อสังหาริมทรัพย์

ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.5 อาทิตยา CBRE ชี้เทรนด์ลูกค้าต่างชาติ

อาทิตยา เกษมลาวัณย์ CBRE

CBRE ตอกย้ำจุดเด่นตลาดคอนโดเมืองไทยกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังเป็นคนไทย กรณีลูกค้าต่างชาติมีเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมตัวตั้งรับจากเทรนด์ฐานลูกค้าเดิมเริ่มกลับมา บวกกับโอกาสเปิดตลาดลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหม่ ๆ

ส่งท้ายปีเสือต้อนรับปีเถาะ ธุรกิจให้คำปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ส่องเทรนด์ปี 2566 หัวข้อ “แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ” โดย “นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์” หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด นำเสนอดาต้าเบสจากฐานข้อมูลของซีบี ระหว่างปี 2005-2022 ดังนี้

ปัจจัยภายใน 8 ข้อมัดใจต่างชาติอยู่หมัด

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมุมมองและการตัดสินใจของลูกค้าต่างชาติว่า ทำไมเขาถึงเลือกประเทศไทย เพราะว่าจริง ๆ แล้วในโลกนี้มีหลายประเทศที่นักลงทุนต่างชาติหรือคนที่จะออกมาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์พิจารณาเป็นตัวเลือก มีปัจจัยหลัก ๆ ทั้ง Internal และ External

กับหัวข้อที่ 2 เทรนด์ลูกค้าต่างชาติมีชาติไหนบ้าง โดยดึงข้อมูลตั้งแต่ปี 2005-2022 เพื่อจะได้วาดภาพให้เห็นว่าในอดีตต่างชาติเริ่มเข้ามาในเมืองไทย ตอนนั้นตลาดเป็นยังไง ลูกค้าสัญชาติไหน หลังยุคโควิดเป็นลูกค้าสัญชาติไหน เทรนด์ในอนาคตเริ่มเห็นการกลับมาแล้วของฐานลูกค้าเดิม และกลุ่มสัญชาติใหม่จากไหนบ้าง

เรื่องแรก ปัจจัยที่มีผลกระทบกับการตัดสินใจของนักลงทุนต่างชาติ แบ่งออกเป็น 2 ฝั่ง คือ Internal เป็นเรื่องหลัก และ External ที่ถือว่าเป็นปัจจัยเสริม

ในเรื่องของ Internal แน่นอนว่าเมืองไทยมีหลายปัจจัยมากที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ พบว่ามีประเด็นหลัก ๆ ประกอบด้วย

1.Cost of living บ้านเรา cost of living ถูกมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นที่เป็นประเทศชั้นนำเช่นกัน สมมุติว่ามีคนตั้งใจเกษียณอายุแล้วจะมาเกษียณที่เมืองไทย ด้วยเงินเก็บก้อนเดียวกันที่ตัวเองเก็บมาทั้งชีวิตในการทำงาน ถ้าไปอยู่ในประเทศอื่นที่ cost of living สูงกว่าเมืองไทย เงินก้อนนั้นก็จะหมดในระยะเวลาที่เร็วกว่า มีปีที่สั้นกว่า แต่ถ้ามาอยู่ที่เมืองไทย ต้นทุนการใช้ชีวิตของเขาก็จะดีด้วย จำนวนเงินที่เก็บมาก็จะสามารถใช้ได้ในระยะเวลาที่ยาวนานกว่า

2.Government policy ประเทศไทยมีนโยบายที่ดีที่เป็นสแตนดาร์ดจนบางทีเราอาจจะมองข้ามไป ก็คือเปิดให้คนต่างชาติถือคอนโดมิเนียมได้ถึง 49% แบบฟรีโฮลด์ (ถือกรรมสิทธิ์) เทียบหลาย ๆ ประเทศในภูมิภาคเอเชีย ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้

3.Service and Hospitality ข้อนี้จริง ๆ แทบจะไม่ต้องพูดถึงมากเลย เพราะประเทศไทยเป็นอันดับหนึ่งในด้านบริการอยู่แล้ว ต่างชาติที่เข้ามาเมืองไทยไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยว หรือผู้ซื้อเพื่อลงทุนอสังหาฯ เขาก็มองถึงเรื่องนี้เป็นหลัก

4.Infrastructure and Facilities รวมถึง International School ด้วย Education Hub Infrastructure เวลานักลงทุนหรือคนที่ซื้อเพื่ออยู่เองเขามองหาอสังหาริมทรัพย์ เขาจะมองด้วยว่าการที่เข้าไปอยู่ในประเทศนั้นมันสะดวกสบายหรือเปล่า บางประเทศที่การเดินทางไม่สะดวกสบายเขาก็จะคิดว่าไปอยู่แล้วอาจจะลำบาก

แต่ประเทศไทยเรามองภาพกว้าง เรามีสนามบินนานาชาติถึง 6 แห่งกระจายอยู่ทั่วประเทศ ในส่วนของรถไฟฟ้า รถสาธารณะ สมัยก่อนแล้วกระจุกแต่อยู่ในตัวเมืองกรุงเทพฯ ตอนนี้รถไฟฟ้าทั้งบนดิน-ใต้ดินกระจายออกไปรอบนอก แสดงให้เห็นถึงการเชื่อมต่อของกรุงเทพฯ และปริมณฑล

จุดนี้ถ้าเรามองลึก ๆ ลงไปอีก ข้อดีคืออะไร สมัยก่อนถ้ารถไฟฟ้าอยู่แต่ในกรุงเทพฯ แน่นอนราคาที่ดินสูงสั ดส่วนของราคาคอนโดมิเนียมก็จะสูงด้วย แต่ถ้ามีการกระจายการเดินทางออกไปรอบนอกเมือง ที่ดินถูกกว่า ราคาคอนโดถูกกว่า เราสามารถที่จะดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติที่มีบัดเจ็ทที่หลากหลายเข้ามาในประเทศของเราได้มากขึ้นเช่นกัน

5.Food and Culture ต้องบอกเลยว่าเรามีวัฒนธรรมที่หลากหลายและก็ open culture อันนี้สำคัญมาก open culture จะทำให้เราสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่หลากหลายสัญชาติเข้ามา ไม่ได้จำกัดอยู่ที่กลุ่มเล็ก ๆ จะทำให้มีผู้คนในหลากหลายรูปแบบอยากที่จะเข้ามาอยู่ในเมืองไทยมากขึ้น

6.Tourist Destinations มีความสัมพันธ์กับการตัดสินใจในการเลือกซื้อยังไง ต้องบอกก่อนเลยว่า ก่อนที่คนต่างชาติจะตัดสินใจเข้ามาซื้อในเมืองไทย อย่างแรกคือการท่องเที่ยวเป็นตัวนำ หลังจากที่เข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยแล้วรู้สึกชอบประเทศนี้ เขาจะรู้สึกอยากกลับมาอีกเป็นครั้งที่ 2-3 พอกลับมามากขึ้นจะเกิดความผูกพัน เกิดความรู้สึกว่าอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ ก็จะมีการเสิร์ชหาข้อมูลและในที่สุดก็จะเทิร์นให้เขาเป็น buyer

7.Health and Wellness ประเทศเรามีโรงพยาบาลชั้นนำ ทั้ง รพ.บำรุงราษฎร์ รพ.กรุงเทพ รพ.ปิยะเวท ยุคก่อนโควิด เรามีลูกค้าต่างชาติเยอะมาก เวลาที่เขามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมันเหมือนมาท่องเที่ยวด้วยแล้วก็มาในเรื่อง Health and wellness ด้วยซึ่งไม่ได้มาแค่ท่องเที่ยวอย่างเดียว แต่มาตรวจสุขภาพ รักษาพยาบาลในบ้านเรา รวมค่าตั๋วเครื่องบิน ค่าโรงแรมแล้วยังถูกกว่าที่จะรักษาพยาบาลอยู่ในบ้านเขาด้วยซ้ำ ตัวนี้จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลดึงดูดอย่างมากเลย

8.Competitive Property Price and Transaction Cost ไทยมีปัจจัย cost และ price ที่น่าสนใจกว่าเพื่อนบ้านของเรา

ออปชันเสริมจากปัจจัยภายนอก 5 ข้อ

ในฝั่งของ External มีดังนี้

1.Financial crisis ทุกครั้งที่เกิดวิกฤตด้านการเงินจะเกิดการชะลอตัวในการซื้อของคนทั่วโลก แต่ตัวนี้มันก็ขึ้นอยู่กับว่า Financial crisis เกิดขึ้นที่ประเทศในภูมิภาคไหน มันก็จะชะลอตัวผู้ซื้อในภูมิภาคของประเทศนั้น ๆ

2.Political conflicts ถ้าเราสังเกตช่วงไหนที่ประเทศไหนก็ตามที่อาจจะมี conflicts ในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นสงครามกลางเมือง หรือความขัดแย้งไม่ว่าจะเรื่องอะไรก็ตาม คนจากประเทศนั้นจะเริ่มเป็นผู้ซื้อที่เริ่มมองหาพร็อพเพอร์ตี้ข้างนอกประเทศของตัวเอง เพราะต้องการหาเซฟเฮ้าส์ที่เขาและครอบครัวสามารถไปอยู่ได้ ที่ไม่ใช่ประเทศของตัวเอง เรื่องนี้เป็นปัจจัยที่ส่งเสริมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเช่นเดียวกัน

3.Global pandemic ตัวนี้ใกล้ตัวมาก แล้วก็เป็นสิ่งที่เพิ่งเกิดขึ้นและก็กำลังเกิดขึ้นอยู่ก็คือสถานการณ์โควิด-19 จริง ๆ โควิดมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ถ้าเราเอามาลิงก์กับเรื่องอสังหาริมทรัพย์

ปีแรกที่เกิดโควิดจำนวนนักลงทุนต่างชาติหายไปเลย ปีที่ 2 เพิ่งเริ่มกลับเข้ามา เพราะมีเรื่องทราเวลดีเปรสชั่น พอเดินทางเข้ามาดูไม่ได้ คนที่จะเดินทางเข้ามาซื้อของก็ลดน้อยลง แต่ปัจจัยบวกที่เริ่มเห็นในปี 2565 นี้ การเดินทางเริ่มเปิดทั้งจากฝั่งประเทศเขาเองและฝั่งเราเอง

ลูกค้าต่างชาติเริ่มเดินทางออกมาได้ปั๊บ สิ่งที่อยู่ในหัวมาตลอด 2 ปีที่ผ่านมาคือเขาเดินทางออกนอกประเทศไม่ได้ เมื่อไหร่ก็ตามที่เขามีโอกาสเขาจะทำอะไร ตอนนั้นเขาจะเริ่มเสิร์ชหาข้อมูล พอประเทศเปิดเขาก็จะเดินทาง

ปี 2565 เป็นปีที่เราเริ่มเก็บ enquiry ของลูกค้าต่างชาติ ในหลาย ๆ ชาติเลย ไม่ใช่ชาติเดิม ๆ ที่เราเคยเห็นในช่วงก่อนโควิด ต่างชาติที่เพิ่งกลับเข้ามาดูอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะเขาต้องการหาเซฟโฮม second home สิ่งที่เขาตัดสินใจคืออะไร ก็คือปัจจัยภายในประเทศไทยที่เขาพิจารณาในช่วงที่ผ่านมา ก่อนที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศเรา

4.Regulations and policies in each country อันนี้แน่นอนว่ามีการส่งเสริมการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน ซึ่งประเทศไทยถือว่าเราทำได้ดี

5.Exchange rate ข้อนี้คนที่ไม่ได้มองจะหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่แล้วก็อาจไม่มีผลกระทบอะไร แต่คนที่เขามองหาซื้ออยู่หรือกำลังตัดสินใจ ถ้าเงินของเขาดีเมื่อไหร่เขาตัดสินใจทันที โอนเงินทันที เพราะเหมือนซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ถูกลง

เปรียบเทียบราคา ลักเซอรี่ไทยยังถูกกว่า 2-5 เท่า

เรื่องของ Competitive property price เราดึง 5 ประเทศหลัก ๆ ของเอเชีย ไม่ได้ดึงไปถึงยุโรปหรือฝั่งอเมริกา โดยเปรียบเทียบกับ 3 ประเทศหลัก ๆ คือ “ฮ่องกง สิงคโปร์ เซี่ยงไฮ้” สมมติเงิน 1 ล้านเหรียญหรือ 35 ล้านบาท คนที่มีเงินแบบนี้เขาซื้ออะไรได้บ้าง

ถ้าในเมืองไทยเราพูดถึง upper prices เงิน 35 ล้านเขาจะซื้อห้องชุดได้ 100 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 2-3 ห้องนอน วันนี้เรากำลังพูดถึงลักเซอรี่มาร์เก็ตอยู่ แต่เงินจำนวนเดียวกันถ้าซื้อที่ฮ่องกงจะต้องซื้อแพงกว่าบ้านเราถึง 5 เท่า หมายความว่าเงินจำนวนเดียวกันซื้อที่ฮ่องกงได้แค่ 20 ตารางเมตร ห้องชุดสตูดิโอ และนั่นหมายความว่านักศึกษาจบใหม่ ผู้คนที่จบใหม่ วัยเริ่มทำงานหรือคนที่ไม่มีเงินเก็บ เขาจะไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศเขาได้เลย

ข้อดีคืออะไร เขาซื้อในประเทศเขาไม่ได้แต่เขาสามารถซื้อในประเทศเราได้ เขาสามารถที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองได้ ดังนั้นคนฮ่องกงที่อายุยังน้อยหรือเริ่มทำงาน เขาจะเริ่มมองหาอสังหาริมทรัพย์นอกประเทศ

ถัดมา ประเทศสิงคโปร์ จะแพงกว่าเรา 3 เท่า ซื้อห้องชุดในเมืองไทยได้ห้อง 100 ตารางเมตร ในสิงคโปร์ได้ 35 ตารางเมตร คนสิงคโปร์ก็จะเหมือนคนฮ่องกง เริ่มมองหาประเทศใกล้เคียง บินไปมาสะดวกแค่ 1-2 ชั่วโมง และมีอสังหาริมทรัพย์ที่ดี

สำหรับเมืองเซี่ยงไฮ้ ซึ่งประเทศจีนถึงแม้จะเป็นประเทศที่กว้างใหญ่ มีที่ดินเยอะ แต่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศเขาบอกเลยว่าแพงมาก โดยเฉพาะที่เซี่ยงไฮ้ ในหลาย ๆ ทำเลแพงกว่าบ้านเรา 2.5 เท่า เงิน 1 ล้านเหรียญซื้อที่เซี่ยงไฮ้อาจจะได้ 40 ตารางเมตร 1 ห้องนอน

นอกจากนี้ บางประเทศไม่ให้ต่างชาติซื้อฟรีโฮลด์ (ถือกรรมสิทธิ์) เช่น เซี่ยงไฮ้ ฮ่องกง แทบจะไม่มีฟรีโฮลด์เลย สิงคโปร์มีฟรีโฮลด์บ้าง แต่เซี่ยงไฮ้เกือบทั้งหมดจะเป็นลีสโอลด์หรือสิทธิการเช่า 99 ปี เทียบกับเมืองไทยมีโควตาต่างชาติซื้อคอนโดได้ 49% เรามีมานานจนบางทีมองว่ามันเป็นสแตนดาร์ดโพลิซี ข้อนี้ถือว่าเป็นเบเนฟิตสำหรับต่างชาติ

เปิดตำนานคอนโดต่างชาติ จากพัทยาสู่กรุงเทพฯ

วันนี้ที่จะนำข้อมูลธุรกรรม (transaction) ที่เกิดขึ้นของ CBRE ซึ่งเซ็กเมนต์ที่เราทำมาส่วนมากตลาดกรุงเทพฯ พัทยา หัวหิน ภูเก็ต จะอยู่ในลักเซอรี่และซูเปอร์ลักเซอรี่เซ็กเมนต์

ภาพสรุป Tourist visits จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นในแต่ละปี โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ทุกคนทราบว่าเป็นชาติที่เริ่มมีการเข้ามาซื้อในประเทศไทยเยอะขึ้นเรื่อย ๆ ในปี 2016 นักท่องเที่ยวจีนอยู่ที่ 87 ล้านคน เพิ่มขึ้นในปี 2017-2018-2019 ยุคก่อนโควิดขึ้นไปถึงเกือบ 11 ล้านคน ปีที่เกิดโควิด นักท่องเที่ยวจีนเหลือแค่ 1.2 ล้านคน ปี 2021 ที่มีการปิดประเทศนักท่องเที่ยวจีนน้อยมาก

โดยปี 2019 ยุคก่อนโควิด เราได้นักท่องเที่ยวจีนสัดส่วนถึง 41% ของผู้ที่เดินทางเข้ามาในเมืองไทยทั้งหมด แต่ในปี 2022 ยุคหลังโควิด นักท่องเที่ยวจีนอยู่ที่ 3% เท่านั้นเองเพราะมีการปิดประเทศ นโยบายซีโร่โควิด เมืองจีนเป็นเมืองที่ค่อนข้างเข้มงวดมากกว่าชาติอื่นในโลกเพราะเขาต้องการซีโร่โควิด

จริง ๆ แล้วปี 2016 ไม่ใช่ปีแรกที่จำนวนนักท่องเที่ยวเริ่มเข้ามาในประเทศไทย นักท่องเที่ยวจีนเริ่มเข้ามาในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2012-2013 หลังจากนั้นก็เพิ่มเข้ามาเรื่อยจนดีเวลอปเปอร์หลายรายในเมืองไทยก็เริ่มเห็น opportunities ของคนที่ซื้อทั้งคนจีนและฮ่องกง เริ่มมีการนำพร็อพเพอร์ตี้ในเมืองไทยไปออกโรดโชว์ที่ฮ่องกง ที่เมืองจีน

จริง ๆ แล้วเมืองจีนไม่ใช่เมืองง่ายที่จะไปออกโรดโชว์ ปราบเซียนมาก หลายเจ้าไปมาแล้ว ซีบีฯ ก็มีการพูดคุยกับดีเวลอปเปอร์หลายราย แต่ส่วนมากจะไปที่ฮ่องกง บางทีผู้ซื้อที่เป็นคนจีนที่เราเห็นคือคนจีนที่อาศัยอยู่ในฮ่องกง ยอดขายส่วนมากก็เกิดขึ้นที่ฮ่องกง

เช็กโควตาต่างชาติ 49% ไม่เคยเต็มสักปี

ในสัดส่วนของผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ รวบรวมมาตั้งแต่ปี 2005-2022 สัดส่วนผู้ซื้อส่วนมากตั้งแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบันยังเป็นคนไทยส่วนมาก ตลาดไทยต้องถือว่าเป็นข้อดี ตรงที่ดีมานด์ที่ไดรฟ์ตลาดเราเป็นคนไทย เป็นเอนด์ยูสเซอร์ ดังนั้นเวลาที่เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ของเราไม่ได้ร่วงดิ่งเหมือนบางประเทศ เหมือนฮ่องกงที่มีนักลงทุนเก็งกำไรจำนวนมาก เวลาเกิดสภาวะเศรษฐกิจไม่ดีปั๊บ อสังหาฯ ราคาร่วงคนเทขายของ แต่บ้านเราในอดีตผู้ซื้อคือเอนด์ยูสเซอร์ ดังนั้นต่อให้มีวิกฤตเศรษฐกิจ เราไม่ได้โดนผลกระทบเยอะอยู่แล้ว

ข้อมูลอีกด้านคือโควตาผู้ซื้อต่างชาติ ดูย้อนหลังจากทุก ๆ ปีจะเห็นว่าโควตาลูกค้าต่างชาติยังไม่เคยเต็ม 49% แต่อันนี้เบสจากธุรกรรมของซีบีฯ การซื้อของผู้ซื้อต่างชาติดูง่าย ๆ ในปี 2008 เกิด U.S. Financial crisis หรือ Hamburger crisis ผู้ซื้อต่างชาติอยู่ที่ 26%

ปีถัดมา 2009 ลดระดับลง 10% เหลือแค่ 16% ปี 2010 ถึงแม้ตัวเลขการขายจะดี แต่ลูกค้าต่างชาติก็ยังดร็อปลงเหลือ 13% ดังนั้นไม่ว่ามันจะเกิด crisis อะไรขึ้น ตัวเลขปริมาณที่ลดลงจะไปโชว์ใน 1-2 ปีถัดไป หรือในปี 2011-2014 เราจะเห็นยอดผู้ซื้อต่างชาติดีมากเลย กระโดโดดขึ้นมาอยู่ที่ 35-40%

มี 2 เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ตอนนั้นเกี่ยวกับ political crisis ในเมืองไทยของเราเอง ผู้ซื้อต่างชาติเวลาซื้อจะมองถึงความสงบและความมั่นคงของประเทศนั้นด้วย ข้อนี้ก็มีผลกระทบ กับเรื่องภาวะเศรษฐกิจของรัสเซีย ช่วงปี 2011-2014 ผู้ซื้อต่างชาติมาจากพัทยาเกือบทั้งหมด เพราะจำได้ว่า 4 ปีนั้นในกรุงเทพฯ แทบจะไม่มีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นเลย แต่พัทยาแอคทีฟมาก

ตอนนั้นจำได้เลยว่าซีบีอาร์อีมีแทบจะทุกหาด ไล่ตั้งแต่ต้นหาดไปยังท้ายหาด ดีเวลอปเปอร์ตบเท้ากันเปิดโครงการเยอะมาก เรามีลูกค้าเยอรมนี รัสเซีย เข้ามาเป็น buyer ที่โดดเด่นในช่วงเวลานั้น พอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรัสเซีย กลุ่มผู้ซื้อรัสเซียที่มีมากในช่วงปี 2011-2014 ที่มีถึง 30-40% ก็ดร็อปหายไป

เราจะเห็นจากตัวเลขในปี 2015-2016 ลดลงมาเป็น 28%, 19% ตามลำดับ แต่ตัวเลขเหล่านี้ก็จะมีการเพิ่มขึ้นในช่วงปีถัด ๆ มา คล้ายกับปีที่เกิดขึ้นใน 2008 เราย้อนกลับไปดูว่าในปี 2005-2006 ผู้ซื้ออยู่ในตลาดกรุงเทพฯ มีตัวเลขค่อนข้างใกล้เคียงกับปี 2011-2014 ที่เปลี่ยนตลาดไปที่พัทยา เป็นช่วงปีที่น่าสนใจสำหรับตลาดไทยมาก ปีนั้นเป็นปีที่มีการร่วมทุนมีเจวีจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะสิงคโปร์เข้ามาเยอะมาก

เราจึงมีการลอนซ์โครงการเดอะเม็ท, แอทธินี เรสซิเดนซ์, มิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ซึ่งทั้ง 3 โครงการเป็นดีเวลอปเปอร์สิงคโปร์ แน่นอนดีเวลอปเปอร์มาจากประเทศไหน เขาจะเอาโครงการไปประมูลในประเทศนั้น ก็เลยทำให้เราได้นักลงทุนชาวสิงคโปร์มามากในช่วงปี 2005-2006

กลับมาดูสถิติลูกค้าต่างชาติช่วงปี 2005-2022 ถามว่ามาจากชาติไหนบ้าง มากสุดคือ จีน เยอรมนี สิงคโปร์ รัสเซีย ฮ่องกง อสังหาฯ เจ้าแรก ๆ ที่ไปเจาะตลาดจีนต้องยกให้แสนสิริ ตอนที่เอาคอนโดฯ เดอะไลน์ ไปขายในช่วงปี 2015-2016 แสนสิริทำตลาดไว้ดีมาก แต่ว่าไชนีสบายเออร์ในช่วงนั้นเกิดจากการขายที่ฮ่องกง

ตลาดอสังหาฯ ในฮ่องกงดูสถิติมีอสังหาริมทรัพย์ไทยไปเปิดตัวหลายร้อยโครงการมากเ พราะว่าเราให้ซีบีอาร์อีที่ฮ่องกงเก็บสถิติเอาไว้ จะเห็นว่าไชนิสบายเออร์มีค่อนข้างเยอะ เป็นนิชมาร์เก็ตเป็นนิชเซ็กเมนต์

หลังยุคโควิด เศรษฐีจีนช็อปราคาร้อยล้าน

ในช่วงหลังโควิดเราเริ่มเห็นซื้อพร็อพเพอร์ตี้ในส่วนของลักเซอรี่กับซูเปอร์ลักเซอรี่จากคนจีนมากขึ้น นัยสำคัญก็คือคนจีน ไม่ได้มีผู้ซื้อแค่กลุ่มเดียวในกลุ่มราคา 5-7 ล้าน แต่คนจีนมีหลายกลุ่ม ขึ้นอยู่กับว่าเราจะไปเจาะได้กลุ่มไหน เขามีกำลังซื้อมากแค่ไหน แม้กระทั่งโครงการแบรนเด็ด เรสซิเดนซ์ที่เราขายอยู่ระดับลักเซอรี่หลาย ๆ โครงการ ก็มีคนจีนเข้ามาบ้าน ซื้อคอนโดในระดับร้อยล้านบาท

ส่วนลูกค้าเยอรมนีตลาดหลักเกิดขึ้นตอนที่เราทำที่พัทยา ซึ่งโครงการวงศ์อมาตย์ ซีตัส พัทยา บางทีโครงการเดียวซื้อ 100 กว่ายูนิต

ลูกค้าสิงคโปร์เกิดขึ้นในปี 2005-2006 เป็นหลัก ในช่วงนี้มีบ้างแต่ตลาดสิงคโปร์หายไปจากตลาดไทยค่อนข้างนานแล้ว

ลูกค้ารัสเซีย แน่นอนว่าเกิดขึ้นที่พัทยาเป็นหลัก แต่ในปี 2565 นี้ตลาดรัสเซียกลับมาที่ภูเก็ตค่อนข้างเยอะ มาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว

ลูกค้าฮ่องกง เป็นตลาดที่เราเริ่มเจาะ คนฮ่องกงจะซื้อของในระดับลักเซอรี่และซูเปอร์ลักเซอรี่เยอะเช่นเดียวกัน ราคาต่อหน่วยจะสูงกว่าคนจีน โครงการ Branded Residences จะขายคนฮ่องกงได้เยอะมาก ทุกโครงการที่เอาไปขายจะขายดีหมดเลย

ในส่วน top 5 อันดับลูกค้า จะเห็นว่าคนไทยเป็น buyer หลัก 79% สัดส่วนอีก 21% เป็นชาวต่างชาติ คนจีนอยู่ที่ 15% รองลงมา เยอรมัน 9% สิงคโปร์ 9% รัสเซีย 8% ฮ่องกง 7% อังกฤษ 7% อังกฤษนี้ต้องบอกเลยว่าเขาซื้อเยอะมาตั้งแต่ปี 2005 ย้อนกลับไปดูโครงการวอเตอร์มาร์ค เจริญนคร คนอังกฤษก็ซื้อ เราขายเดอะเม็ทคนอังกฤษก็ซื้อ สุโขทัยเรสซิเดนซ์ก็ซื้อ แทบจะไม่เห็นเลยว่าโครงการไหนไม่มีคนอังกฤษ แล้วก็อยู่ใน top 5 ตลอด

”ลูกค้าไต้หวัน” ขอแจมคอนโดลักเซอรี่เมืองไทย

ในส่วนคนไต้หวัน 7% เป็นชาติที่น่าสนใจ ชาติอื่นเป็นคนที่อยู่ต่างประเทศแล้วมาซื้อ แต่ไต้หวันเป็นคนไต้หวันที่ทำธุรกิจอยู่ในเมืองไทย เรามีเจ้าของธุรกิจที่เป็นคนไต้หวันเยอะมาก คนไต้หวันซื้อของระดับลักเซอรี่และซูเปอร์ลักเซอรี่เยอะมากเช่นเดียวกัน ส่วนมากจะเป็นคนที่ได้เป็นเรสซิเดนซ์ที่นี่แล้วมีธุรกิจที่นี่แล้ว มีเครือข่ายชวนกันมาซื้อ เป็นอีกหนึ่งตลาดที่นับว่าน่าสนใจมาก แต่ถ้าพูดถึงการไปทำตลาดที่ไต้หวันยังยากพอ ๆ กับจีนไม่ง่ายเลย

ในส่วน top 5 ในด้านทำเล มีกรุงเทพฯ หัวหิน พัทยา ซึ่งกรุงเทพ buyer หลักคือคนไทย 74% ต่างชาติมีจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน อังกฤษ

ถ้าเรามองตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังเป็นของคนไทยเป็นหลัก ตลาดพัทยาลูกค้าคนไทยเหลือ 53% ครึ่งหนึ่งเทียบกับคนต่างชาติ เยอรมันกับรัสเซียจะซื้อใกล้ๆกัน มีคนจีนซื้อบ้าง อังกฤษ สิงคโปร์

ตลาดหัวหิน เป็นตลาดคนไทยใหญ่กว่ากรุงเทพฯ อีก สัดส่วน 92% มีแค่ 8% ที่เป็นคนต่างชาติ คือ อังกฤษ รัสเซีย ดัตช์ ฝรั่งเศส สวีดิช ล่าสุดที่เราได้คุยกับผู้พัฒนาโครงการที่หัวหิน ได้ยินว่ามีตลาดรัสเซียเข้ามาที่หัวหินมากขึ้น ซื้อแบบนิชมาร์เก็ต ราคาประมาณ 10 ล้าน

“เศรษฐีพม่า” หนีการเมืองภายในซื้อหลังที่ 2

เทรนด์ในตลาดลักเซอรี่และซูเปอร์ลักเซอรี่ อเมริกายังเป็นหลัก ส่วนมากเป็นคนอเมริกันที่อยู่และทำธุรกิจในเอเชีย ยุคหลังโควิดคนอเมริกันที่มาซื้อคือคนอเมริกันที่อยู่อเมริกา เห็นขึ้นได้ชัดเลยในปีนี้ จากการคุยกับลูกค้าเราจะถามว่าทำไมถึงเลือกเมืองไทย

คนอเมริกันส่วนมากเป็นคนที่เคย visits เมืองไทยมาก่อน คุ้นเคย รู้จักทำเล พอเกิดวิกฤตเขาเริ่มหา second home ทำการบ้านอย่างดี พอประเทศเปิดเขาก็บินเข้ามามาจองเลย ระดับการซื้ออยู่ที่ 100 ล้าน

ส่วนคนพม่า จุดที่ตัดสินใจคือปัญหาการเมืองภายในประเทศ ซึ่งซีบีอาร์อีไม่เคยมีลูกค้าคนพม่ามาก่อน แต่ว่าในช่วง Q3/65 เราเริ่มเห็นดีมานด์ของคนพม่าเยอะขึ้น ซื้อระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับแคนนาเดียนจะไปเยอะที่ตลาดภูเก็ต ปีนี้ภูเก็ตของซีบีอาร์อีเป็นเบอร์ 1 ลูกค้าต่างชาติซื้อทั้งคอนโดและวิลล่า ล้อกับอเมริกัน ซึ่งแคนาเดียนเริ่มที่จะมาซื้อ ก่อนหน้านี้ไม่ค่อยเห็น

ส่องโอกาสเจาะเศรษฐีน้ำมัน “ซาอุดีอาระเบีย”

แล้วก็มีซาอุดีอาระเบียน ยังไม่ใช่เมน buyer ของเราตอนนี้ แต่ที่เราพูดเพราะว่าตั้งแต่มีการเปิดสัมพันธภาพระหว่างประเทศเราเริ่มมีนักท่องเที่ยวชาวซาอุฯ เข้ามาในเมืองไทยเยอะมากขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว ในกรุงเทพฯ เรามีผู้ซื้อที่เป็นซาอุฯ ในตลาดลักเซอรี่เซ็กเมนต์เช่นเดียวกัน แต่จะเป็นคนซาอุฯ ที่มีอสังหาฯ ในเมืองไทยอยู่แล้ว คุ้นเคยอยู่แล้ว แค่อยากเปลี่ยนที่ที่ดีขึ้น หรือเปลี่ยนทำเล

จากการคุยกับทีมภูเก็ต ตลาดรัสเซียกลับมาปีนี้เยอะมาก แต่เราไม่ได้ใส่ในกลุ่มลูกค้าใหม่เพราะว่าเป็นลูกค้ารีเทิร์น เขาจะมาซื้อวิลล่ามากกว่าคอนโดเพราะมาเป็นครอบครัว ประเทศเขาเกิดปัญา ต้องการย้ายครอบครัวของเขามาที่เมืองไทย วิลล่าขายดีมาก โดยเฉพาะวิลล่าที่มีสระว่ายน้ำ ฟังก์ชั่น 2-4 ห้องนอน ถ้ามีราคาที่ดีและรับได้ เขาก็จะมูฟครอบครัวเขามา รัสเซียจึงเป็นตลาดรีเทิร์นมาร์เก็ตที่น่าสนใจ

ยุคหลังโควิด คอนโดไทยเด่นในเรื่อง second home

ฝาก key takeaways เรื่องแรก เรามองว่าประเทศไทยมีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างมาก เพราะว่าเรามีความหลากหลายและมีปัจจัยหลาย ๆ อย่างที่จะดึงดูดผู้ซื้อ

ข้อ 2 ลูกค้าจีนยังคงเป็นนัมเบอร์วันทั้งตลาดปัจจุบันและอนาคต เขาอาจจะยังกลับมาไม่ได้ แต่ตลาดเปิดเมื่อไหร่เราเชื่อว่าเขากลับมาแน่นอน

ข้อ 3 เป็นการกลับมาของตลาดยุโรป คนอังกฤษ คนสแกนดิเนเวีย คนรัสเซีย คนเยอรมัน ช่วงนี้หลังจากเกิดโควิดเราคิดว่าเขาจะรีเทิร์นกลับมาแน่นอน

ข้อ 4 ในส่วนของโพสต์โควิดมองว่าจะเป็นชาติอเมริกัน พม่า ซาอุฯ แคนาดา สิงคโปร์ด้วย

ข้อ 5 เรื่องความไม่แน่นอน ทำให้มีดีมานด์ของ second home จากต่างชาติเยอะขึ้น

ข้อ 6 ความที่เราอำนวยความสะดวกในเรื่องของการแข่งขันที่เราให้กับต่างชาติ มีความดึงดูดเขามากน้อยแค่ไหน ซึ่งเราก็เห็นว่ารัฐบาลให้ความสำคัญกับเรื่องนี้

สำหรับซีบีอาร์อีเรามองว่าปี 2566 ปัจจัยต่าง ๆ ที่เรามี ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังคงมีอนาคตที่สดใสกับลูกค้าต่างชาติ