‘ศุภาลัย’ อัดลงทุน 4.6 หมื่นล้าน เปิดสงครามราคาคอนโดใหม่ล้านกว่า ๆ

โค้งท้ายไตรมาส 2/68 ศุภาลัยลอนช์คอนโดฯ ใหม่ “ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” กดราคาขาย 5.5 หมื่น/ตร.ม. ถูกกว่าคู่แข่งเฉียด 20% ประกาศไม่ทบทวนเป้าลงทุนใหม่ 4.6 หมื่นล้าน แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์กดดันการแข่งขันสูง สงครามราคา-โปรโมชั่นอสังหาฯ เป็นความท้าทาย

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม 2 เดือนเศษหลังแผ่นดินไหว ประเมินว่าความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมาได้ระดับหนึ่ง เทียบกับช่วงสัปดาห์แรกจากเหตุการณ์เมื่อ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา ที่มีการขอยกเลิกการโอนห้องชุด 70% แต่เมื่อเวลาผ่านไปผู้บริโภคได้เห็นแล้วว่าโครงสร้างตึกสูง โดยเฉพาะคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ทุกโครงการมีความแข็งแรงปลอดภัย ส่วนใหญ่จึงกลับมารับโอนห้องชุด โดยมีปฏิเสธการโอนเพียง 10 ยูนิตเท่านั้น

ในส่วนของศุภาลัยซึ่งครบรอบก่อตั้ง 36 ปี บริษัทได้กลับไปดูแลตรวจสอบอาคารให้โครงการในเครือ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ครบถ้วนทั้งโครงการใหม่ และโครงการเก่าที่โอนไปแล้วหลายสิบปี รวมทั้งอำนวยความสะดวกในการติดต่อประสานงานทุกด้านเพื่อให้ลูกบ้านสามารถกลับมาอยู่อาศัยได้อย่างปกติโดยเร็วที่สุด

“แผ่นดินไหวตอนแรกอาจมีแรงกดดันเยอะ แต่กลายเป็นว่าหลังจากเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้นมีศุภาลัยเข้าไปดูแลบริหารจัดการต่าง ๆ ทำให้ลูกค้าและลูกบ้านมีความอุ่นใจ และมีความเชื่อมั่นมากขึ้นในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในเครือ เพราะมีความเชื่อมั่นในแบรนด์ศุภาลัย”

สำหรับแผนลงทุนใหม่ที่บริษัทประกาศไว้เมื่อต้นปี 2568 ที่ผ่านมา วางแผนเปิดตัว 36 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 46,000 ล้านบาท ยังมั่นใจในแผนธุรกิจที่คิดมาแล้วอย่างรอบด้าน จึงไม่มีนโยบายทบทวนแผนทั้งการปรับเพิ่มหรือลดเป้าระหว่างทางแต่อย่างใด โฟกัสสินค้าคอนโดฯ วางแผนเปิด 8 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท ก็ยังเดินหน้า
ทำตามเป้าเดิมทุกประการ

ล่าสุด เตรียมเปิดพรีเซลโครงการแรกหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว แบรนด์ “ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” วันที่ 28-29 มิถุนายนนี้ เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น ซึ่งขนาดความสูงจะไม่มีผลกระทบจากแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวแน่นอน จำนวน 328 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 26-56 ตารางเมตร หางรถไฟฟ้า 2 สาย ระยะทาง 390-490 เมตร ราคาเริ่มต้น 1.44-4 ล้านบาท หรือเริ่มต้น 5.5-6 หมื่นบาท/ตารางเมตร โดยเพิ่มจุดขายด้านการรับประกันโครงสร้างอาคาร จาก 2 ปี เพิ่มเป็น 3 ปี และรับประกันส่วนควบจาก 5 ปี เป็น 10 ปี งวดผ่อนเริ่มต้นเดือนละ 5,900 บาท

เมื่อเปรียบเทียบกับราคาคู่แข่งในตลาดที่อยู่ในเซ็กเมนต์ Affordable (กำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง) ด้วยกัน และทำเลใกล้เคียงกัน มีราคาขายระหว่าง 6-7.1 หมื่นบาท/ตารางเมตร เท่ากับคอนโดฯ ใหม่ของศุภาลัยถูกกว่า 10-20% ซึ่งเป็นกลยุทธ์หลักในการแข่งขันด้านราคาคอนโดฯ ที่มีความได้เปรียบการแข่งขัน โดยยอมรับว่าปีนี้อาจให้น้ำหนักมากเป็นพิเศษ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

“วิเคราะห์ทำเลแจ้งวัฒนะ ราคาต่ำ 2 ล้านแทบจะหายไปจากตลาด เพราะต้นทุนที่ดินสูง ที่มีสต๊อกค้างในทำเลราคา 7 หมื่น-1 แสน/ตารางเมตร ประกอบกับแม้จะเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ แต่อยู่ระหว่างขออนุมัติผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ทำให้มีงวดผ่อนดาวน์ 18 เดือน ตอบโจทย์กำลังซื้อคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มต้นทำงาน การเปิดขายคอนโดฯ ใหม่โครงการนี้จึงมีความมั่นใจมากในการสร้างผลตอบรับที่ดีได้”

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าบรรยากาศภาพรวมของตลาดคอนโดฯ ไม่ได้ดีมากนัก เพราะมีปัจจัยลบจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน นโยบายภาษีทรัมป์ที่เป็นผลกระทบทางอ้อมต่อภาคอสังหาฯ ดังนั้น ปีนี้ความคาดหวังกำลังซื้อคอนโดฯ จะกลับมาได้ 80-90% โดยโอกาสที่จะกลับมา 100% เท่ากับปี 2567 คาดว่าอาจไม่ได้เห็นในปีนี้ แต่มีโอกาสได้เห็นในปี 2569

“เราเห็นตัวเลขเน็ตโปรฟิต (กำไรสุทธิ) ในไตรมาส 4/67 แย่สุดเท่าที่เคยเป็นมา ในไตรมาส 1/68 เหตุผลจากสุญญากาศลดค่าโอน-จดจำนอง และ LTV ยังไม่ปลดล็อก กรอสโปรฟิต (กำไรขั้นต้น) ภาพรวมอยู่ที่ 28% เป็นครั้งแรกตั้งแต่ผมทำอสังหาฯ มาที่ต่ำกว่า 30% และใครจะไปรู้ว่าจะมีแผ่นดินไหว มีภาษีทรัมป์ ตอนปลายปีที่แล้วทุกคนวางแผนปี 2568 จะเทกออฟ จะเริ่มฟื้นตัวได้สักที แต่ตอนนี้ทุกอย่างที่ถาโถมเข้ามา คำตอบรู้กันดีว่าปีนี้เหนื่อยกว่าเดิม”

นายไตรเตชะกล่าวว่า จากผลกระทบรอบด้านทำให้แนวโน้มถึงสิ้นปี 2568 นี้ มองว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะน้อยที่สุดในรอบ 15 ปี โดยเศรษฐกิจตกต่ำทำให้เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เคยมีสถิติปีละ 1.4 แสนยูนิต ก็ลดลงมาเหลือ 6-7 หมื่นยูนิต โดยโอกาสฟื้นตัวน่าจะค่อยเป็นค่อยไปที่ 1.1-1.2 แสนยูนิต ขณะที่ปี 2567 มีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ลดลงเหลือ 50% ของยุคก่อนโควิด

“สำหรับศุภาลัย แผ่นดินไหวไม่น่ากลัวเท่ากับผลกระทบจากภาษีทรัมป์ ให้ผมประเมินเรื่องเทรนด์เศรษฐกิจก็ไม่รู้จะประเมินยังไง เพราะเศรษฐกิจไทยตกต่ำติดต่อกันเกิน 10 ปีมาแล้ว การแข่งขันกับความเป็นจริงของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ กลยุทธ์ราคากับโปรโมชั่นจะดุเดือดแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน”