ดึงต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร แก้เศรษฐกิจ-ล้างนอมินีอสังหาฯ

โควิดคลื่นลูกที่ 3 ซัดกระหน่ำเมืองไทยตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 หนักกว่าเดิม ใหญ่กว่าเดิม สิ่งที่คนไทยทั้งประเทศต้องลุ้นกันต่อไปคือ อยากให้สถานการณ์โควิดจบเร็ว ๆ ในส่วนของภาคธุรกิจดูเหมือนตั้งรับตั้งแต่ในมุ้ง โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการวางหมากลงทุนใหม่เน้นน้ำหนักในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 เหตุผลเพราะถึงแม้จะมีข่าวดีการมาของวัคซีน แต่ช่วงครึ่งปีแรกก็ยังวางใจไม่ได้

เช็กบิลธุรกิจนอมินี 9 จังหวัด

เหตุการณ์ก่อนเกิดโควิดรอบที่สามต้องหยิบ 2 เรื่องมาชนกัน เรื่องแรกเป็นของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ประกาศตรวจสอบนิติบุคคลที่น่าสงสัยว่าอาจมีพฤติกรรมเข้าข่ายเป็นความผิดเกี่ยวกับ “การถือหุ้นแทนคนต่างด้าว” หรือนอมินี

เน้นตรวจสอบ 3 ธุรกิจหลัก “ท่องเที่ยว-อสังหาริมทรัพย์-พ่อค้าคนกลางภาคเกษตร (ล้ง)” โดยระบุพื้นที่เป้าหมาย 9 จังหวัดด้วยกัน ประกอบด้วย ภูเก็ต เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี กระบี่ ชลบุรี ระยอง ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี และกรุงเทพฯ

อีกเรื่องเป็นข่าวหลุดมาจากทำเนียบรัฐบาลว่าด้วยนโยบายเปิดประเทศดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาช็อปอสังหาฯเมืองไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในแพ็กเกจเตรียมความพร้อมเปิดประเทศในปี 2565 ภายใต้การกำกับดูแลของ “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจและ รมว.พลังงาน

สาระสำคัญคือ 1.ขยายโควตาต่างชาติให้สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เกิน 49% 2.เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้ด้วย 3.ขยายสิทธิการเช่าเกิน 30 ปี 4.เป็นนโยบายเฉพาะกิจที่ออกแบบให้มีกรอบเวลาสั้น ๆ เพียง 3-5 ปี (อ่านเพิ่มเติมหน้า 6 “เปิดประเทศ เปิดอสังหาฯ เดอะซีรีส์”)

อ่านสัญญาณจากปฏิบัติการเช็กบิลนอมินี 9 จังหวัด เหมือนเป็นคนละเรื่องเดียวกันกับนโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวสูงและแนวราบ

ถ้าทำสำเร็จจะเป็นนโยบายยิงปืนนัดเดียวได้นกสองตัว ได้แก้ปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำควบคู่กับล้างปมนอมินีที่ฝังรากหยั่งลึกในวงการอสังหาฯไทยมานานแสนนาน

ศขอ.คอนเฟิร์มดีมานด์ต่างชาติเพียบ

“ประชาชาติธุรกิจ” interview distancing ผู้บริหารในวงการอสังหาฯ เปิดประเด็นด้วย “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หรือ ศขอ. ให้ความเห็นว่าถ้าทำได้จริงจะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาฯค่อนข้างเยอะ จากเดิมที่บ้านจัดสรรไม่สามารถขายให้ชาวต่างชาติได้เลย

“เท่าที่ทราบชาวต่างชาติมีความต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินด้วย แต่กฎหมายไทยยังไม่เปิดโอกาสให้เขาสามารถทำอย่างนั้นได้”

เมื่อไม่สามารถซื้อทางตรง ชาวต่างชาติก็จำเป็นต้องซื้อทางอ้อม ดร.วิชัยยอมรับว่ารูปแบบปัจจุบันมีทั้งการซื้อแบบนอมินี และซื้อในนามบริษัทไทยที่มีต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%

แนะทำโซนนิ่งแยกทำเลไทย-เทศ

“ดร.วิชัย” กล่าวถึงข้อคำนึงของนโยบายคือ ถ้าไทยเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อได้โดยถูกกฎหมาย ก็จะเป็นสิ่งที่ดี รัฐบาลก็สามารถมีรายได้จากการเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย โดยเฉพาะหลังจากช่วงโควิด ซึ่งเราต้องใช้เงินในการพัฒนาประเทศ ทั้งใช้หนี้และพัฒนาคุณภาพชีวิตประชาชนในเวลาเดียวกัน

รวมทั้งมีข้อเสนอแนะให้กำหนดโซนนิ่ง เช่น ในกรุงเทพฯ บางทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมอยู่อาศัย หรือในโซนอีอีซี โดยไม่ควรเปิดให้ต่างชาติซื้อได้ทั้งประเทศเพื่อป้องกันราคาที่ดินแพงจากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ จนทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อหาได้เพราะกำลังซื้อด้อยกว่า

“รายละเอียดก็คงต้องฝากรัฐบาลพิจารณาในแง่ของการไม่สร้างผลกระทบในเชิงของราคาที่ดิน ที่จะทำให้คนที่มีรายได้ปานกลางถึงล่างไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ อันนี้ก็ต้องระมัดระวัง แต่ถ้ากำหนดโซนนิ่งก็จะเป็นการควบคุมราคาที่ดินได้”

ระยองชงจำกัดโควตาจังหวัดละ 10%

สอดคล้องกับ “เปรมสรณ์ ศิริวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ระบุว่า ประเด็นลูกค้าต่างชาติ ทางสมาคมเสนอไปหลายรอบแล้ว มองว่าเป็นเรื่องดี เพราะตอนนี้ต่อให้ไม่มีนโยบายพิเศษก็แอบทำกันอยู่ดีโดยผ่านนอมินี ดังนั้น ทำให้ถูกต้องไปเลยก็ดี เพราะเราห้ามไม่ได้อยู่ดี

“บางแห่งคนจีนนำบริษัทมาซื้อทั้งโครงการ แล้วเขาก็เอาคนจีนมาลงแล้วก็ให้เช่าแต่ละห้อง ผมว่าทำให้ถูกต้องไปเลยจะได้ไม่วุ่นวายซับซ้อน การตรวจสอบก็สามารถทำได้ง่ายกว่า ส่วนการซื้ออาจจะไม่ต้องกำหนดราคาแต่จำกัดพื้นที่ในประเทศไทย ไม่อย่างนั้นอาจจะเกิดประเด็นขายชาติ ต่างชาติเข้ามายึดครองพื้นที่ในประเทศไทยอีก”

เบื้องต้นเสนอให้การซื้อกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทำได้ทุกจังหวัดในประเทศไทย แต่จำกัดสัดส่วนไม่เกินจังหวัดละ 10%

“สมมุติต่างชาติอาจจะถือครองได้ 10% ของพื้นที่ในแต่ละจังหวัด ซึ่งไม่เป็นสัดส่วนที่ล่อแหลมหรือว่าน่ากลัวเกินไปกับคนไทย เพราะสุดท้ายจำกัดโควตาเท่าไหร่ถ้าเขาอยากได้เพิ่มเขาก็ใช้นอมินีอยู่ดี ห้ามไม่ได้หรอก แต่ว่าทำให้ถูกต้องแล้วก็เก็บภาษีเขาเยอะหน่อย ประเทศได้ประโยชน์มากกว่า”

ภูเก็ตฮิตทำสัญญาเช่ายาว 30 ปี

แม้จะขานรับแต่ก็ยังต้องลุ้นตัวโก่ง “พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ประเด็นนอมินีอสังหาฯในเกาะภูเก็ตนั้นมีอยู่จริง รูปแบบมีทั้งถือหุ้นนิติบุคคลหรือทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีซึ่งได้รับความนิยมมาก ข้อสังเกตระยะหลัง ๆ บ้านราคาสูง ๆ ในภูเก็ตบางโครงการทำ 9 หลังเพื่อเลี่ยงกฎหมายจัดสรร จดในชื่อบุคคลหรือชื่อบริษัทแล้วทำสัญญาเช่าระยะยาวให้กับต่างชาติ

“ถ้ารัฐผลักดันให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านได้จะทำให้ตรวจสอบง่าย แล้วก็จะรู้ว่าจริง ๆ แล้วมีชาวต่างชาติที่เข้ามาถือครองที่ดินหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนี้ หรือในประเทศไทยจริง ๆ แล้วมีกี่คน เพราะตอนนี้เป็นชื่อของคนอื่น หรือชื่อของบริษัท ทำให้เช็กยาก สรุปแล้วมีจำนวนเท่าไหร่เราก็ไม่รู้จริง ๆ”

เลียนแบบท่องเที่ยว “อสังหาฯศูนย์เหรียญ”

เจ้าถิ่นโซนอีอีซี “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี แม้ว่าพอร์ตลูกค้าต่างชาติของบริษัทมีไม่ถึง 1% แต่ก็มองเห็นปัญหานอมินีในพื้นที่อย่างแจ่มแจ้ง

“ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทยช่วงหลังส่วนใหญ่เป็นคนจีน ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทในหลายจังหวัด โดยการจดบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้น 51% ต่างชาติถือหุ้น 49% แต่จริง ๆ แล้วเงินทั้งหมดเป็นเงินของต่างชาติ แล้วก็มาทำสัญญาลับกันเองพูดง่าย ๆ ก็คือเป็นนอมินีซึ่งลักษณะนี้เกิดขึ้นเยอะ”

พัฒนาการนอมินีอสังหาฯรูปแบบคล้ายกับทัวร์ศูนย์เหรียญ โดยต่างชาติไม่ได้ซื้อบ้านเป็นหลัง แต่นำเงินเข้ามาจดทะเบียนบริษัท ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 20-30 ไร่ การก่อสร้างบางครั้งใช้ผู้รับเหมาไทย แต่บางทีก็ใช้ผู้รับเหมาจีนไปเลย ยิ่งไปกว่านั้นวัสดุก่อสร้างนำเข้าจากประเทศจีนเกือบทั้งหมด ทำให้ไม่เกิดเศรษฐกิจหมุนเวียนในระบบ แรงงานก็เป็นแรงงานต่างด้าว

“ซ้ำร้ายที่สุดสร้างเสร็จแล้วเขาก็ไม่โอน ภาษีการโอนเราก็เลยไม่ได้ เขาเช่ากันเองระยะยาว 99 ปี ไม่ได้จดทะเบียน แล้วก็ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรด้วย คืออะไรทั้งหมดออกนอกกฎหมายหมดเลย และธุรกิจอสังหาฯก็อยู่ในมือต่างชาติมากขึ้นไปเรื่อย ๆ ไม่อยากให้เกิดลักษณะเช่นเดียวกับทัวร์ศูนย์เหรียญ ผมจึงเสนอให้รัฐเปิดการซื้อขายบ้านซึ่งเขาซื้อขายกันอยู่แล้ว ทำให้ซื้อขายโดยถูกต้อง เพื่อป้องกันการครอบงำทางธุรกิจ”

บรรทัดสุดท้ายสรุปไว้ว่า ถ้ารัฐทำได้จริงน่าจะเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ ให้ภาคอสังหาฯเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจทดแทนภาคอุตสาหกรรมที่ชะลอตัวในยุคโควิด