อสังหาริมทรัพย์

ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.6 เค่อ เจีย เตียว เผย LGBT จีนซื้อบ้านหลัง 2 ทะลัก

เค่อ เจีย เตียว หรือ ไมค์

ต้อนรับปีเถาะ ธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ส่องเทรนด์ปี 2566 หัวข้อ “แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ” โดยตัวจริงเสียงจริงตลาดลูกค้าจีน “ไมค์ หรือ เค่อ เจีย เตียว” ออกมาแจมข้อมูลในรูปแบบถามมา-ตอบไป พฤติกรรมลูกค้าจีน โอกาสและความคาดหวังที่จะหวังได้ในปี 2566

1.ลูกค้าจีนจะกลับมาเมืองไทยเมื่อไหร่

ผมคิดว่าไม่มีใครสามารถตอบได้ ผมคิดว่ามันไม่ใช่ปัญหาโควิด มันเป็นเรื่องอย่างอื่น ถ้ารัฐบาลจีนเปิดประเทศจะเกิดอะไรขึ้น คนคงจะออกไปหมดเลย ก็จะเป็นปัญหาทั่วประเทศ ดังนั้น เขา (รัฐบาลจีน) คงจะทยอยเปิด เรามีสัญญาณหลาย ๆ อย่าง เช่น ให้เที่ยวบินเยอะขึ้น หลาย ๆ เมืองอย่างฮ่องกงก็เปิดแล้ว

ฮ่องกงก็เหมือนด่านแรกของจีน ฮ่องกงเปิดแสดงว่าทางจีนแผ่นดินใหญ่ก็คงอีกไม่นาน คนจีนที่อยู่เมืองจีนเขาก็อึดอัดมานาน โดยส่วนตัวคิดว่ากลาง ๆ ปี 2566 ก็น่าจะทยอย ๆ มา แต่ว่ารัฐบาลจีนน่าจะมีมาตรการหลาย ๆ อย่างไม่ให้ออกทีเดียว ซึ่งตอนนี้เรายังไม่ทราบรายละเอียดของนโยบาย

2.ทำไมคนจีนชอบซื้ออสังหาฯในไทย

ในมุมของคนจีนเขามีทางเลือกเยอะมาก ถ้าดูทั่วโลกมียุโรป อเมริกาที่นิยมซื้อมาก ถ้าในเอเชียก็จะมีญี่ปุ่น มาเลเซีย สิงคโปร์เป็นคู่แข่งเมืองไทย แต่โชคดีที่คนจีนเวลาค้นหาอสังหาฯ ต่างประเทศจะหาที่ไทยเป็นอันดับ 1 รองลงมาเป็นญี่ปุ่น เป็นข้อมูลเพื่ออะไรที่ดึงดูดหรือทำไม่ดีจะได้พัฒนาแก้ไข

อย่างคนจีนที่ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น สังคมเขา (ญี่ปุ่น) เป็นสังคมที่มีระเบียบวินัย ก็จะเป็นที่ชื่นชอบสำหรับคนจีนบางกลุ่ม เขาอาจจะชอบแบบนี้

เมื่อก่อนคนจีนชอบไปมาเลเซีย ทางรัฐบาลมาเลเซียก็มีนโยบาย MM2H-My Malaysia Second Home เหมือนชีวิตแผ่นดินที่ 2 ได้สัญชาติคล้าย ๆ วีซ่าแต่มากกว่า (ระยะยาวมากกว่าเทียบกับไทย) สามารถซื้อบ้านได้แล้วได้นโยบายอย่างอื่นเข้าออกได้ง่ายขึ้น อันนี้ก็เป็นสิ่งที่น่าคิด แต่ว่าช่วงหลัง ๆ เหมือนจะยากขึ้น

สิงคโปรก็จะเป็นแบบคนจีนเศรษฐี ถ้าดูเศรษฐี top 10 ของสิงคโปร์ไม่ใช่คนสิงคโปร์ แต่เป็นคนจีนที่ย้ายไปใหม่ เศรษฐีคนจีนไปอยู่สิงคโปร์เยอะมาก เพราะว่าสิงคโปร์มีนโยบายให้ต่างชาติที่มีศักยภาพย้ายเข้าสัญชาติได้ แต่ต้องลงทุนเท่าไหร่นั้นก็อีกเรื่องหนึ่ง

เมืองไทยเรายังไม่มี ขนาดเมืองไทยไม่มีพวกนี้ (สิทธิประโยชน์ดึงดูดลูกค้าต่างชาติ) แต่เมืองไทยติดอันดับ 1 ที่คนจีนสนใจ เป็นเพราะ 1.ความเป็นมิตรของคนไทยคือสิ่งที่คนจีนชอบมาก ประเทศไทยเป็นประเทศที่ยอมรับคนจีน บางประเทศที่คนจีนไปอย่างยุโรป พอเป็นคนเอเชียก็ไม่ได้รับการยอมรับ 100% แต่ในเมืองไทยปัญหาแบบนี้จะน้อยลง หรือเรื่องศาสนาที่ใกล้เคียงกัน เรื่องอาหารที่กินข้าวเหมือนกัน

คนจีนที่ซื้ออสังหาฯ ไทยส่วนใหญ่คือมาซื้อเหมือนพักผ่อนมากกว่า ก็คล้าย ๆ คนกรุงเทพฯ ไปซื้อบ้านตากอากาศที่พัทยา หรือไปซื้อหัวหิน คนจีนที่ซื้อในเมืองไทยส่วนใหญ่ไม่ใช่บ้านหลังแรก ส่วนมากจะเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 ยกเว้นเขามาทำงานที่เมืองไทย

แล้วก็อีกอย่าง คอนโดมิเนียมที่ไทยและจีนต่างกัน คอนโดที่จีนไม่ตกแต่งให้ ต้องไปตกแต่งเอง แต่ไทยสแตนดาร์ดต้องแบบฟูลลี่เฟอร์นิช (ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่) บางดีเวลอปเปอร์ก็แถมเฟอร์นิเจอร์ด้วย

แล้วก็เรื่องพื้นที่ส่วนกลาง กฎหมายนิติบุคคลของไทยนำหน้าเมืองจีนเยอะ นิติบุคคลของจีนไม่ค่อยชัดเจน ที่จีนดีเวลอปเปอร์สามารถขายที่จอดรถได้ ซึ่งเมืองไทยขายไม่ได้ ต้องใช้ร่วมกัน จริง ๆ ที่จีนก็ทำไม่ได้แต่ไม่รู้จะแก้ไขยังไง เป็นต้น

ในแง่มุมอสังหา มุมมองทำไมคนจีนเลือกไทยผมคิดว่าเมื่อไหร่คนจีนไปต่างประเทศเขาน่าจะต้องการอะไรสักอย่าง ความคิดส่วนตัวนะ เขาอาจจะกดดัน (ภายในประเทศ) เขาถึงไปพักผ่อนอีกที่ (นอกประเทศจีน) เวลาเขาจะมาซื้อบ้านเขาจะคิดว่าที่นี่ (เมืองไทย) คือแผนที่ 2 ถ้ามีอะไรเกิดขึ้นจะไปที่นี่ อันนี้เป็นข้อมูลที่คุยกับลูกค้าคนจีนหลาย ๆ ท่าน

3.ผู้พัฒนาอสังหาเมืองไทยต้องทำยังไง

ถามว่าเราต้องทำยังไงบ้าง ผมคิดเป็น 2 มุม

ในมุมภาพลักษณ์ ซึ่งภาพลักษณ์ที่นี่เป็นผู้ใหญ่ หรือในแง่ของนโยบายรัฐบาล สามารถส่งเสริมอะไรได้บ้าง เช่น วีซ่าระยะยาว ตอนนี้คนจีนเข้ามาเรามีนโยบายอีลิทการ์ด แต่จำนวนน้อยคนที่ซื้อ ปีหนึ่งอาจจะมีไม่กี่พันคน แต่คนที่ซื้ออสังหาฯ เป็นหลักหมื่นราย

คนจีนเข้ามาในไทยออนเทเบิ้ลวีซ่า หรือ VOA-Visa on available ถือพาสปอร์ตแล้วมาทำที่สนามบินเลยแต่อยู่ได้แค่ 1 เดือน จริง ๆ อยู่ได้ 15 วัน แต่ช่วงโควิดเหมือนทางการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยเขาต้อนรับนักท่องเที่ยวจีน เลยขยายให้เป็น 30 วัน แต่ถ้าเลยไปแล้วไม่สามารถขอต่อวีซ่าได้เขาก็ต้องออกไปเลย

ผมเสนอว่าเราสามารถทำแบบนี้ได้ไหม ให้คนที่ซื้อคอนโดฯ พิเศษกว่านักท่องเที่ยวทั่วไป ให้ต่อวีซ่าได้อีก 1-2 เดือน อย่างนี้เป็นต้น

อีกเรื่องที่ผมอยากเสนอ คือ ผลักดันให้ธนาคารปล่อยเงินกู้ซื้อคอนโดฯ ให้กับต่างชาติได้ไหม เป็นคำถามที่ลูกค้าถามมาเยอะเลย อาจจะไม่ต้องกู้ 100% หรอก ให้กู้แค่ 50% แล้วมีดอกเบี้ยแพงกว่าคนไทยนิดหน่อย เช่น คนไทยมีดอกเบี้ย 3%-5% ต่างชาติก็อาจจะ 6%-7% เท่าที่ผมคุยมาเขา (ลูกค้าจีน) ยินดีจ่ายแพงกว่า นี่คือภาพใหญ่

ถามว่าเราทำอะไรได้บ้าง ผมเป็นดีเวลอปเปอร์มาก่อน เจอปัญหาขายคอนโดฯ ไม่หมดแล้วเอาไปขายต่างชาติเพราะกฎหมายไทยให้โควต้า 49% แต่เดี๋ยวนี้ดีเวลอปเปอร์ (ไทย) ที่เขาทำดีเค้าจะมีทีมขาย ทีมมาร์เก็ตติ้งเป็นของตัวเอง ทีมนี้จะมีน้ำหนักตอนช่วงทำ BD (Business Development) เวลาจะดีไซน์สินค้า เลือกทำเล เพราะว่าเป็นทีมของตัวเอง

เวลาซื้อที่ดินแปลงนี้คิดว่าขายลูกค้าต่างชาติได้ไหม เราจะคิดตั้งแต่ออกแบบเลย จีนก็จะมีลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ แบบลงทุนปล่อยเช่า หรือซื้ออยู่อาศัยเอง

ส่วนใหญ่ถ้าคนจีนซื้อจะอยู่เองก็ต้องห้องใหญ่หน่อย 21 ตารางเมตรมันเล็กไป พื้นที่ส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ) มีผลประโยชน์ให้กับคนขาย อย่างผมอยู่คอนโดฯ ผมแทบจะไม่ได้ใช้เลย แต่เวลาซื้อมีส่วนในการตัดสินใจตอนจ่ายเงิน เช่น ห้องครัว คนจีนส่วนใหญ่ทำอาหารค่อนข้างกลิ่นแรงควรจะเป็นครัวปิดเหมือนครัวไทย อันนี้ผมคิดว่าเราจะเตรียมพวกนี้ไว้ก่อนเวลาคนจีนมาเราก็มีของขายให้เขาแล้ว

4.การโอนเงินเข้าไทยมีปัญหาไหม ปัจจุบันใช้วิธีการใด

คำถามนี้เจอทุกเวที (หัวเราะ) เป็นคำถามที่ยากมาก ทางรัฐบาลจีนไม่ได้สนับสนุนให้คนจีนไปซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ เขาให้คนจีนโอนเงินไปต่างประเทศได้คนละไม่เกิน 50,000 เหรียญ ประมาณ 1.5 ล้านบาท ช่วงนี้น่าจะได้ 1.7-1.8 ล้านบาท ซึ่งมันไม่พอกับค่าซื้อคอนโดฯ

เมื่อก่อนใช้วิธีครอบครัวเรา (คนจีน) มี 5 คน เราซื้อคอนโดฯ 6 ล้าน ก็ใช้คนละ 1.5 ล้าน ทยอย ๆ โอนไป ทางเมืองไทยดีเวลอปเปอร์คือใครโอนมาก็ได้ ขอให้ครบ อีกแบบคือคนจีนที่มีกำลังซื้อเกรดกลาง-สูง เขาจะมีกองทุนที่ฮ่องกงหรือสิงคโปร์ เขาก็จะใช้เส้นทางของเขาโอนเงินจากฮ่องกงและสิงคโปรได้

5.โครงการ TC GREEN และ ONE9FIVE ยอดขายคนจีนเกิน 49% หรือไม่

ไม่เกินครับ ถ้าเกินมันผิดกฎหมาย เราทำขายคนไทยครับ โครงกร ONE9FIVE วันที่พรีเซล 2 วันแรกขายคนไทยได้ 700-800 ห้อง ทางผมไม่ได้เก่งทางด้านขายแต่จะพยายามคุมราคา คุมต้นทุนเพื่อจะได้ขายความคุ้มค่ามากกว่า

6.เทรนด์ลูกค้า LGBT ของจีนเป็นยังไงบ้าง

มันเป็นเรื่องของเพศ ทางจีนตอนนี้ก็พัฒนาเยอะแล้ว เรามีลูกค้าเป็นกลุ่มของเขาอยู่ กลุ่มนี้อยู่จีนแต่สังคมไม่ยอมรับเท่าไหร่เขาก็มาอยู่เมืองไทย ใช้ชีวิตอิสระ เราคิดว่าเป็นลูกค้ากลุ่มหนึ่งเหมือนลูกค้าทั่วไป