อสังหาริมทรัพย์

ไล่ล่าอนาคต อสังหาริมทรัพย์ 2563 ก้าวไม่ข้ามหนี้ครัวเรือน-LTV-กับดักกำลังซื้อ

REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เป็นเจ้าภาพจัดบิ๊กอีเวนต์งานสัมมนาแห่งปี “วิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ 2020”

หนึ่งในไฮไลต์อยู่ที่การเสวนาช่วง “วิเคราะห์ทิศทางและตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2020” โดยมีรายละเอียด ดังนี้

เปิดประเด็นโดย “ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” กรรมการบริหารสมาคมอาคารชุดไทย และในฐานะดีเวลอปเปอร์รายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ กล่าวว่า คาดการณ์จนถึงสิ้นปี 2562 ประเมินหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าติดลบ -10% แบ่งเป็นแนวราบ -3% คอนโดฯติดลบ -11%

“ไตรมาส 3/62 ติดลบ -1% คาดว่าไตรมาส 4/62 ติดลบ -25% ถ้าไม่มีมาตรการรัฐออกมาช่วยเหลือตลาดคอนโดฯก็น่าเป็นห่วง”

โดยแนวโน้มปัจจัยผลกระทบธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4/62-ปี 2563 มี 7 ข้อด้วยกัน เริ่มจาก 1.ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง บวกยอดกู้ไม่ผ่านสูง 2.ผลกระทบจากลูกค้าต่างชาติหดตัว 3.ผลกระทบมาตรการ LTV

4.การออกใบอนุญาตรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ล่าช้า 5.กฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 6.มาตรการกระตุ้นอสังหาฯปี 2562 และ 7.มาตรการลดค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 1 ล้าน

ข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล อยากให้สนับสนุน 2 ข้อ 1.ผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถมีบ้านหลังแรกและคอนโดฯหลังแรกได้ และ 2.ขอแพ็กเกจมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงปลายปี 2562

สำหรับบ้านแนวราบ “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ครึ่งปีแรกปีนี้กับปีที่แล้วแทบไม่แตกต่างเพราะยังบวกได้ 1% แต่ถ้าเปรียบเทียบครึ่งปีแรก 2562 พบว่าติดลบถึง -8% เทียบกับครึ่งปีหลัง 2561

ในขณะที่ภาพรวมแนวราบถือว่ายังไม่ร้ายแรง เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่มีการชะลอตัวเช่นกัน โดยยอดเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรก 2562 ลดลง -10%

เฉลี่ยทุก 6 เดือนมีการเปิดตัวแนวราบ 20,000 หน่วย ในขณะที่สถิติล่าสุดอยู่ที่ 17,000 หน่วย นั่นคือ เปิดขายน้อยลง ทำให้สต๊อกเท่าเดิมอยู่ที่ 87,000 หน่วย สะท้อนถึงผู้ประกอบการแนวราบปรับตัวได้ดี

“การทำโครงการแนวราบถือว่าทำธุรกิจโดยใช้กลยุทธ์ประคองตัว ซึ่งจุดเด่นแนวราบเมื่อเปิดตัวโครงการแล้วมีความยืดหยุ่นสูงกว่าแนวสูง เพราะสามารถแบ่งเฟสการก่อสร้างได้โดยไม่จำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการเหมือนกับการทำคอนโดฯ สรุปคือตลาดแนวราบปีนี้ทรง ๆ ตัว”

ถัดมา “อธิป พีชานนท์” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า แนวโน้มสิ้นปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจไม่ลดลงเพราะมียอดขายสะสมเมื่อ 2 ปีที่แล้วเป็นตัวช่วย

อย่างไรก็ตาม ในด้านยอดโอนหรือการขอสินเชื่อต้องทำการบ้านมากกว่าปกติ เพราะอาจต้องบริหารด้านการเงินให้กับลูกค้ามากกว่าทุกปี เช่น การย้ายยูนิต ย้ายโครงการ หรือลดขนาดบ้าน-คอนโดฯให้เป็นไซซ์เล็กลงในกรณีสินเชื่อยังกู้ไม่ผ่าน

ทั้งนี้ คาดว่าปี 2562 ยอดขายไม่น่าจะติดลบเกิน 10% แบ่งเป็นเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลคาดว่าติดลบไม่เกิน 5% เนื่องจากบ้านจัดสรรแนวราบซื้อเพื่อความจำเป็น การซื้อจึงซื้อเพื่ออยู่จริง ๆ และอยู่ทันที

“ประเด็นของไตรมาสสุดท้ายอยู่ที่มีผู้ประกอบการบางรายประกาศว่าจะมี prices war ทำให้ผู้บริโภคชะงักการตัดสินใจซื้อเพื่อรอให้บ้านราคาลง โดยมองว่าปัญหาเศรษฐกิจรอบนี้ไม่น่าจะยาว ดังนั้น การถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจ เช่น นำมาปล่อยเช่า ที่สำคัญราคาอสังหาฯไม่น่าจะลดลง และราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 3-10% เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้น”

ในส่วนคอนโดฯฝั่งผู้ประกอบการมี break event point หรือจุดคุ้มทุนที่ยอดขาย 65% ถ้าสามารถขายได้ระดับนี้ ที่เหลือเป็นกำไร ดังนั้น ในภาวะที่ยอดขายอาจช้าลงก็ไม่จำเป็นต้องแข่งขันราคาแต่อย่างใด

โดยต้นทุนที่ดินซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการ เฉลี่ยคอนโดฯขึ้นปีละ 5-10% ส่วนแนวราบขึ้น 2-5% นั่นหมายถึงราคาอสังหาฯต้องปรับราคาขึ้นไปตามต้นทุนที่ดิน

โอเวอร์ซัพพลายต้องทำความเข้าใจใหม่ คนที่โอนไม่ได้แล้วย้อนกลับมาเป็นซัพพลายที่ต้องรีเซลถือเป็นธรรมชาติ แต่การที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงแล้วบอกว่า

“ฟองสบู่กับโอเวอร์ซัพพลายออกพร้อมกันไม่ได้ คำว่าโอเวอร์ซัพพลายคือของมีเยอะ ทำให้ปรับราคาไม่ได้ ส่วนฟองสบู่เกิดจากการปรับราคาที่ผิดปกติ ไม่ได้เกิดจากพื้นฐานต้นทุน เช่น หุ้นตัวเดิม ผลงานเหมือนเดิมแต่ราคาวิ่งเพราะมีคนปั่น เรียกว่าฟองสบู่ ในส่วนอสังหาฯที่บอกว่าจะมีรถไฟฟ้ามีการจองและขายใบจองเป็นการเก็งกำไร”

ในด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลทางจิตวิทยาทำให้คนกลัวไม่กล้าซื้อบ้านหลังที่สอง, บ้านพักตากอากาศ รวมทั้งมีการนำที่ดินออกมาประกาศขาย แต่เป็นที่ดินที่คนไม่อยากซื้อเพราะทำเลไกลเกินไปไม่สามารถลงทุนบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดได้

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯชะลอตัวท่ามกลางปัจจัยการแข่งขัน คือ กลุ่มราคา 1.5-5 ล้านบาท มีสัดส่วนยอดขายได้ 65% เป็นตลาดแมสที่มีดีมานด์ใหญ่สุด ในด้านโปรดักต์ต้องนำเสนอเทคโนโลยีสมาร์ทลิฟวิ่งมากขึ้น คอนโดฯทำเลหลักตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

สินค้าทาวน์เฮาส์ต้องหาทำเลแซนด์วิชอยู่ตรงกลางระหว่างบ้านเดี่ยวกับคอนโดฯ ส่วนสินค้าบ้านเดี่ยวทำเลการแข่งขันอยู่รอบนอกออกไปหรือช่วงปลายแนวรถไฟฟ้า

สำหรับธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัดควรเน้นลงทุนจังหวัดที่มีศักยภาพ 2 ขา กล่าวคือ มีตลาดจ้างงาน สถานศึกษา แหล่งท่องเที่ยว เพื่อให้เป็นแรงดึงดูดการลงทุนอย่างน้อย 2 ด้านขึ้นไป

“ธุรกิจที่อยู่อาศัยผมเชื่อว่า 1-2 ปีหน้าจะกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง อยู่ที่ผู้ประกอบการรอได้หรือเปล่า”

ตบท้ายด้วย “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เทรนด์อสังหาฯปี 2563 คงต้องลุ้นว่าจะดีจะได้เท่ากับปี 2562 หรือไม่

แม้ภาพรวมตลาดเป็นช่วงขาลง แต่ปรากฏว่ามีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง อาทิ นักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลี โดยบอกว่าดีเวลอปเปอร์ไทยส่วนใหญ่ทำแต่บ้านกับคอนโดฯ แต่สไตล์ต่างชาติจะลงทุนโครงการมิกซ์ยูสเป็นหลัก

แนวโน้มปี 2563 ไม่สามารถคาดเดาสงครามการค้าซึ่งมีผลต่อตลาดส่งออกของไทย ปัจจุบันวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปเป็นตัวแปรในด้านอัตราแลกเปลี่ยน มีโอกาสที่เงินบาทแข็งค่าไปจนถึงแตะ 29 บาท/ดอลลาร์

“ข้อมูลที่ผมฟังจากภาครัฐแล้วตกใจ รัฐบอกว่าดีเวลอปเปอร์บางคนอยากให้ดีไซน์การเงินเฉพาะเพื่อจับลูกค้ากลุ่มเจน Y ทั้งที่ในข้อเท็จจริงในวงการมีการทำมาแล้ว 2 ปี ปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีปัญหา NPL สูง”

“พรนริศ” กล่าวถึงนโยบายบ้านล้านหลังของรัฐบาลด้วยว่า มีเอกชนในภาคใต้บางรายลงทุนทำบ้านราคาต่ำล้านขาย ปรากฏว่าในระหว่างที่มีการก่อสร้างและจ่ายเงินดาวน์ เดิมให้กู้ 100% เจอมาตรการ LTV ยอดปล่อยกู้เหลือ 95% ต้องหาเงิน 5 หมื่นบาทเพื่อเป็นเงินดาวน์ แต่หาไม่ได้ก็ไม่รับโอน ในภาคเงินกู้ผู้มีรายได้น้อยกู้ไม่ผ่าน แต่รัฐก็มาต่อว่าดีเวลอปเปอร์ไม่ยอมทำบ้านผู้มีรายได้น้อย

ในส่วนต่างจังหวัดพบว่ามีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ภาพลักษณ์ที่ออกมาโอเวอร์ซัพพลายแต่สถานการณ์จริงไม่ได้มีการเติมซัพพลายเยอะแยะในช่วง 4-5 ปี ในขณะที่มีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง

ยกตัวอย่าง จังหวัดนครสวรรค์ มีเงินฝากอันดับ 2 ของภาคเหนือ รองจากจังหวัดเชียงใหม่ และเมืองกำลังอยู่ระหว่างทุนท้องถิ่นต้องการสร้างศูนย์ประชุม โรงแรมระดับ 4-5 ดาว เป็นต้น

“พรนริศ” แนะนำด้วยว่า การปรับตัวของดีเวลอปเปอร์อยากให้มองถึงการลงทุนมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์มากขึ้น เช่น มีแลนด์แบงก์ 100 ไร่ แล้วแบ่งกันพัฒนาโครงการตามความถนัด แต่ภาพเหล่านี้โอกาสเกิดยากเพราะทุกคนมีความเป็นเจ้าของ owner สูง

กลายเป็นข้อจำกัดของวงการ developer เมืองไทย

คลิกอ่าน >>> “ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ” ส่งซิก ไม่แข่งทำซัพพลายล้น-ตลาดไปต่อได้