อสังหาริมทรัพย์

ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.4 ณัฎฐา ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ 2 ปัจจัยฟื้นตลาด

ณัฎฐา คหาปนะ ไนท์แฟรงค์

“นักท่องเที่ยว-ตปท.ลงทุนตรง” กระตุกสัญญาณคอนโดฟื้นแน่

ต้อนรับปีเถาะ ธุรกิจให้คำปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ร่วมด้วยช่วยกันส่องเทรนด์ปี 2566 อย่างอุ่นหนาฝาคั่ง วันนี้มีหัวข้อน่าสนใจว่าด้วย “แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ” โดย “ณัฎฐา คหาปนะ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ร่วมแจมมุมมอง ดังนี้

มุมมองของไนท์แฟรงก์ฯ คิดว่าน่าจะมี 2 ตัวชี้วัดที่เป็นตัวจับได้ว่าการซื้อขายคอนโดมิเนียมเปลี่ยนแปลงอย่างไร ข้อมูลแรก การเข้ามาท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ กับ FDI-Foreign Direct Investment การลงทุนตรงจากต่างประเทศ

ผมขอเริ่มด้วยภาคท่องเที่ยวก่อน จะเห็นว่าก่อนโควิดสดใสมากประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวเข้ามามากกว่า 30-40 ล้านคน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของเราในจำนวนที่จะขายให้ลูกค้าชาวต่างชาติ พอช่วงโควิดที่ผ่านมาเหนื่อยเลยครับ เข้ามาไม่ถึง 6 ล้านคน ยิ่งโควิดล็อกดาวน์ไป เข้ามา 4 แสนคนเท่านั้นเอง แต่ตอนนี้ตลาดการท่องเที่ยวเริ่มกลับขึ้นมา

โดยเฉลี่ยใน 4 ปีที่ผ่านมารวมนักท่องเที่ยวทั้งหมดประมาณ 36 ล้านคน มียอดสเปนดิ้ง 1.8 ล้านล้านบาท คิดเป็นค่าใช้จ่ายต่อหัว 49,000 บาท

เราจะโฟกัสคนซื้อชาติไหนดี คนที่เข้ามาก่อนโควิดคือ จีนเข้ามาเป็นอันดับ 1 เฉลี่ย 10 ล้านคน ประเทศที่ 2 มาเลเซีย 3.เกาหลี 4.ลาว 5.ญี่ปุ่น ช่วงโควิดยุโรปทั้งนั้นเลย น่าจะหนีโควิดเข้ามาและด้วยนโยบายภูเก็ตแซนด์บอกซ์ หลังจากโควิดซาลงก็คือปี 2565 นักท่องเที่ยวจะเป็นเอเชีย นี่คือภาพใหญ่ๆของการท่องเที่ยว แล้วเราโฟกัสเฉพาะชาวต่างชาติ โฟกัสเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่เราจะขายคอนโดฯ ให้เขา

จากนั้นมาดู FDI การลงทุนมันเกี่ยวอะไรกับการซื้อคอนโดฯ ของเรา นอกจากเงินที่จะเข้ามาแล้ว ยังมีบุคลากร ผู้เชี่ยวชาญของประเทศนั้นๆ เข้ามาทำงาน มาพักศัยไม่ทางตรงก็ทางอ้อม มาซื้อเองหรือมาเช่าบ้าง สถิติในปี 2559 การลงทุนทั้งหมดในประเทศเราอยู่ที่ 5 แสนล้านบาท ปี2560 จำนวน 797,978 ล้านบาท ปี 2561 เพิ่มเป็น 9 แสนล้านบาท เห็นภาพการลงทุนเพิ่มขึ้นตลอด

โฟกัสการลงทุนของชาวต่างชาติ  โดยเฉลี่ยมีการลงทุนของชาวต่างชาติอยู่ที่ปีละ 30-40% โดยชาติที่ลงทุนเยอะ เจ้าหน้าที่มาเยอะ โอกาสขายคอนโดให้ชาตินั้นก็เยอะ ได้แก่ ไต้หวันมาอันดับ 1 ญี่ปุ่นอันดับ 2 พี่จีนมาอันดับ 3 ทั้งท่องเที่ยวทั้งลงทุน และสุดท้ายออสเตรียกับสิงคโปร์ตามลำดับ

มาดูกันว่า 2 ตัวชี้วัดมีความเกี่ยวข้องกันยังไง

ภาพรวมทั้งประเทศไม่ใช่แค่กรุงเทพฯ เทียบกับซัพพลายของแต่ละปี ดูแล้วห่อเหี่ยวใจซื้ อแค่ 8-13% แล้วก็คอนโดมิเนียมทั้งหมดที่รับรู้ก็คือมีทั่วประเทศ แต่บางจังหวัด บางโลเคชั่น ชาวต่างชาติก็ไม่สนใจ ชาติที่ซื้อเยอะที่สุด จีน 59% อันดับ 2 รัสเซีย คิดว่าน่าจะไปอยู่ฝั่งเมืองท่องเที่ยวพัทยา ภูเก็ต, อเมริกา อังกฤษ เยอรมัน ฝรั่งเศส อินเดีย ไต้หวันตามลำดับ

ย้อนสถิติปี 2561-2565 จีน รัสเซีย อเมริกา ซื้อมากสุด

ข้อมูลย้อนหลังปี 2561-2565 สถิติ 10 อันดับแรกมีใครบ้าง ซื้อจำนวนเท่าไหร่ ดูจากภาพรวมของประเทศไทยในการถือครองของชาวต่างชาติ พบว่า 3 อันดับแรก 1.จีน 2.รัสเซีย 3.อเมริกา โฟกัสปี 2565 ช่วงท้ายๆ จีนซื้อ 59%  ถ้ามาเจาะ เฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ การโอนอยู่ที่ 4-9% ทำไมน้อยจัง เรายังโฟกัสไหม

บางคนก็ซื้อภายใต้บริษัทไทยที่จดทะเบียน บางคนก็ซื้อแบบลีสโฮล์ (สิทธิการเช่า) ข้อมูลเฉพาะที่จดทะเบียนภายในชื่อของตัวเองเท่านั้น อันดับ 1 คือจีนซื้อเยอะที่สุด ปี 2561 คนจีนซื้อ 7% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่ต่างชาติถือครอง ปี 62 อยู่ที่ 8% ปี 2563 สัดส่วน 12% ปี 2564 สัดส่วน 13% และปี 2565 จำนวน 8%

ถามว่ายังโฟกัสไหม… มาดูในกรุงเทพฯ โลเคชั่นไหนที่เป็นที่น่าสนใจของชาวต่างชาติ พบว่า จีน เกาหลี ชอบโซนรัชดา-ห้วยขวาง, ออสเตรเลีย สิงคโปร์ชอบทำเลสีลม-สาทร, ตะวันออกกลาง ปักหลักโซนนานา-อโศก, ญี่ปุ่นอยู่เป็นกลุ่มที่สุขุมวิท พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย เพราะฉะนั้น ต้องการขายใครให้โฟกัสในพื้นที่ตรงนั้น

ทั้งนี้ อินดิเคเตอร์การท่องเที่ยว กับอินดิเคเตอร์ FDI มันสัมพันธ์กับเรื่องของชาวต่างชาติถือครองคอนโดฯ ยังไง สถิติปี 2561-2562 จำนวนนักท่องเที่ยวเกือบ 40 ล้านคน การลงทุนต่างประเทศอยู่ที่ 5 แสนล้านลสม จำนวนถือครองของยูนิต 13,568 ยูนิต จากนั้นอยู่ที่ 12,798 สะท้อนว่าเมื่อ FDI ลดลง นักท่องเที่ยวลดลง การถือครอง การเข้าซื้อคอนโดฯ ก็น้อยลง ตามลำดับ

เลยเห็นว่าเมื่อไหร่ที่ 2 อินดิเคเตอร์นักท่องเที่ยวและเงินที่เข้ามาลงทุน FDI เข้ามา โอกาสที่จะขายคอนโดได้สูงก็เป็นไปได้ด้วย

สรุปในการท่องเที่ยว จีนมาอันดับ 1 มาเลเซียอันดับ 2 เกาหลีอันดับ 3 ลาวอันดับ 4 ญี่ปุ่นอันดับ 5

ในด้านการลงทุน 5 อันดับแรกคือไต้หวัน ญี่ปุ่น จีน ออสเตรีย สิงคโปร์

ในด้านการถือครองหรือการโอนกรรมสิทธิ์ กระจุกที่จีน รัสเซีย อเมริกา อังกฤษ และเยอรมัน ตามลำดับ

นี่คือข้อมูลที่สามารถเป็นตัวคาดคะเน เป็นไกด์ไลน์ว่าเราจะขายใครในปี 2566