คดีอสังหาริมทรัพย์ “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” อาจกล่าวได้ว่าเดินทางมาถึงช่วงโค้งสุดท้ายแล้ว
อัพเดต ณ เดือนธันวาคม 2565 หากนับจากวันแรกที่มีคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง “สั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง และให้มีผลย้อนหลัง” เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 เท่ากับเวลาผ่านไป 16 เดือนเต็ม
- อย. เตือนอย่าซื้อผลิตภัณฑ์ CDS มาทาน อันตรายถึงชีวิต
- ดัน “เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์” จับตาย้าย “ท่าเรือคลองเตย”
- พารู้จัก “ลาบูบู้” อาร์ตทอยที่ทุกคนต่างตามหา หลัง “ลิซ่า” เซลฟี่ลงไอจี
สร้างผลกระทบระดับสึนามิทางปกครอง เพราะโครงการนี้มีลูกบ้านทั้งคนไทยและลูกค้าต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าพักอาศัยแล้วจำนวนมากถึง 668 ห้องชุดด้วยกัน
ในเมื่อเป็นคดีที่ไม่เคยมีบรรทัดฐานคำตัดสินของศาลเกิดขึ้นมาก่อนในประเทศไทย คำถามสำคัญคือ ใครจะต้องรับผิดชอบผลที่จะตามมา ? ระหว่าง “เจ้าของโครงการ-หน่วยงานรัฐผู้ให้ใบอนุญาต-ศาลปกครอง-เจ้าของห้องชุด”
ย้อนรอย “ผู้ฟ้อง” 2 คดี
คดีแอชตัน อโศก อาจมีความสับสนอยู่ตรงที่ทำไมถึงได้มีการตัดสินของศาลปกครองหลายครั้งในช่วงปี 2564-2565
เหตุผลก็เพราะมี “ผู้ฟ้องคดี” จำนวน 2 ราย ทำให้มี 2 คดีต่างกรรมต่างวาระ แต่เป็นการฟ้องด้วยข้อหาเดียวกัน และมีรายละเอียดในการฟ้องที่แตกต่างกัน
ประกอบด้วย คดีที่ 1 ผู้ฟ้องคดีคือ “สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน” โดยมีแกนนำ นายศรีสุวรรณ จรรยา กับพวกรวม 16 คน ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2559 หมายเลขคดีดำที่ ส.53/2559 (ดูกราฟิกประกอบ) ฟ้องขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง, เพิกถอนรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และเพิกถอนการที่ รฟม. ให้บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด (AMF อโศก) ใช้ทางเข้า-ออก
คดีที่ 1 มี “ผู้ถูกฟ้อง” จำนวน 5 ราย ได้แก่ 1.ผู้อำนวยการเขตวัฒนา 2.ผู้อำนวยการสำนักการโยธา 3.ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร 4.ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และ 5.คณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) พิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
โดยมี “ผู้ร้องสอด” จำนวน 1 รายคือ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด หรือ AMF อโศก
คดีที่ 2 ผู้ฟ้องคดีคือ “สยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์” โดยนางสาวพิกุลแก้ว ไกรฤกษ์ นายกสมาคม ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2560 หมายเลขคดีดำที่ 450/2560 ฟ้องขอให้ระงับการก่อสร้าง และรื้อถอนอาคาร
คดีที่ 2 มี “ผู้ถูกฟ้อง” จำนวน 3 ราย ได้แก่ 1.ผู้ว่าราชการ กทม. 2.ผอ.สำนักการโยธา 3.ผอ.เขตวัฒนา
ไฮไลต์อยู่ที่มี “ผู้ร้องสอด” เพิ่มเป็น 3 ราย มากกว่าคดีที่ 1 ประกอบด้วย 1.บริษัท AMF อโศก 2.ผู้ว่าการ รฟม. และ 3.นิติบุคคลอาคารชุดแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ซึ่งเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุด 668 ห้องที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์และพักอาศัยในปัจจุบัน
ปมความกว้างถนนเข้า-ออก
หลักใหญ่ใจความของผู้ฟ้องทั้ง 2 คดี มีจุดโฟกัสที่ถนนเข้า-ออกโครงการแอชตัน อโศก ว่าเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่
โดยกฎหมายหลักที่ถูกหยิบยกขึ้นมาประกอบการพิจารณาคดีคือ “กฎกระทรวงฉบับที่ 33(2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 2 วรรคสอง” ที่ระบุว่า
“อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”
เงื่อนปมคดีมีจุดเริ่มต้นตรงที่ “AMF อโศก” ซื้อที่ดิน 2-3-47.6 ไร่ และเปิดขายในปี 2557 จำนวน 783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท ก่อสร้างเป็นคอนโดมิเนียมไฮไรส์สูง 190 เมตร หรือ 51 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) มีพื้นที่อาคารรวม 54,780.14 ตารางเมตร
การก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2561 เริ่มต้นส่งมอบห้องชุดในปี 2562 เป็นต้นมา เบ็ดเสร็จมีประชาชนทั้งคนไทยและชาวต่างชาติซื้อและรับโอนห้องชุดไปแล้ว 87% จำนวน 668 ห้องชุด
โดยการซื้อที่ดิน 2-3-47.6 ไร่ บนถนนอโศกมนตรีจากเจ้าของเดิม ทาง รฟม.ได้เวนคืนที่ดินและเป็นการรอนสิทธิ์เจ้าของที่ดินเดิม ส่งผลให้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินตาบอด โดยเจ้าของที่ดินเดิมได้ใช้สิทธิทางกฎหมายและได้ยื่นฟ้องเป็นคดีต่อศาล จนในที่สุดศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เจ้าของที่ดินมีสิทธิในทางจำเป็น จึงได้ทำให้เจ้าของที่ดินมีทางจำเป็นให้ใช้ถนนความกว้าง 6.4 เมตร สำหรับเป็นทางเข้า-ออกแปลงที่ดิน
จุดเปลี่ยนอยู่ที่กฎหมายผังเมืองซึ่งออกมาบังคับใช้ในภายหลัง มีข้อกำหนดขึ้นมาใหม่ว่า จะทำตึกสูงได้ต้องมีถนนทางเข้า-ออกกว้าง 12 เมตร นั่นหมายความว่าถนนที่ได้รับภาระจำยอมติดมากับแปลงที่ดินเดิม ถูกบังคับให้ก่อสร้างได้เพียง 9,999 ตารางเมตร สูงไม่เกิน 8 ชั้น
ทาง “AMF อโศก” จึงได้ยื่นคำขออนุญาตใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. และมีเงื่อนไขการชำระค่าทดแทนการใช้พื้นที่ หรือที่เรียกว่า “ใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน” ขนาดพื้นที่ 6.4 เมตร เพื่อขยายความกว้างถนนเพิ่มอีก 6.6 เมตรจาก รฟม. ทำให้ความกว้างถนนเพิ่มเป็น 13 เมตร โดยจ่ายค่าตอบแทนมูลค่า 97 ล้านบาทด้วยการสร้างอาคารจอดรถ 7-8 ชั้นให้ รฟม. เพื่อให้สามารถสร้างตึกสูง 51 ชั้นดังกล่าว
ในแง่มุมกฎหมาย เมื่อเปิดทางเข้า-ออกถนนกว้าง 13 เมตรได้แล้ว ที่ดิน 2 ไร่เศษสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (2535) โดยเอกสารอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.สำหรับ ใช้ประกอบการยื่นขอก่อสร้างอาคารไปยังกรุงเทพมหานคร และยื่นขอทำรายงาน EIA โดยได้รับอนุมัติอย่างถูกต้องทุกขั้นตอน
ใบอนุญาตเพิ่มไม่ขัด กม.เวนคืน
แรงกระเพื่อมระดับสึนามิเกิดขึ้นจากคำตัดสินคดีที่ 1 (สมาคมโลกร้อน) ของศาลปกครองกลางเมื่อเย็นวันศุกร์ 30 กรกฎาคม 2564 ที่สั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง และให้มีผลย้อนหลัง
โดยวินิจฉัยว่า ที่ดินความกว้าง 6.6 เมตรที่ได้ใบอนุญาตจาก รฟม.เพิ่มเติม เป็นการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน ดังนั้น การอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทางผ่านเข้าออกแอชตัน อโศก จึงมีความกว้างเพียง 6.4 เมตร
อย่างไรก็ตาม บนความเจ็บปวดของเจ้าของห้องชุด 668 ห้องที่ได้รับทราบคำพิพากษาศาลปกครองกลางในคดีที่ 1 เริ่มมีสัญญาณบวกเล็ก ๆ มาจาก “ตุลาการผู้แถลงคดีของศาลปกครองสูงสุด” ให้ความเห็นในคดีว่า “การอนุญาตของ รฟม.ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ รฟม.ได้กรรมสิทธิ์มาจากการเวนคืนเป็นทางผ่านเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อใช้ประโยชน์รวมกับที่ดินของ รฟม.ที่อนุญาตให้ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนอโศกมนตรีเป็นที่ดินที่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร
ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 ที่ดินดังกล่าวจึงสามารถใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ได้ จึงสมควรให้ยกคำฟ้องของสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนกับพวกรวม 15 คน”
ถึงแม้คำแถลงของตุลาการผู้แถลงคดีในศาลปกครองจะไม่มีผลผูกพันในคดี “องค์คณะตุลาการเจ้าของสำนวนคดี” จะรับฟังหรือไม่รับฟังก็ได้ แต่จะเป็นข้อมูลความเห็นและนำเสนอต่อองค์คณะตุลาการศาลปกครองสูงสุดประกอบการพิจารณา
สำหรับคดีที่ฟ้องโดยสมาคมสภาวะโลกร้อน สถานะปัจจุบันอยู่ระหว่างรอศาลปกครองสูงสุดนัดอ่านคำพิพากษา
ความเห็น-เปลี่ยนแปลงแก้ไขได้
นอกจากนี้ มีสัญญาณบวกจากคดีที่ 2 (สยามสมาคมฯ) ที่ยื่นฟ้องคดีตั้งแต่ปี 2560 ล่าสุด เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2565 “ตุลาการผู้แถลงคดี” ให้ความเห็นว่า พิจารณาแล้วเห็นว่ากรณีพิพาทเกี่ยวกับกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง เป็นกรณีที่เปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารชุด พ.ศ. 2522 ตามมาตรา 40 ถึงมาตรา 43 จึงเป็นเรื่องที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร) และที่ 3 (ผู้อำนวยการเขตวัฒนา) และผู้ร้องสอดที่ 1 (บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด) จะต้องไปพิจารณาแก้ไขให้ถูกต้อง ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง
จึงให้ผู้ว่าราชการ กทม. ผู้อำนวยการเขตวัฒนา รฟม. และบริษัท AMF อโศก ร่วมกันหาทางแก้ไขให้ถูกต้อง โดยใช้อำนาจตามมาตรา 40, 41 และ 42 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ภายในระยะเวลา 90 วันนับแต่คดีถึงที่สุด
ถัดมาในวันที่ 24 พฤศจิกายน 2565 “ศาลปกครองกลาง” ได้อ่านคำพิพากษา แบ่งเป็นการฟ้องให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ซึ่งได้มีคำวินิจฉัยของศาลปกครองกลาง (คดีที่ 1) ไปแล้ว จึงไม่สามารถวินิจฉัยซ้ำอีก
จุดโฟกัสจึงอยู่ที่การฟ้องให้รื้อถอนอาคาร ซึ่งวินิจฉัยว่าอาคารดังกล่าวไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขตามข้อ 2 กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารปี 2522
แต่เนื่องจากโครงการดังกล่าวมีการโอนขายให้แก่ประชาชนไปแล้วจำนวน 668 ห้อง ประกอบกับในทางพฤตินัยแล้ว ที่ดินซึ่งใช้ก่อสร้างอาคารดังกล่าวมีทางเข้าออกกว้างกว่า 13 เมตร กรณีการไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าว เป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎกระทรวงได้
จึงให้ผู้ว่าราชการ กทม. ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ผู้อำนวยการเขตวัฒนา รฟม. และบริษัท AMF อโศก ร่วมปรึกษาหาวิธีการแก้ไขให้เป็นไปตาม ข้อ 2 กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ภายใน 180 วัน นับแต่คดีถึงที่สิ้นสุด
แต่ถ้าหากไม่สามารถดำเนินการ “เปลี่ยนแปลงแก้ไข” ภายใน 180 วัน ให้ กทม. มีคำสั่งให้บริษัท AMF อโศก รื้อถอนอาคารโครงการแอชตัน อโศก เฉพาะส่วนที่ก่อสร้างเกิน 8 ชั้น และพื้นที่รวมเกินกว่า 9,999 ตารางเมตร
นิติบุคคลแอชตันอุทธรณ์คดี
ไคลแมกซ์ของคดีแอชตัน อโศก น่าจะอยู่ที่ “ผู้ร้องสอด” ในคดีที่ 1 (สมาคมโลกร้อน) มีเพียงบริษัท AMF อโศก 1 ราย เพราะเจ้าของห้องชุด 668 ห้องไม่ทราบเรื่องมาก่อน จึงไม่สามารถดำเนินการขอเป็นผู้ร้องสอดได้ทัน ในการพิจารณาคดีจึงปรากฏตัวผู้ร้องสอดที่มีแต่ผู้ประกอบการ
ในขณะที่คดีที่ 2 (สยามสมาคมฯ) ทางเจ้าของห้องชุด 668 ห้องได้ร่วมลงนามในเอกสารขอเป็นผู้ร้องสอด ผ่านตัวแทนคือนิติบุคคลอาคารชุดแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ทำให้มีพลังของการปรากฏตัวในสำนวนคดี ในฐานะประชาชนที่รับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าพักอาศัยในโครงการ
โดย “พิสุทธิ์ รักวงษ์” ทนายความจากบริษัท พิสุทธิ์ แอนด์ พาร์ทเนอร์ส จำกัด ตัวแทนกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุดแอชตัน อโศก กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า รู้สึกพอใจในคำพิพากษาบางส่วนในคดีผู้ฟ้องสยามสมาคมฯ เนื่องจากศาลท่านเห็นความสำคัญว่าปัจจุบันลูกบ้านจำนวน 668 ห้องได้เข้าไปพักอาศัยแล้ว
และถ้าไม่เปิดโอกาสให้หน่วยงานราชการคือ “กทม.+รฟม.” ดำเนินการแก้ไขเสียก่อน จะไม่เป็นธรรมกับลูกบ้านทั้งหมด ซึ่งกำลังได้รับความเดือดร้อนเสียหายอย่างมิอาจหลีกเลี่ยงได้
โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าของห้องชุด 668 ห้องประสบปัญหาไม่สามารถทำธุรกรรมการเงินใด ๆ ได้เลย เพราะสถาบันการเงิน (ธนาคาร) เบรกคำขอสินเชื่อทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อซื้อขาย สินเชื่อรีไฟแนนซ์ รวมทั้งไม่รับห้องชุดวางเป็นหลักประกันสินเชื่อด้วย ทั้ง ๆ ที่อยู่ในโครงการและทำเลที่มีมูลค่าสูง
ในขณะที่สินเชื่อยังต้องมีการผ่อนค่างวดตามปกติ
สำหรับการต่อสู้คดีนี้ ดำเนินการแบบคู่ขนาน 2 แนวทางคือ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องตามคำพิพากษาศาลปกครองกลางที่ให้เร่ง “เปลี่ยนแปลงแก้ไข” ให้ถูกต้องภายใน 180 วัน นับแต่คดีถึงที่สุด ควบคู่กับการใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ในคดี เหตุผลทางเทคนิคเพื่อให้เกิดสุญญากาศการนับอายุความ ซึ่งจะเป็นผลดีกับ 668 ห้องชุดโดยตรง
กล่าวคือ เมื่อคำตัดสินของศาลปกครองกลางให้แก้ไขภายใน 180 วัน นับแต่คดีถึงที่สุด ซึ่งตัดสินวันที่ 24 พฤศจิกายน 2565 มีเวลาให้ยื่นอุทธรณ์ภายใน 30 วัน หรือภายใน 24 ธันวาคม 2565 ถ้าหากไม่ยื่นอุทธรณ์ คำสั่งให้เร่งแก้ไข 180 วันจะเริ่มต้นนับ 1 ในวันที่ 24 ธันวาคมนี้
แต่ถ้าหากมีการยื่นอุทธรณ์ ศาลก็จะต้องมีการพิจารณาคดีต่อไป การดำเนินการทุกอย่างถูกหยุดการนับเวลาโดยอัตโนมัติ ซึ่งการพิจารณาคดีอาจใช้เวลานาน 1-2 ปี นั่นหมายความว่ามีเวลาเปลี่ยนแปลงแก้ไขมากกว่า 180 วัน นับแต่คดีถึงที่สุด ซึ่งจะเป็นผลดีมากกว่า
“อย่างน้อยที่สุด ในคดีที่สยามสมาคมฯ เป็นผู้ฟ้อง ศาลปกครองได้ให้ทางออกโดยไม่ต้องรื้อถอนอาคารแอชตัน อโศก จึงเป็นผลดีต่อผู้อยู่อาศัย ถือว่าโล่งใจขึ้นไปเปลาะหนึ่ง” คำกล่าวของทนายพิสุทธิ์
กทม.+รฟม.น้อมรับคำสั่งศาล
แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ในคดีแอชตัน อโศกซึ่งมีอยู่ 2 คดีนี้ การดำเนินการของ กทม.จะต้องดำเนินการตามคำสั่งของศาลปกครองอย่างเคร่งครัด ซึ่งเป็นเรื่องที่เรียบง่ายและตรงไปตรงมา
โดยหัวใจของคดีแอชตัน อโศก จะอยู่ที่คดีของสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ที่มีการพิจารณาเรื่องเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญเพราะผลของคำตัดสินรุนแรงกว่า
อย่างไรก็ตาม หากมีคำพิพากษาถึงที่สุดในคดีที่ 1 (สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน) ออกมาในแนวเดียวกับคำพิพากษาของศาลปกครองกลางในคดีที่ 2 ของสยามสมาคมฯ ที่เปิดทางออกว่า “สามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไขได้”
ทาง กทม. พร้อมที่จะดำเนินการทันที และได้รับทราบคร่าว ๆ จากทาง รฟม. ว่า รฟม.ได้เตรียมแนวทางดำเนินการรองรับไว้เรียบร้อยแล้วเช่นกัน
