อสังหาริมทรัพย์

ผ่ากลยุทธ์ คอนโด 2566 EP.1 ประทีป ศุภาลัยชงรัฐขยับเพดานอาคารสูง

ประทีป ตั้งมติธรรม ศุภาลัย

บิ๊กศุภาลัยเผยกฎหมายอาคารชุดบังคับใช้ 40 ปีแล้ว ถึงเวลาควรแก้ไขปรับปรุงเกณฑ์คุมสร้างตึกสูง 23 เมตร จากเหตุผลรถดับเพลิงต้องเข้า-ออกสะดวกกรณีเกิดเพลิงไหม้  เสนอขยับเพดานให้สร้างตึกสูงได้ถึง 40 เมตร ส่วนกรณีไฟไหม้ใช้เทคโนโลยีโดรนดับเพลิงเป็นตัวช่วย แนะเพิ่มข้อกำหนดระยะร่นหน้าโครงการ 12 เมตร ข้างเคียง 6 เมตร วิน-วิน ได้ตึกสูงโปร่ง เมืองก็หลวม ๆ

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” นายกกิติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รับเชิญเป็นวิทยากรในหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดปี 2023” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อเร็วๆ นี้ มีรายละเอียด ดังนี้

พูดถึงอาคารชุด ก่อนจะประเมินปี 2566 ผมขอย้อนกลับไปตั้งแต่ตอนตั้งอาคารชุดสมัยแรกๆ เริ่มพร้อมกับ พ.ร.บ. อาคารชุด กล่าวคือก่อนที่มีจะมี พ.ร.บ.อาคารชุด คนที่จะไปจดทะเบียน ใครจะไปสร้างและจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก็ไม่ได้อยู่แล้ว ซึ่ง พ.ร.บ.อาคารมีตั้งแต่พ.ศ. 2522 ถึงตอนนี้ก็ 40 กว่าปีแล้ว ขณะที่คอนโดมิเนียมเริ่มบูมช่วงปี 2525 ถัดไปอีก 3 ปี จากที่พ.ร.บ. อาคารชุดออกมาบังคับใช้

ในปี 2525 เป็นปีที่กรุงรัตนโกสินทร์มีอายุครบรอบ 200 ปีพอดี เพราะตั้งในปี 2325 เมื่อตลาดคอนโดฯ มันบูมคนก็บอกว่าเป็นเรื่องใหม่ จะมีปัญหาไหม น่าจะมีปัญหาเยอะเลย  ปัญหาเริ่มต้นตั้งแต่ไม่มีสินเชื่อ คนซื้อคอนโดฯ ไปกู้ที่ไหนก็กู้ไม่ได้ ไม่มีแบงก์ไหนปล่อยกู้เลย, อาคารชุดจะกลายเป็นสลัมลอยฟ้าไหม

ก็มีคนเขียนบทความลงหนังสือพิมพ์ต่าง ๆ ว่าอาคารชุดคือสลัมลอยฟ้า, คอนโดฯ จะเป็นสังคมที่แออัดคนไทยจะอยู่ด้วยกันได้หรือ กรณีตัวอย่างจากแฟลตดินแดง บางทีมีคนไปทุบลิฟต์ ไปขีดเขียนสีเลอะเทอะไปหมด ภาพลักษณ์คอนโดฯ ถ้าเป็นอย่างนี้มันจะกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรมอย่างเดียวเลย นอกจากนี้ปัญหาไฟไหม้ทำยังไง อันตรายนะ นี่คือภาพก่อนที่จะมีสมาคมอาคารชุดไทย

จุดเริ่มต้นแบงก์ปล่อยกู้ซื้อคอนโด ล้างภาพสลัมลอยฟ้า

เราก็ก่อตั้งสมาคมอาคารชุดไทยขึ้นมาเพราะมีปัญหาเยอะเหลือเกิน มีการก่อตั้งสมาคมการค้าอาคารชุดในปลายปี 2526 แล้วเราก็ไปตอบคำถาม แก้ปัญหาต่างๆ ไม่มีสินเชื่ออาคารชุดทำยังไง สมาคมเราก็เป็นหัวหอกในการไปเจรจากับสถาบันการเงิน ซึ่งผมเป็นนายกก่อตั้งสมาคมอาคารชุดสมัยนั้น

เราก็ไปเปิดดู พ.ร.บ.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เขาเขียนว่า ธอส.ตั้งขึ้นเพื่อสนับสนุนสินเชื่อให้กับที่อยู่อาศัยของประชาชน ใจความคืออย่างนี้ แล้วอาคารชุด ห้องชุด เป็นที่อยู่อาศัยประเภทนึงหรือเปล่า ก็ต้องใช่ เราก็ไปคุยกับ ธอส. ว่า พ.ร.บ.ต้องสนับสนุนที่อยู่อาศัยทุกประเภท ไม่ใช่เลือกสนับสนุนบางอย่าง ก็เริ่มที่ ธอส. เขาก็ยอมที่จะปล่อยสินเชื่ออาคารชุด

แต่เงินดาวน์เขาตั้งไม่เหมือนกันนะ สมัยนั้นบ้านจัดสรรดาวน์แค่ 30% สมัย สูงนะ อาคารชุดต้องดาวน์ 40% ปัจจุบันเงินดาวน์เราเหลือแค่ 10% เอง กู้ 100% ก็ยังได้เลย แล้วสมัยนั้นกู้ดอกเบี้ยอาจจะ 15-16% ต่างจากตอนนี้เยอะ หลังจากนั้นธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ก็ทำตาม ธอส. ปล่อยสินเชื่อให้กับอาคารชุด คนซื้อห้องชุด ซื้อคอนโดฯ ก็ไปกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้นี่เป็นเรื่องที่ 2

เรื่องที่ 2 คำว่าสลัมลอยฟ้า ถ้าอธิบายต่างๆ ผมก็เขียนบทความ แล้วก็พูดสัมภาษณ์ออกทีวีต่างๆ ว่า สลัมที่อยู่คุณเป็นเจ้าของรึเปล่า ถ้าเป็นแฟลตให้เช่า เขา (คนพักอาศัย) ไม่ได้เป็นเจ้าของ เขารู้สึกว่าอาคารไม่ใช่ของเขา แต่ถ้าคอนโดฯ คุณได้เป็นเจ้าของ ถ้าคุณไปทุบทำลายอะไรต่างๆ ใครต้องเสียเงินมาซ่อม ก็ต้องแชร์กันออกเงินมาซ่อมใช่ไหม เพราะเป็นของเขาเอง

เขามีส่วนร่วมอยู่ในนั้น เขาจะไปทำลายหรอ จะไปขีดเขียนอะไรให้สกปรกเลอะเทอะหรอ มันไม่ใช่

อีกอย่างหนึ่งก็คืออยู่ที่ระดับการศึกษา ถ้าคนระดับการศึกษาดีก็ไม่มีปัญหา คอนโดฯ ที่มีระดับคือไม่ใช่โลว์อินคัมเฮาส์ซิ่ง มิดเดิลอินคัมเฮาส์ซิ่งก็ไม่มีปัญหา เดี๋ยวนี้เราเห็นคอนโดฯ ทั่วไปเต็มไปหมด เราเห็นสลัมลอยฟ้าไหม ปัจจุบันนี้ไม่เห็นมีใครพูดเรื่องนี้อีกแล้ว แล้วก็คอนโดฯ กับสังคมแออัดจะอยู่ด้วยกันได้เหรอ ก็มีคนบอกว่าคนไทยชอบอยู่รวมกันเป็นกลุ่ม เราไปดูในชนบท

สังคมไทยชอบอยู่กันเป็นหมู่บ้าน แล้วเราไปดูในอเมริกาในยุโรป ประเทศต่างๆ เยอะแยะเขาจะอยู่ 1 หลังเว้นไป 3 กิโลเมตรมีอีก 1 หลังแยกกัน เขาไม่อยู่ร่วมกันเป็นกลุ่ม คนไทยชอบสังคมที่อยู่รวมกัน ปัจจุบันคอนโดฯ ใหม่ๆ ที่เรา (ศุภาลัย) ทำ มีโคลิฟวิ่งสเปซ โคเวิร์คกิ้งสเปซ ลูกค้าชอบแสดงว่ามันตอบโจทย์ เราต้องแก้โจทย์อันนี้

แล้วไฟไหม้กับอาคารสูง ผมก็บอกว่าคอนโดฯ เทียบเหมือนกับเครื่องบิน เครื่องบินตก 1 ครั้งออกข่าวหน้าหนึ่งออกทีวีทุกช่องทั่วโลกเลย ตึกถ้าไฟไฟม้ 1 ตึก มีคนตายเป็น 100 หรือหลายสิบคนก็ออกข่าวทั่วโลก แต่จริง ๆ แล้วเครื่องบินแล้วเป็นยานพาหนะที่ปลอดภัยที่สุด คอนโดฯ ก็เหมือนกัน ปลอดภัยที่สุดถ้าไปเทียบกับบ้านแนวราบซึ่งก่อสร้างแยกกันเป็นหลังๆ ไฟไหม้ง่ายกว่าตั้งเยอะ (ใช้แก๊สเป็นอุปกรณ์ปรุงอาหาร)

แล้วบ้านจัดสรรก็ไม่มีอุปกรณ์ดับเพลิงเลย เพราะต่างคนต่างดูแลของตัวเอง เพราะคิดว่ามันอยู่ห่างกัน ส่วนใหญ่อุปกรณ์ดับเพลิง สายฉีดน้ำ เครื่องดับเพลิง เคมี สปริงเกอร์ ฮิตดีเทกเตอร์ สโมคดีเทกเตอร์ ก็ไม่มีในบ้านจัดสรร แต่อาคารสูงมีอุปกรณ์ดับเพลิงพวกนี้ทั้งหมด ในส่วนวัสดุก็เป็นวัสดุทนไฟ มีบันไดหนีไฟ คอนโดฯ มีกือบ 10 อย่าง ขณะที่บ้านจัดสรรบ้านแนวราบไม่มี

ผมบอกเสมอว่าอาคารที่อันตรายที่สุดในเรื่องของไฟไหม้คือห้องแถวหรือทาวน์เฮาส์ที่อยู่ในซอยแคบๆ ที่ไม่ได้จัดสรรที่ดินด้วยนะ หมู่บ้านจัดสรรการสร้างถนนยังมีมาตรฐาน แต่ในซอยเก่าที่กว้างเพียง 4-5 เมตร ถดับเพลิงเข้าไม่ถึง แล้วตัวเอง (ตึกแถว) ก็ติดเหล็กดัดขังตัวเองเอาไว้อีก ไฟไหม้ปุ๊บออกไม่ได้ นั่นแหละอันตรายที่สุด อย่างนี้เป็นต้น

ทั้งหมดนี้คือประเด็นหลักๆ ที่สมาคมอาคารชุดไทยหรือสมาคมคอนโดฯ ช่วยแก้ปัญหานี้ ทำให้คนเข้าใจมากขึ้น

ที่มาทำกฎหมายคอนโด เปิดทางต่างชาติถือครอง 49%

ต่อมา ผ่านไป 20 กว่าปีถึงมีการแก้ พ.ร.บ. อาคารชุด สาระสำคัญยอมให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 49% เราก็คุยกับรัฐบาลว่านโยบายดีให้คนต่างชาติมาซื้อ มีประโยชน์หลายอย่าง ในส่วนคอนโดฯ รัฐก็เห็นด้วย ยอมให้ต่างชาติซื้อได้ 49% อันนี้ก็เป็นการปลดล็อคครั้งสำคัญ ถึงตอนนี้ก็ใช้โควต้า 49% เป็นเวลา 10 กว่าปีแล้ว

ตลาดอาคารชุดมีวิวัฒนาการมาเรื่อย ๆ อาคารชุดถ้าเทียบกับวงการรถยนต์ อาคารชุดเทียบกับยี่ห้อเบนซ์ ซึ่งรถเบนซ์มีตั้งแต่รุ่นรถบัสไปถึงรุ่นเก๋งแบบหรู S Class 600 คันละหลายสิบล้านก็มี เบนซ์ที่เป็นรถบัสที่คนทั่วไป ประชาชนทั่วไปขึ้นได้ ใช้เป็นรถเมล์ก็ได้ อาคารชุดก็เป็นสินค้าที่ตอบโจทย์ตั้งแต่ผู้มีรายได้น้อยขึ้นไปถึงรายได้สูง

ผู้มีรายได้น้อยจะซื้อห้องชุดของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งทำสินค้าตอบโจทย์กำลังซื้อผู้มีรายได้น้อย บริษัทเอกชนส่วนใหญ่เราก็จะทำตั้งแต่ระดับรายได้ปานกลางขึ้นไปถึงรายได้สูง กำลังซื้อปานกลางเราอาจจับกลุ่มลูกค้าปานกลางค่อนข้างต่ำ เช่น ราคา 1 ล้านต้นๆ แต่อาจจะไม่ใช่รายได้น้อย ซึ่งการเคหะฯ อาจจะทำราคา 6-7 แสนบาทซึ่งจะต่ำกว่าล้าน เพราะว่าการเคหะฯ ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล

อาคารชุดเคยมีบีโอไอส่งเสริมการลงทุนในบางช่วง สำหรับช่วงนี้ (ปี 2565) ก็ไม่มี ผมก็อยากให้สมาคมคุยกับบีโอไอ เสนอว่าควรจะมาส่งเสริมลงทุนไม่อย่างนั้นคนจะชื้อได้ยังไง อาคารชุดมันตอบโจทย์คนทุกกลุ่ม ราคาต่ำกว่าล้านก็มีการเคหะฯ ทำ ราคาล้านต้นๆ พวกเรา (บริษัทเอกชน) ก็มีคนทำ อาจจะ 8 ชั้นทำเลอยู่ในซอยหลายเลี้ยวลึกเข้าไปหน่อย ต่างจังหวัดที่ดินถูกหน่อย

คำว่าตลาดปานกลางที่เราก็ทำอยู่ราคา 50,000-100,000 บาท/ตารางเมตร คอนโดฯ ขายผู้มีรายได้สูงราคาจะ 1-2-3-4 แสนบาท/ตารางเมตร ไปจนถึงยูนิตเดียวราคาเป็นร้อยล้าน หลายร้อยล้านบาทก็มี นั่นคืออาคารชุดมีตั้งแต่ราคาต่ำล้านไปถึงหลายร้อยล้านบาทต่อยูนิต ตอบโจทย์คนทุกกลุ่ม ทุกรายได้

เปรียบเทียบสินค้าทาวน์เฮ้าส์ ตอบโจทย์คนรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยไปถึงรายได้ปานกลางถึงสูงได้ด้วย ถ้าทาวน์เฮ้าชั้นเดียวในต่างจังหวัดราคาอาจจะ 1 ล้านต้น ทาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑลเมื่อก่อนราคา 1 ล้านกว่า เดี๋ยวนี้ 2 ล้านกลาง ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นอาจจะ 3-4-5 ล้าน ทาวน์เฮ้าส์ 3-4 ชั้นทำเลใจกลางเมืองซื้อที่ดินมาต้นทุนวาละ 1-1.4 แสน ทำให้ขายยูนิตละ 20 กว่าล้านสำหรับลูกค้ารายได้สูง

ถัดมา สินค้าบ้านแฝดก็ขยับขึ้นไปอีก และบ้านเดี่ยวตอบโจทย์คนรายได้สูงเท่านั้น คนรายได้ปานกลางรายได้น้อยไม่ต้องพูดถึงเลย บ้านเดี่ยวคือสำหรับคนรายได้สูง นอกจากต่างจังหวัดไกลๆ ที่ดินตารางวาถูกๆ สร้างชั้นเดียว แต่อย่างน้อยที่สุดก็มีราคา 2 ล้านกว่าๆ ถูกกว่านั้นไม่มี ส่วนใหญ่บ้านเดี่ยวจะมีราคา 4 -6 ล้าน

เปรียบเทียบราคามาทั้งหมดทำให้อาคารชุดตอบโจทย์คนทุกกลุ่มรายได้ เพราะฉะนั้นอาคารชุดจึงกลายเป็นบ้านยอดนิยมในรอบทศวรรษหรือสองทศวรรษที่ผ่านมา ดูสถิติจดทะเบียนอาคารชุดจะมีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม ถ้าเราถามถึงบ้านหลังแรก

อุปสงค์ของการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดคือคนวัยเจริญพันธ์ที่จะแต่งงานแล้วก็ซื้อบ้าน บ้านนั้นก็คือบ้านหลังแรกของชีวิต คนจะแต่งงานซื้ออาคารชุด แล้วแต่ที่ แล้วแต่กลุ่ม ส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 80% บางทำเลก็ 90% คนจะแต่งงานก็คือซื้ออาคารชุด นั่นคือตอบโจทย์ความต้องการของประชาชน และครองความเป็นยอดนิยมมาเป็นทศวรรษเลย แล้วก็เชื่อว่าจะเป็นอย่างนี้ไปเรื่อยๆ

อีกประเด็นหนึ่ง อาคารชุดตอบสนองคนรายได้น้อยได้ยากขึ้น ถ้าจะทำที่อยู่อาศัยสำหรับคนรายได้น้อย ราคาก็ต้องต่ำล้านหรือ 1 ล้านต้นๆ ตีซะว่าราคาต่ำ 1.2 ล้านลงมา เดี๋ยวนี้ทำยากมากเลยเพราะต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น ค่าก่อสร้างเพิ่ม วัสดุก่อสร้างขึ้น ค่าแรงก็ขึ้น กฎหมายก็เข้มขึ้นตลอด ไม่เคยมีง่ายขึ้นเลย ถ้าเราจะคงมาตรฐานที่ดีเอาไว้แล้วคนจนซื้อไม่ได้

รัฐบาลต้องช่วย ซึ่งรัฐบาลช่วยสนับสนุนการเคหะฯ หน่วยละ 60,000 บาทอยู่แล้ว

ประเทศไทยกำลังจะเข้าสู่ฤดูเลือกตั้ง มีพรรคการเมืองบางพรรคที่จะเสนอนโยบายหาเสียงว่ารัฐบาลควรจะมาสนับสนุนตั้งแต่เท่าไหร่ ราคาเท่าไหร่ลงไปเหมือนการเคหะฯ เพราะไม่อย่างนั้นคนจนทำยังไง คนจนในกรุงเทพฯ สมมุติทำงานเป็น รปภ. แม่บ้าน ก็ต้องอยู่ใกล้ที่ทำงาน เดินทางไกลค่าเดินทางก็แพง ขึ้นรถไฟฟ้าไม่ไหวหรอก ขึ้นได้แต่รถเมล์ซึ่งไกลและเสียเวลา ระยะทางไกลต้องนั่งรถเมล์หลายต่อ

คนจนหาวิธีที่ดีที่สุดที่ทำได้ก็คือบุกรุกที่สาธารณะ วันดีคืนดีก็รัฐบาลก็จะมาช่วย เช่น ถมคลอง ทำเขื่อน สร้างบ้านให้เช่าถูกๆ ระยะยาว ก็ใช้วิธีอย่างนี้ บุกรุกข้างทางรถไฟรัฐบาลก็มาช่วย อะไรต่างๆ อย่างนี้ ซึ่งมันไม่ใช่วิธีที่ถูกต้อง ถ้าต้องการมาตรฐานที่ดีรัฐบาลก็ต้องเข้ามาช่วยสนับสนุน

พัฒนาการกฎหมายควบคุมอาคาร เพิ่มเติมทำ EIA

ในด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ผมคุยกับสมาชิกสมาคมอาคารชุดไทยหลายท่านก็บอกว่าอันนี้คือปัญหาใหญ่สุดของการทำโครงการอาคารชุด เราเสียเวลากับสิ่งแวดล้อมนานมากเกือบปีหรือเป็นปี บางที 1-2-3 ปี แล้วก็ผ่าน (อนุมัติ) ยากมาก ทำให้ต้นทุนสูงเพราะว่ากรรมการแต่ละคนมีความเห็นแตกต่างกัน แล้วก็ท้วงติงคนละเรื่อง ชุดเก่าไม่ท้วงคนใหม่ท้วง

เดี๋ยวผ่านไปอีกอันก็เห็นเป็นอีกอย่างหนึ่งไม่เหมือนกัน แก้แล้วแก้อีก แก้ไม่จบ ซึ่งไม่มีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน บางอย่างก็ไม่ค่อยสมเหตุสมผล เช่น ต้องมีพัดลมขนาดใหญ่ในที่จอดรถดูดอากาศออกไป ทั้งๆ ที่อาคารจอดรถมันก็โล่งอยู่แล้ว ก็บังคับให้ทำ ผ่านไปมีกรรมการอีกชุดบอกไม่ต้องทำแล้ว เป็นต้น

มีอยู่ช่วงหนึ่งที่การสร้างอาคารชุดถูกบังคับให้ทำอย่างนี้ มาตรฐานไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่น เป็นเวลาก็เกือบจะ 10 ปีแล้วที่บอกว่าการกำหนดจำนวนคนในคอนโดฯ กฎหมายบอกว่าห้องไม่เกิน 35 ตารางเมตรกำหนดไว้ 3 คน ถ้าเกิน 35-36 ตารางเมตรต้องนับเป็น 5 คน แต่เราไปดูทุกคอนโดฯ เฉลี่ยแต่ละห้องชุดไม่เกิน 3 คน ส่วนใหญ่ผมว่าเฉลี่ยน่าจะไม่เกิน 2 คนเพราะว่ามีคอนโดฯ ตั้งเยอะที่อาศัยอยู่คนเดียว

บางทีก็ 2 คนเพราะไม่มีลูก หรืออาจมีลูกเล็กๆ 1 คน หรือลูกอาจจะโตแล้ว อยู่กัน 3 คน ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดแบบห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน ก็อยู่กันไม่เกิน 3 คนเป็นหลัก ซึ่งอันนี้ไม่สอดคล้องตรงกับความเป็นจริง ผมเสนอว่าสมาคมก็น่าจะคุยกับหน่วยงานรัฐ

แล้วก็สถิติของจริงเลย สำเนาทะเบียนบ้านเฉลี่ยแล้วกี่คนต่อห้องชุด เขาก็ไปนับ (โครงการ) คุณมีกี่คน ก็ไปจับกับพื้นที่สีเขียว 1 คนต่อ 1 ตาตรางเมตรซึ่งมันเกินจริง คุณจะนับอย่างนี้ก็ได้ 1 คน/1 ตารางเมตรแต่ต้องนับให้ตรงกับความเป็นจริง ซึ่งอันนี้เกินจริงไปเยอะ

อย่างเรา (ศุภาลัย) ทำห้องชุด 36 ตารางเมตรไปนับ 5 คน แต่จริงๆ อยู่ 2 คน มันเกินไปตั้งเท่าตัวกว่า อันนี้ไม่เหมาะสม อยากให้สมาคมคุยกับสิ่งแวดล้อม ควรต้องแก้ไข

ซึ่ง EIA บังคับให้ทำซ้ำซ้อนกับการขออนุญาตปลูกสร้าง รายงาน EIA เล่มมันหนาและค่าทำก็แพงจากเมื่อก่อน 4-5 แสนตอนนี้ดันค่าทำไปเกือบล้าน หรือ 1-2 ล้านกว่า มันแพงโดยใช่เหตุ

แล้วบังคับให้ทำอะไร เช่น บันไดหนีไฟซึ่งกฎหมายควบคุมอาคารเขาดูอยู่แล้ว ทาง กทม. เขตต่างๆ เทศบาล ฯลฯ เขาดูอยู่แล้ว ป้ายบอกทางหนีไฟก็ต้องแสดง พวกนี้คือความปลอดภัยต่างๆ ภายในอาคาร สิ่งแวดล้อมคุณต้องไปดูรอบ ๆ อาคารว่ากระทบคนอื่นไหม สิ่งแวดล้อมต่าง ๆ คุณจะดูพื้นที่สีเขียวอะไรก็ดูได้แต่คือมันสิ่งแวดล้อม

ชื่อมันก็บอกอยู่แล้วต้องรอบอาคาร แต่ในอาคารมันต้องเป็นหน้าที่ของกฎหมายควบคุมอาคาร ถูกไหม ถูก

รายงาน EIA ไปซับซ้อนกัน ทำเล่,หนาๆ เวลาทำก็นานขึ้น ค่าทำก็แพงขึ้น อันนี้ควรจะแก้ไข ซึ่งมันไปซับซ้อนทำไมในเมื่อมีคนอื่นเขาดูแล้ว ผมมองว่ากฎหมายควบคุมอาคารถ้าไปเทียบกับทั่วโลก ไม่ว่าจะเทียบกับอเมริกา ญี่ปุ่น ยุโรป ประเทศไทยอยู่ในระดับชั้นนำ มีมาตรฐานดีที่สุดของประเทศต่างๆ ทั่วโลก แล้วเทียบกับประเทศพัฒนาทั้งหลายเราไม่ได้ด้อยกว่าใคร อันนี้ก็ควรจะเปลี่ยน

ทั้งนี้ กฎหมายควบคุมอาคาร สำหรับอาคารที่ไม่ใหญนัก เช่น ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลาง-เล็กชอบทำเพราะว่าเงินลงทุนไม่เยอะ กฎหมายควบคุมอาคารก็บังคับความสูงต้องไม่เกิน 23 เมตร ก็คือไม่เกิน 8 ชั้น คุณจะทำ5-6- 7 ชั้นก็ได้  ห่างจากเขตข้างเคียง (ระยะร่น-set back) ได้แค่ 3 เมตร แล้วก็ไม่ต้องทำสปริงเกอร์

แต่อย่างนี้บางทีมันไม่ดีเพราะเราซื้อที่ดินมา เกิดรูปร่างแปลงที่ดินที่มันไม่เอื้ออำนวย บางทีเกิน 10,000 ตารางเมตรไปนิดนึงมันก็ไปทำเป็น 2 ตึก ซึ่งสร้าง 2 ตึกบางทีทำได้แค่ตึกละ 5,50-6,000 ตารางเมตร เล็กเกินไป ต้องมีบันไดหลัก บันไดหนีไฟ มีลิฟต์ มีอะไรต่างๆ แต่ละชั้นอุปกรณ์ดับเพลิงด้วย ฯลฯ

การลงทุนคิดคำนวณแล้วมันไม่คุ้ม ผมจะเสนอว่าควรจะขอให้แก้ไขกฎหมายควบคุมอาคารขยายความสูงจาก 23 เมตรเป็น เช่น 40 เมตร หรืออาจจะ 35-36 เมตรก็ได้ อย่างน้อยควรจะสร้างตึกได้สูงขึ้น

เหตุผลชงรัฐแก้กฎหมาย ขยายความสูงคอนโด ไม่เกิน 40 เมตร

เหตุผลที่กฎหมายกำหนด 23 เมตร มาจากเหตุผลหลักอันเดียวคือรถดับเพลิงฉีดน้ำไม่ถึง แต่เดี๋ยวนี้ข้อเท็จจริงมันอยู่ที่ปั๊มเท่านั้นเอง ใช้ปั๊มขนาดแรงขึ้นก็ฉีดถึง หรือเดี๋ยวนี้หลักๆ อาคารขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรมันจะอยู่ในซอย เมื่ออยู่ในซอยพอไฟไหม้ปุ๊บรถติดทันที รถดับเพลิงก็เข้าไม่ได้อยู่แล้ว จะมีประโยชน์อะไรบังคับความสูงให้ไม่เกิน 23 เมตร รถดับเพลิงมันเข้าไม่ได้อยู่แล้ว

มันต้องอาศัยสายฉีดน้ำในตัว ถ้าสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรสิ่งที่ต้องทำเพิ่มคือสปริงเกอร์เท่านั้นเอง ต้นทุนสปริงเกอร์ก็เพิ่มตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อตารางเมตร เราจ่ายอย่างนั้นเราคุ้มกว่า

กล่าวคือ ถ้าเรามีประสิทธิภาพในการดีไซน์ เช่น ทำ 2 ตึกแล้วเราสร้างได้เกือบ 20,000 ตารางเมตรแต่อาคารสูงขึ้น ในแง่ของผังเมือง เมืองจะดีขึ้นเพราะว่าถูกบังคับระยะถอยร่นห่างจาก (ตึก) ข้างเคียง 6 เมตร นั่นคือไปรบกวนข้างเคียงน้อยลง ตึกสูงขึ้นก็โล่งโปร่งลมดี วิวดีขึ้น ระยะถอยร่นหน้าโครงการต้อง 12 เมตร ข้างเคียงต้อง 6 เมตร เวลาเข้าไปในซอยอาคารมันก็จะถอยร่นจากถนนมากขึ้น เมืองก็จะดีขึ้น ทุกอย่างจะดีขึ้น และไม่ได้เพิ่มต้นทุนเลย

จริงๆถ้าคิด efficiency function การใช้ที่ดินแล้วทำประสิทธิภาพการออกแบบได้ดีขึ้น แต่เพราะความเถรตรง (กฏหมาย) ที่คิดประเด็นเดียวว่ารถดับเพลิงฉีดน้ำไม่ถึง เดี๋ยวนี้มีโดรนดับเพลิงเคมี ใช้โดรนบินไปเลย ชั้นไหนก็ฉีดเข้าไป มีสารพัดอย่าง ถ้าทำ 10-12 ชั้นมีทั้งสายฉีดน้ำ มีทั้งสปริงเกอร์ มีทั้งถังดับเพลิงเคมี บันไดหนีไฟ บันไดหลัก มีนู้นมีนี่สารพัด แล้วก็ไม่ได้สูงมาก ค่อยๆ เดินลงมาถึงข้างล่างใช้เวลาไม่ถึง 5 นาที

ถือว่าปลอดภัยมากอยู่แล้ว อันนี้ผมอยากเสนอให้กับทางสมาคมอาคารชุดไทยคุยกับ กทม. (กรุงเทพมหานคร) เริ่มจาก กทม.ก่อนแล้วค่อยไปสู่จังหวัดอื่นๆ เทศบาลทั่วประเทศ น่าจะเปลี่ยนแปลงในลักษณะนี้