อสังหาครึ่งปีหลัง 2566 คำตอบสุดท้ายอิงเสถียรภาพการเมือง

ไตรมาส 3/66 กำลังคืบคลานเข้ามาอย่างใกล้ชิด

ในขณะที่สังคมไทยยังอลเวงอยู่กับขั้วการเมืองหลังเลือกตั้ง คำถามสำคัญจึงหลีกไม่พ้นมุมมองเกี่ยวกับปัจจัยการเมือง เป็นขั้วบวกหรือขั้วลบในสายตานักธุรกิจ

รวมทั้งถ้าขอได้ นักธุรกิจอยากขอให้รัฐบาลใหม่ทำอะไร 3 เรื่องแรก

วันนี้มาฟังคำตอบดีเวลอปเปอร์คนรุ่นใหม่จากค่ายพราว เรียลเอสเตท ของตระกูลลิปตพัลลภ กับอีกหนึ่งกูรูอสังหาริมทรัพย์มหาชน ที่คร่ำหวอดในวงการเกิน 20 ปีจากค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์

พราวพุธ ลิปตพัลลภ
กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

ภาพรวมปี 2566 แน่นอนว่าดีกว่าปี 2565 แต่คิดว่ายังเป็นอะไรที่ต้องใช้ความระมัดระวังอยู่ประมาณหนึ่ง

สำหรับตลาดลูกค้าคนไทย โลคอลดีมานด์ยังมีอยู่บ้าง แต่เรียกว่าเป็น selective demand มีเฉพาะจุด ไม่ใช่ทุกเซ็กเมนต์

ในส่วนดีมานด์ลูกค้าจีน แน่นอนว่าทุกคนตั้งตารอ ถ้าดูตัวเลขนักท่องเที่ยวในภูเก็ต (กลุ่มพราวฯ มีธุรกิจสวนน้ำ “อันดามันดา” กับโรงแรม 5 ดาว) ไตรมาส 1/66 เราได้นักท่องเที่ยวต่างชาติมา 1 ล้านคนแล้ว ทาง ททท. (การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย) ก็บอกว่าแนวโน้มดีกว่าปี 2562 (ก่อนโควิด)

ดังนั้น เอาต์ลุกของครึ่งปีหลัง 2566 ต้องถือว่าแนวโน้มค่อนข้างดีมาก ๆ

อีกตลาดที่อาจจะเสริมที่เห็นจากครึ่งปีแรก คือลูกค้าต่างชาติที่มาจากประเทศรัสเซีย โดยเฉพาะในไตรมาส 1/66 แต่ก่อนเราอาจจะเห็นรัสเซียซื้อ (อสังหาฯ) ที่ภูเก็ตค่อนข้างเยอะ ในส่วนของเราเอง ครึ่งปีแรกแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) อาจจะ 1,000 ล้านบาทนิด ๆ ที่เป็นยอดซื้อขายของลูกค้าต่างชาติในครึ่งปีแรก

หลัก ๆ น่าจะเห็นคือดีมานด์ลูกค้ารัสเซียมาที่หัวหินเหมือนกัน

พูดถึงตลาดรัสเซีย ครึ่งปีแรกดีมาก แต่เมื่อพูดถึงสถานการณ์สงคราม (รัสเซีย-ยูเครน) ที่กำลังชุลมุนกันอยู่ คนที่มีเงินก็อาจมีแรงจูงใจที่จะนำเงินออกนอกประเทศอยู่แล้ว ตอนนี้รัสเซียอาจสโลว์ดาวน์บ้าง แต่คิดว่าถึงยังไงในครึ่งปีหลังลูกค้ารัสเซียก็ยังมีบ้าง แต่หลัก ๆ ทุกคน (อสังหาฯ) ยังหวังพึ่งลูกค้าจีน

พสุ ลิปตพัลลภ
กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

นโยบาย 3 เรื่องที่อยากให้รัฐบาลใหม่ทำ ผมมองใกล้ตัว เรื่องอสังหาริมทรัพย์ อิสชูที่อาจได้คุยเมื่อปลายปี 2565 เรื่องสิทธิคนต่างชาติ ที่จะสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ในประเทศไทย ผมมองว่าเป็นเรื่องปลายน้ำ

อย่างน้อยการที่จะให้เขามาลงทุนในประเทศไทย เราต้องดูตั้งแต่เรื่องของภาษี เรื่องความปลอดภัย ความน่าอยู่ของเมือง ว่าทำยังไงให้เขารู้สึกว่าอยากจะมาลงทุน อยากมาอยู่ การที่เขาบอกว่าเขาสามารถซื้อที่ดินได้ ซึ่งมีมาตั้งนานแล้ว แต่ยังมีเรื่องอื่นที่สามารถทำได้อีกเยอะ ก่อนจะมาถึงเรื่องนี้ ที่จะทำให้ประเทศไทยสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนของต่างชาติอย่างแท้จริง

นอกจากเรื่องอสังหาฯ กระเถิบออกมานิดนึงในเรื่องตลาดทุน เรามีการคุยกันเรื่องภาษีตลาดทุนที่เป็นหัวข้อที่คุยกันมาพอสมควร ฝากรัฐบาลใหม่สามารถจะโฟกัสในเรื่องการใช้ประโยชน์จากตลาดทุนให้ได้ประโยชน์กับคนหมู่มากที่สุด ในเรื่องเซลลิ่ง เรื่องการออม เรื่องบำนาญ

ไม่ใช่แค่ในเรื่องของรายบุคคล แต่ในแง่ประชาชน 70 กว่าล้านคน ผมคิดว่าต้องมาจากโพลิซีเฟรมเวิร์กใหญ่ ตั้งแต่ระดับกำกับดูแลตลาดทุน ธนาคารแห่งประเทศไทย บอร์ด คปภ. (บอร์ดประกันภัย) ที่จะสามารถซิงค์กันได้ สามารถยกระดับให้ดูแลและสนับสนุนการเจริญเติบโตของตลาดทุน

เรื่องสุดท้าย อาจเป็นเรื่องของการใช้เงิน ในช่วงหลังเลือกตั้งอาจเห็นฟันด์โฟลว์ โดยเฉพาะตราสารหนี้ที่ไหลออกจากประเทศไทยเยอะมาก เราไม่พูดถึงตลาดทุน เพราะอินเด็กซ์ประมาณหนึ่งอยู่แล้ว

ทำยังไงให้การระดมทุนของประเทศในระดับแมโคร มีความหมายว่าจะเอามาใช้พัฒนาอะไรบ้าง ถ้าดูจากหนี้สินครัวเรือนวันนี้ขึ้นเยอะ แต่ถ้าเราดูจากฝั่ง debt to GDP ของฝั่งพับลิกก็ยังต่ำอยู่ วันนี้สามารถกู้ได้อีกไหม ยังกู้ได้อีก แต่คำถามสำคัญคือ กู้มาแล้วเอาไปลงทุนอะไรที่มีผลตอบแทนกลับมาระยะสั้น ระยะยาว ที่ทำให้จีดีพีโต ทำให้ความสามารถลดหนี้และเซอร์วิสหนี้ลดได้มากกว่านี้

ถ้ารัฐบาลใหม่ทำได้ผมคิดว่าก็เป็นเรื่องที่ดี ประเทศได้พัฒนาในระยะยาว

ธงชัย บุศราพันธ์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

เทรนด์ครึ่งปีหลัง 2566 ในแง่เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย มองว่าเศรษฐกิจก็ติดเพดานกันหมดแล้ว ไม่น่าจะไปต่อแล้ว หลายประเทศที่มีเงินเฟ้อเยอะ ๆ ก็เริ่มดรอปลง ในด้านดอกเบี้ย ธนาคารกลางแต่ละประเทศก็ขึ้นไปถึงพีกแล้ว ไม้สุดท้ายกันหมดแล้ว ดังนั้น เทรนด์จากนี้ไปน่าจะเริ่มลดลงด้วยซ้ำไป น่าจะเป็นปัจจัยบวกให้กับธุรกิจอสังหาฯ

มองเรื่องโฟลว์จากต่างชาติ ในแง่ของโนเบิลฯ เรายังเป็นผู้นำตลาดที่ขายพร็อพเพอร์ตี้ให้ต่างชาติอยู่ ต้องบอกว่ายอดขายของไตรมาส 1 และ 2/66 เราสตรองมาก เป็นยอดขายที่ดีที่สุดที่เราเคยทำได้ด้วยซ้ำไปในไตรมาส 2/66 โดยไตรมาส 1/66 เราได้มาเกือบ ๆ 1,500 กว่าล้านบาท ซึ่งไตรมาส 2/66 ยอดขายดีกว่านั้นอีก ฉะนั้น เราก็เห็นว่าชาวต่างชาติเริ่มกลับมา

ที่สำคัญ เราเห็นว่าประเทศจีนยังไม่ได้เริ่มกลับมาด้วยซ้ำไป ลูกค้าจีนก่อนยุคโควิดเคยมีสัดส่วนยอดขาย 80% วันนี้ยอดขายในไตรมาส 2 ที่เข้มแข็งของเรา แต่ลูกค้าจีนเมนแลนด์มีสัดส่วนเพียง 25% หรือ 1 ใน 4 แค่นั้นเอง แต่เรามียอดขายต่างชาติในระหว่างทางที่เราไปสะสมเข้ามา มีเต็มไปหมด และเขายังคง continued ต่อเนื่อง เช่น ไต้หวัน เทรนด์ชัดมากว่ากำลังกลับเข้ามาอย่างแรง

สาเหตุหนึ่งเป็นเรื่องของความไม่มั่นคงในประเทศเขาเอง ในแง่ที่ประเทศยูเครนก็เคยโดนรัสเซียบุก คนก็อิเมจิ้น
ภาพออกมาว่า แล้วไต้หวันจะโดนจีนบุกเมื่อไหร่ (ยิ้ม) ความตึงเครียดทางทหารของเขาที่มีการซ้อมรบไปมา คนไต้หวันก็อยากจะออกมาลงทุนเมืองนอก ไทยก็เป็นประเทศหนึ่งที่คนไต้หวันรู้จัก ลูกค้าพม่าก็เข้ามามาก รวมทั้งฮ่องกง สิงคโปร์

ลูกค้าจีนเมนแลนด์ยังไม่มีเข้ามา เพราะในแง่ตัวเขาเองยังมีโปรเซสในการเตรียมตัวการเดินทางค่อนข้างเยอะ เป็นภาพรวมทั้งโลกนะ ผมคุยกับน้องพราว (พราวพุธ ลิปตพัลลภ) ที่เพิ่งไปอังกฤษมา ตัวผมเพิ่งไปอิตาลี เราก็ไม่ค่อยเจอคนจีน ยังไม่ออก (จากประเทศ) ถ้าเขาออกมาเมื่อไหร่จะระเบิด (ยอดซื้อยอดขายอสังหาฯ) กว่านี้อีก

ดังนั้น เราก็รอดูอยู่ว่า ในครึ่งปีหลังลูกค้ากลุ่มนี้จะเข้ามาอีกเยอะ ฉะนั้น ตลาดพร็อพเพอร์ตี้น่าจะเป็นทิศทางที่ดี

สิ่งที่อยากฝากรัฐบาลใหม่ ในแง่ของภาคธุรกิจ เสถียรภาพเป็นสิ่งที่เราต้องการ ตอนนี้ประเด็นมันยากมาก ไม่ว่าใคร (พรรคการเมือง) มาก็ตาม แต่ละคนมีความอยากทำอะไรที่ไม่เหมือนกันประมาณหนึ่ง

ยกตัวอย่างให้ผมวิเคราะห์ ขอวิเคราะห์อย่างคนโง่ ๆ แบบไม่รู้เรื่องเท่าไหร่ ผมมองว่าพรรคก้าวไกลเขาก็มีความต้องการ มีประเด็นที่เขาอยากจะเปิดให้มีการแข่งขัน ซึ่งก็เป็นเรื่องที่ดี ทำให้ประเทศเรามีโอกาสใหม่ ๆ ได้นักธุรกิจรุ่นใหม่ องค์กรขนาดเล็กที่ไม่มีโอกาสได้เจริญเติบโต อันนี้เราเห็นด้วย 100%

เพียงแต่ว่า transition ของการเคยมีระบบเดิมแล้วเปลี่ยนมาระบบใหม่ มีคนถามไถ่กันเยอะว่า แล้ว (การเมือง) จะทำให้สมูทได้ยังไง เป็นเสถียรภาพที่ผมคิดว่าเราเวลคัมนโยบายใหม่ เพียงแต่ transition อย่าไปเปลี่ยนซะจนมันไปไม่ได้

เรื่องที่ 2 นโยบายเศรษฐกิจ การเมือง และสังคม 3 เรื่องนี้ถ้าทำพร้อม ๆ กัน โอ้โห… ยากนะ ดังนั้น อะไรที่สามารถทำทีหลังได้ ก็เก็บไปทำทีหลังก็ดี บางเรื่องถ้าเก็บไปทำทีหลังแล้วไม่กระทบกระเทือนอะไรมาก ในฐานะที่เป็นนักธุรกิจก็อยากให้จัดลำดับนิดหนึ่งว่า อะไรที่ต้องรีบทำ อะไรเป็นจุดที่ปานกลาง อะไรเป็นจุดที่ระยะยาว

เรื่องที่ 3 เรื่องอสังหาฯ ทุกคนคุยไปหมดแล้วว่าอยากได้อะไร ขอเป็นซานตาคลอสทุกปี ตั้งแต่ผมทำงานมา 20 กว่าปีแล้วขอมาตลอด ถามผมวันนี้ ประเทศไทยมีจุดเด่นหลายอย่าง และเราไม่เคยเวลคัมนักลงทุนให้เข้ามาอยู่ในประเทศอย่างจริงจังเหมือนประเทศอื่น

ผมคิดว่าแน่นอน (ลูกค้าต่างชาติ) มีสีเทา เราก็ต้องหาทางสแกนสีขาวแยกออกจากสีเทาได้ พอยต์คือทำยังไงให้เขาสามารถเข้ามาอยู่ในประเทศเรา และเราสามารถได้ประโยชน์จากเขาให้ดีกว่านี้

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องภาษี เรื่องสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีการเปรียบเทียบกันมาเยอะแล้ว จะเห็นว่าไทยเป็นประเทศที่ปิดมาก เราควรเปิดประเทศให้มากกว่านี้

• คอนโดฯแสนสิริทะลุตารางเมตรละล้าน “98 ไวร์เลส” คว้าสถิตินิวไฮ
• ธีมเดสติเนชั่น เดอะ แฮปปี้แทท อาณาจักรความสุขคนทุกวัย ใน เดอะ ฟอเรสเทียส์
• เดอะ ฟอเรสเทียส์ ซิกเนเจอร์ ซีรีส์ ที่สุดคอนโดหรูพื้นที่ใหญ่ ผืนป่าในเมืองใกล้ชิดธรรมชาติ
• อรสิริน ยักษ์อสังหาฯเชียงใหม่ บุกลีสซิ่ง ปั้นธุรกิจจำนำทะเบียน “เงินซิ่งได้”