565 จำนวน 11 โครงการ ประเภทที่เปิดขายมากที่สุดเป็นอาคารชุด มีสัดส่วน 44.7% รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ 29.7% บ้านเดี่ยว 16.5% โดยบ้านเดี่ยวเน้นที่ราคา 5-10 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท และอาคารชุด 2-3 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.446 ล้านบาท เทียบกับเดือนมิถุนายนมีราคาขายเฉลี่ย 3.462 ล้านบาท

Advertisement

ด้านอัตราการขายเฉลี่ย 17% ลดลงจากเดือนมิถุนายนที่มีอัตราการขายได้ 20% ต่อเดือน โดยอาคารชุดราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 694 หน่วย ขายได้แล้ว 38% จำนวน 264 หน่วย รองลงมาเป็น บ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวน 294 หน่วย ขายได้แล้ว 27% 79 หน่วย และอาคารชุดราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 1,114 หน่วย ขายได้แล้ว 22% จำนวน 249 หน่วย

ในด้านบริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่พบว่า เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ 13 ราย (รวมบริษัทในเครือ) และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง จะเห็นได้ว่าบริษัทมหาชนไม่เกิน 10 ราย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดถึง 77% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่าการพัฒนา 69% ของมูลค่ารวมในเดือนกรกฎาคม 2565

ในด้านทำเลที่ตั้งพบว่า โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เน้น 4 โซนที่พระราม 4 ศรีนครินทร์ จรัญสนิทวงศ์ และศาลายา ส่วนโครงการบ้านแนวราบเปิดขายใหม่ ส่วนใหญ่แข่งขันในเขตกรุงเทพฯชั้นกลาง และรอบนอก เช่น ถนนสายไหม ถนนเลียบวงแหวนกาญจนาภิเษก ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง ถนนประชาอุทิศ-พระราม 2 ถนนราชพฤกษ์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนติวานนท์ ถนนเทพารักษ์ ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนรามอินทรา ถนนนวมินทร์ ถนนลาดปลาเค้า ถนนลาดกระบัง เป็นต้น

“หากเปรียบเทียบกรกฎาคมปี’65 เทียบกับปี’64 จะเห็นว่าสถิติปีนี้ดีกว่ามากในทุกด้าน ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็เพิ่มขึ้นมากเช่นกัน แสดงให้เห็นว่าเมื่อสถานการณ์โควิดคลี่คลาย ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคัก และการลงทุนกลับมาร้อนแรงมากขึ้น” ดร.โสภณกล่าว

อสังหา

ครึ่งปีเสือทุบสถิตินิวไฮรอบ 4 ปี

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชัน จำกัด (LPN Wisdom) ธุรกิจวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2565 (มกราคม-มิถุนายน 2565) สถิติการเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลถือว่ามีความร้อนแรง โดยจำนวนหน่วยทำสถิติสูงสุดในรอบ 4 ปีของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ (2562-2565) รายละเอียด ดังนี้

ปี 2561 มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 45,145 หน่วย มูลค่ารวม 168,425 ล้านบาท ต่อมาในปี 2562 ซึ่งแบงก์ชาติเริ่มใช้มาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์แพงในการซื้อคอนโดมิเนียม แต่ผลจากการเตรียมพัฒนาโครงการล่วงหน้าในปี 2561 (ก่อน LTV บังคับใช้) ทำให้มีหน่วยเปิดขายในปี 2562 สูงขึ้นอยู่ที่ 51,014 หน่วย มูลค่ารวม 201,842 ล้านบาท

ยุคโควิดปี 2563 หน่วยเปิดตัวใหม่ลดเหลือ 28,705 หน่วย มูลค่ารวม 121,912 ล้านบาท วิกฤตเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น ทำให้ปี 2564 หน่วยเปิดตัวใหม่ลดฮวบลงอีกเหลือ 23,551 หน่วย มูลค่ารวม 130,051 ล้านบาท จะเห็นว่าจำนวนหน่วยลดลง แต่มูลค่าเพิ่มสูงขึ้น แสดงให้เห็นถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยแพงขึ้น

ล่าสุด ครึ่งปีแรก 2565 มีการเปิดตัวใหม่ 163 โครงการ จำนวน 51,946 หน่วย เพิ่มขึ้น 121% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 และสูงกว่าสถิติครึ่งปีแรก 2562 ขณะที่มูลค่าโครงการอยู่ที่ 188,373 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2564 แต่ยังต่ำกว่ามูลค่าเปิดตัวในปี 2562

ส่วนภาพเต็มปีของปี 2565 LPN Wisdom คาดว่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่ 84,000 หน่วย มูลค่าเปิดตัวใหม่ 336,000 ล้านบาท

แนวโน้มแผนลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 พบว่าดีเวลอปเปอร์ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง ถึงแม้ภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัวจากผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ราคาพลังงานแพง ปัญหาเงินเฟ้อทั่วโลกปรับตัวสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นไม่น้อยกว่า 5%

โดยเฉพาะการเปิดตัวคอนโดฯ เนื่องจากมีการชะลอแผนเปิดตัวโครงการในยุคโควิดปี 2563-2564 ทำให้จำนวนสินค้าที่พร้อมขายในตลาดลดลง จำเป็นที่จะต้องเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อสร้างฐานลูกค้าและรายได้ในปี 2565-2567 เนื่องจากโครงการคอนโดฯจำเป็นต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างและส่งมอบนาน 18-24 เดือน

ท็อป 15 กินรวบรายได้ 85%

ฝ่ายวิจัยของ LPN Wisdom จัดทำสรุปผลการดำเนินงานครึ่งปีแรก 2565 ของ 38 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า มีรายได้รวม 148,529.71 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.80% มีกำไรสุทธิรวมกัน 18,763.56 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.82% เทียบกับครึ่งปีแรก 2564

โดยรายได้รวมของ 15 บริษัทแรกคิดเป็นสัดส่วน 85% ของรายได้รวมทั้ง 38 บริษัท (ดูกราฟิกประกอบ) ขณะที่ความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย 12.63% เพิ่มขึ้นจาก 11.81% และสินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอยู่ที่ 574,821.18 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.95% เทียบกับ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2565

โดยบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวมสูงสุดที่ 20,738.27 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.94% เทียบกับครึ่งปีแรก 2564, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิสูงสุดที่ 4,069.30 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.84%, บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มีความสามารถในการทำกำไร (net margin profit) สูงสุดที่ 42.81% เป็นผลมาจากมีรายการพิเศษจากรายได้อื่น ๆ จำนวน 258.05 ล้านบาท และมีกำไรจากการต่อรองซื้อเงินลงทุนจากบริษัทย่อย จำนวน 212.83 ล้านบาท

เช่นเดียวกับบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีรายการพิเศษส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม 762.70 ล้านบาท มีเน็ตมาร์จิ้น 25% และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มีรายการพิเศษกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อย 648.71 ล้านบาท ทำให้เน็ตมาร์จิ้นอยู่ที่ 26.77%

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ในด้านเม็ดเงินกำไรสุทธิ 387 บริษัทอสังหาฯ แบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มที่มีตัวเลขเป็นบวก 24 บริษัท มีกำไรสุทธิรวม 21,569.50 ล้านบาท กับกลุ่มที่ตัวเลขติดลบ 14 บริษัท จำนวน -2,805.94 ล้านบาท ดังนั้น การคำนวณกำไรสุทธิบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯในภาพรวมจึงลดเหลือ 18,763.56 ล้านบาท ดังกล่าว

พฤกษาฯมุ่งเวลเนส-โซลาร์รูฟ

นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พฤกษาฯเปิดโครงการในครึ่งปีแรก 8 โครงการ มูลค่ารวม 3,627 ล้านบาท แผนลงทุนในครึ่งปีหลัง 2565 เตรียมเปิดตัวเพิ่ม 23 โครงการ แบ่งเป็น ทาวน์เฮาส์ 15 โครงการ บ้านเดี่ยว 5 โครงการ และคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่ารวม 12,700 ล้านบาท

กลยุทธ์การแข่งขันเพิ่มความสำคัญพันธมิตรธุรกิจมากขึ้น ล่าสุดร่วมกับ บริษัท กันกุล เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) ร่วมทุน “บริษัท ปัน นิวเอนเนอจี จำกัด” ถือหุ้น 50:50 เพื่อต่อยอดและสร้างจุดแข็งใหม่สำหรับโครงการของพฤกษา มีเป้าหมายธุรกิจจำหน่ายและติดตั้ง solar roof มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท ทั้งการขายติดตั้งแบบเบ็ดเสร็จ (EPC) และการซื้อขายพลังงานแสงอาทิตย์ ให้บริการลูกค้า 12,500 ครัวเรือน ลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ 126,000 ตัน ภายใน 5 ปี

ควบคู่กับโรงพยาบาลวิมุตใช้เงินลงทุน 90 ล้านบาท สร้างศูนย์ดูแลและฟื้นฟูสุขภาพสำหรับครอบครัวและผู้สูงอายุ “วิมุต เวลเนส” แห่งแรก เปิดให้บริการตั้งแต่ 12 สิงหาคม 2565 เป็นต้นไป แนวคิด “อยู่ดี มีสุข” โดยเป็นจุดขายในการพัฒนาบ้านแนวราบ “พฤกษา อเวนิว บางนา วงแหวน” ตั้งแต่การออกแบบให้เป็นบ้านเพื่อสุขภาพสำหรับทุกวัย ไปจนถึงบริการดูแลสุขภาพถึงบ้านด้วยแพทย์เฉพาะทาง บริการเทเลเมดิซีนครบวงจรแห่งแรกในวงการอสังหาริมทรัพย์

ASW ขายดีส่อเพิ่มเป้าพรีเซล

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เปิดเผยว่า ผลประกอบการไตรมาส 2/65 มีรายได้รวม 1,617 ล้านบาท เติบโต 45% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้ว มีกำไรสุทธิ 273 ล้านบาท เติบโต 6% มีอัตรากำไรขั้นต้น (gross profit) 44%

ขณะที่ภาพรวมผลประกอบการครึ่งปีแรก 2565 มีรายได้รวมที่ 2,887 ล้านบาท กำไรสุทธิ 498 ล้านบาท ยอดขาย 8,000 ล้านบาท คิดเป็น 80% ของเป้ายอดขายปีนี้ที่ตั้งไว้ 10,000 ล้านบาท จึงมั่นใจว่าจะสามารถทำยอดพรีเซลทั้งปีได้สูงกว่าเป้าที่วางไว้

แผนลงทุนครึ่งปีหลัง 2565 เตรียมเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 6,200 ล้านบาท ได้แก่ 1.คอนโดฯเคฟ ซี้ด เกษตร 600 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท 2.บ้านแนบราบ เอสต้า รังสิต คลอง 2 จำนวน 153 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 4-6 ล้านบาท มูลค่า 680 ล้านบาท และ 3.บ้านแนวราบ ดิ ออเนอร์ โยธินพัฒนา 128 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 29 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 4,170 ล้านบาท