ชี้ 7 ทำเลอสังหาฯ แย่งกันซื้อที่ดิน โซนกทม.ตะวันออกมาแรง

เซ็นจูรี่ 21 ชี้โควิดทุบตลาดอสังหาฯไทยยังไร้ทิศทางฟื้นตัว ดีมานด์หดตัวต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายยังล้นตลาด ด้านดีเวลลอปเปอร์พยายามปรับตัว หันลงทุนในตลาดบ้านแนวราบ เผย 7 ทำเลกรุงเทพฯโซนตะวันออกมาแรง เกาะแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงทิศทางการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า ตลาดยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวอีก 1-2 ปี เนื่องจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ประกอบกับวัคซีนยังไม่สามารถทำให้เกิดความเชื่อมั่นได้ทันทีต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่ง ทำให้กำลังซื้อต่างชาติในขณะนี้ต้องถือว่าเป็นศูนย์  ซึ่งส่งผลกระทบต่อคอนโดมิเนียมโดยตรง

ภาพการฟื้นตัวของกำลังซื้อในภาคอสังหาฯจะยังคงไม่ชัดเจนไปอีก 2 ปีนับจากนี้ และจะไม่สามารถกลับไปเฟื่องฟูเหมือนเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยกดดันมาจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจะเพิ่มมากขึ้น เพื่อต้องการลดความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อ

ขณะที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป ต้องการความเป็นส่วนตัว ต้องการพื้นที่ปลอดภัยเพิ่มขึ้น เริ่มไม่ชอบโครงการขนาดใหญ่ที่แออัด ทำให้ต้องพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่มีพื้นที่มากขึ้น หรือโรงแรมบูธีคขนาดเล็กๆ  ก็อาจจะได้รับความสนใจมากขึ้น เมื่อพฤติกรรมมีการปรับเปลี่ยนการซื้อขาย การตัดสินใจก็ต้องใช้เวลา และไม่รวดเร็วเหมือนก่อน

นายกิติศักดิ์ กล่าวว่า ในภาวะที่ตลาดคอนโดยังคงชะลอตัวระยะยาว เพราะการฟื้นตัวกลับมาคงต้องใช้เวลา ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2559-2563) ตลาดคอนโดถือว่าอยู่ในราคาที่สูงสุดแล้ว เวลานี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ราคามีโอกาสลดลง เนื่องจากยังมีซัพพลายล้นตลาด โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จจะทยอยออกมาอีกจำนวนมาก ขณะที่ดีมานด์ทั้งในประเทศและต่างประเทศหดตัวลงอย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ราคาก็ไม่ได้ปรับลดลงทั้งตลาด แต่เป็นการลดลงรายโครงการที่ต้องการยอดขายเข้ามา ซึ่งคาดว่า Price War ในตลาดคอนโดจะยังมีต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปีนี้

นายกิติศักดิ์กล่าวต่อว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) ตามทำเลต่างๆ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะผลักดันราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการขึ้นได้ทั้งตลาด โดยจะปรับขึ้นเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง ทำให้ราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบโดยภาพรวมไม่ได้แกว่งตัวมากนัก

“หลายคนอาจจะมองว่าเมื่อตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ทำไมราคาที่ดินถึงไม่ลดลง เหตุผลสำคัญขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินจะยอมลดจากราคาที่ตั้งไว้มากน้อยแค่ไหน หลายแปลงที่บริษัททำดีลจบไปในราคาลดลง 20-30% โดยในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ บริษัทปิดการขายที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบ 4,000-5,000 ล้านบาท”

ทั้งนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ปรับกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความเฉพาะมากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการซื้อขายที่ดินที่จะต้องมีความเฉพาะมากขึ้นเช่นกัน โดยจะเป็นการซื้อที่ดินตามวัตถุประสงค์มากกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้ก่อน (Buy by Objectives)

เทรนด์ปี 2564 ความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการกว่า 70% จะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคาขาย 3-7 ล้านบาท

สำหรับทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการ อยู่ในทำเลฝั่งตะวันออกมากกว่าตะวันตก ได้แก่ โซนเพิ่มสิน สายไหม วัชรพล รามอินทรา นวมินทร์ พระราม 9 และอีกโซนคือ สุขุมวิท อ่อนนุช พัฒนาการ และอุดมสุข

ในส่วนของคอนโด High Rise ในช่วงนี้ดีเวลอปเปอร์ไม่ค่อยโฟกัส เนื่องจากที่ดินมีราคาสูง แต่จะหันไปพัฒนาคอนโด Low Rise มากกว่า โดยเลือกทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ไม่จำเป็นต้องใกล้สถานีมาก รัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร อยู่ในซอยที่เข้าออกสะดวกเป็นคุณสมบัติที่วางไว้ในการซื้อเพื่อพัฒนาโครงการ

“แม้ว่าตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ที่ดินใน Prime Area ก็หาได้ยากขึ้น และมีราคาแพง หากรัฐบาลสามารถขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 90 ปี ได้ จะเกิดประโยชน์ต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาว” นายกิติศักดิ์กล่าว

ปี 2563 ยอดธุรกรรมการซื้อขายที่ดินของบริษัทลดลง 50-60% เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัทอยู่ในระหว่างการปรับตัว ปรับทิศทางการพัฒนา โดยหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวน้อยลง

แผนธุรกิจปี 2564 ในด้านการซื้อขายที่ดินคงใช้แนวทางของการเจาะตรงความต้องการของดีเวลลอปเปอร์  (Just Match Strategy) แม้ว่าความต้องการในตลาดของบางเซ็กเมนต์จะลดลง แต่ในบางเซ็กเมนต์ก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้น อาทิ ที่ดินในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ และประเภทมิกซ์ยูส (Mixed Used)

นอกจากนี้ การพัฒนาธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับบริษัท ก็ได้มีการเริ่มต้นและปรับกลยุทธ์ด้วยการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ (Diversify Business Model) เพื่อเป็นแนวทางในการเติบโตและเสริมรายได้ของบริษัทในยุคที่ทุกบริษัทต้องปรับตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้