อสังหาทรุดหนักติดลบ 20% ค้างสต๊อกบาน 4.5 หมื่นยูนิต

3 สมาคมวงการอสังหาฯประสานเสียงไตรมาส 4/62 ไร้ข่าวดี บ้าน-คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 4.5 หมื่นยูนิต 2 แสนล้านเคว้ง คลังแจกมาตรการลดหย่อนภาษีซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกไม่เกิน 5 ล้าน หมดอายุ 31 ธ.ค. 62 ชี้ตลาดห้องชุดเดี้ยงหนัก ปีนี้ทำใจติดลบ -20% นายกฯสั่งคลังหาทางอุ้มผู้ประกอบการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกปี 2562 เผชิญปัจจัยลบกระหน่ำรอบด้านจากภายนอกและภายในประเทศ ในขณะที่ภาครัฐโดยกรมสรรพากรมีเพียงมาตรการลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังแรก ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งดีเวลอปเปอร์มองว่าไม่ดึงดูดให้คนตัดสินใจซื้อ และอาจกระทบต่อซัพพลายสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 4.5 หมื่นยูนิต มูลค่าเกิน 2 แสนล้านบาท

ลดหย่อนภาษีถึง 31 ธ.ค. 62

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2562 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ “ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 353)”

สรุปสาระสำคัญ เป็นมาตรการช่วยเหลือบุคคลธรรมดาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ 2 แสนบาท

เงื่อนไข จะต้องเป็นธุรกรรมซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างวันที่ 30 เมษายน-31 ธันวาคม 2562

ทั้งนี้ กรมสรรพากรคำนวณสิทธิประโยชน์จากวงเงินลดหย่อน 2 แสนบาท ผู้ซื้อได้รับสิทธิ์ตามฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตั้งแต่ 5-35%

ได้แก่ ฐานภาษี 5% ได้สิทธิประโยชน์ 10,000 บาท, ฐานภาษี 10% รับสิทธิประโยชน์ 10,000 บาท, ฐานภาษี 15% เท่ากับ 30,000 บาท,ฐานภาษี 20% เท่ากับ 40,000 บาท, ฐานภาษี 25% เท่ากับ 50,000 บาท, ฐานภาษี 30% เท่ากับ 60,000 บาท และฐานภาษี 35% เท่ากับ 70,000 บาท

ส.คอนโดฯชี้ช่วยแค่จิ๊บจ๊อย

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปีนี้ไม่ใช่ปีสดใสของตลาดคอนโดฯ โดยเริ่มมีสัญญาณตั้งแต่เทรดวอร์สหรัฐกับจีน ทำให้ภาคส่งออกอ่อนแรงลง กระทบต่อจีดีพีประเทศที่ล่าสุดโตไม่ถึง 3%รวมทั้งแบงก์ชาติออกมาตรการ LTV-loan to value เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ทำให้ตลาดหดตัวรุนแรงในช่วงไตรมาส 2/62 และคาดว่าสถานการณ์ตลาดคอนโดฯหดตัว เป็นเทรนด์ให้เห็นต่อเนื่องในไตรมาส 3/62 ที่รอสรุปตัวเลขเป็นทางการอีกครั้ง

ในขณะที่ไตรมาส 4/62 ถ้าไม่มีตัวช่วยจากมาตรการรัฐ ตลาดน่าจะหดตัวรุนแรง -20% ขึ้นไป จากเดิมตอนต้นปีเคยคาดการณ์ว่า LTV จะเอฟเฟ็กต์ตลาดทำให้หดตัวเพียง 5-10%

ก่อนหน้านี้ ตัวแทน 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าพบกับ ดร.อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ โดยมีข้อเสนอขอการสนับสนุนมาตรการกระตุ้นแบบยาแรง คือ ลดค่าโอน-จดจำนองรวม 3% กับเรื่องขยับเพดานลดหย่อนภาษีจาก 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท

“ยาแรงคือการลดค่าโอน-จำนอง จะช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อได้เยอะ แต่สิ่งที่ให้มาเป็นยาไม่แรงในเรื่องการหักลดหย่อนภาษี”

บ่นอุบลดหย่อน “มาเร็ว ไปเร็ว”

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดโครงการแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ พลอยฟ้าพลอยฝนได้รับผลกระทบไปด้วย

ประเมินจากไตรมาส 2/62 ผลจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินทำให้กู้ไม่ผ่านหรือรีเจ็กต์เรตเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จากเดิมภาพรวมตลาดเฉลี่ย 20% เพิ่มเป็น 30%

ในขณะที่ภาครัฐออกมาตรการหักลดหย่อนภาษีสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท ถือว่ามาถูกทางเพราะตลาดแมสสินค้าแนวราบอยู่ที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

ปัญหาอยู่ที่เวลาที่ได้รับสิทธิประโยชน์ค่อนข้างสั้น เพราะมีอายุของมาตรการถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2562 เท่านั้น ถึงแม้จะย้อนหลังให้มีผลบังคับใช้สำหรับการซื้อและโอนตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน 2562 ก็ตาม

แต่อย่าลืมว่ายอดขายและยอดโอนใหม่ มีเวลาเหลือเพียง 2 เดือนครึ่งในการระบายสต๊อก ในขณะที่การปฏิบัติจริง ขั้นตอนการยื่นเอกสารและพิจารณาสินเชื่อกินเวลาไม่ต่ำกว่า 2 สัปดาห์-1 เดือน

“มาตรการนี้รัฐบาลบอกตั้งแต่ต้นปี แต่ผมยังไม่เห็นตัวประกาศ ยังไม่อยากคอมเมนต์อะไรมาก ที่แน่ ๆ ถ้าหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคมปีนี้ ดีเวลอปเปอร์ยังไม่ทันทำอะไรก็หมดเวลาแล้ว”

ปีนี้เดี้ยง ปีหน้ามีศึกหนักรออยู่

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปีนี้ทั้งปีภาคธุรกิจอสังหาฯไม่สดใส โดยตลาดเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ยังเผชิญกับภาวะถดถอยรุนแรง ทั้ง ๆ ที่เป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะฉะนั้น ตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดก็มีสภาพไม่แตกต่างกัน โดยเฉพาะทุนท้องถิ่นแข่งขันกันเองก็เหนื่อยอยู่แล้ว ยังต้องเจอภาวะการแข่งขันสูงเพราะบิ๊กแบรนด์ถูกกดดันจากตลาดเมืองหลวง มีหลายค่ายย้ายการลงทุนออกไปภูมิภาคมากขึ้น

“ปีนี้ต้องยอมรับความจริงว่าตลาดซึม ๆ ไม่น่าจะมีเซอร์ไพรส์อะไรอีกแล้ว เพราะถ้ารัฐบาลจะช่วย จังหวะที่ดีคืออย่างช้าสุดต้องทำช่วงปลายไตรมาส 3/62 แต่ในเมื่อไม่เห็นอะไร ผมมองว่าเป็นการส่งสัญญาณอย่างหนึ่งเหมือนกัน”

แนวโน้มปี 2563 ตัวแปรกดดันคือเศรษฐกิจอียู เพราะรับผลกระทบเป็นลูกระนาดจากเทรดวอร์ ถ้าเกิดวิกฤตเศรษฐกิจอียูขึ้น ประเทศไทยย่อมได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน

สต๊อกพร้อมอยู่บวม 2 แสนล้าน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ซัพพลายสร้างเสร็จพร้อมอยู่จนถึงสิ้นปีนี้ คาดว่ามีสต๊อกรวมกัน 4.5 หมื่นยูนิต มูลค่าไม่ต่ำกว่า 2 แสนล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 71% บ้านแนวราบ 29%และถ้านับรวมตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดด้วย คาดว่ามีหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนจนถึงสิ้นปี 2562 ไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นหน่วย

ข้อสังเกต คือ บ้านและคอนโดฯสร้างเสร็จในปีนี้ มีอัตราขายได้แล้ว 75% ความท้าทายจึงอยู่ที่สร้างเสร็จแล้ว ลูกค้าจะรับโอนหรือไม่เพราะการขอสินเชื่อทำได้ลำบากกว่าเดิม

โดยสถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 2/62 ในเขต กทม.-ปริมณฑลมีจำนวน 40,442 ยูนิต ลดจากไตรมาส 1/62 อยู่ที่ 15.3% และลดจากไตรมาส 2/61 อยู่ที่ 18.9% ทำให้ประเมินว่าปีนี้ทั้งปียอดโอนติดลบ -10% ขึ้นไป

นางนฤมล ภิญโญสินวัฒน์ โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า นายกรัฐมนตรีสั่งการให้ รมว.คลังเร่งพิจารณาหามาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการบ้านจัดสรรและนำเสนอต่อ ครม.เพราะได้รับรายงานจากสมาคมผู้ประกอบการว่าได้รับผลกระทบจากเงื่อนไขของรัฐบาลทำให้ยอดขายได้รับผลประทบ