4 เกมทรานส์ฟอร์ม อสังหาปีเสือ (4) self disruption สูตรรบชนะโควิด-ยูเครน

อสังหา

ซีรีส์ตอน 3 กับ 4 เกมธุรกิจในโมเดลทรานส์ฟอร์มองค์กรและคน เพื่อการเติบโตที่จะต้อง…แกร่งกว่าเดิม

โมเดลการปรับตัวที่มีให้เลือกหลากหลาย น่าสนใจว่าหลังยุคโควิดหลายบริษัทเลือกกลยุทธ์ที่จะทำ self disruption หลายองค์กรชอบแนวทางกระจายพอร์ตลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ

ตำราอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสูตรสำเร็จที่ตายตัว วัดกันที่บรรทัดสุดท้าย ถ้าประคองตัวเลขเขียวทั้งกระดานได้ คุณคือผู้ชนะ

“ออริจิ้น” โตโมเดลพหุจักรวาล

สีสันของวงการต้องยกให้ “บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” ที่เริ่มเห็น save haven ของตัวเอง จากเดิมประคองตัวบนเกมพัฒนาที่ดิน พักหลัง ๆ ติดใจกับเกมใหม่ “IPO Game” ด้วยการประกาศผลักดันบริษัทลูกแต่งตัวเข้าตลาดหุ้น 2+4 บริษัทภายในปี 2568

“พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ รีแบรนด์โลโก้ให้มีความเพียวขึ้น เพื่อจะบอกว่าลุกใหม่ทั้งโมเดิร์นทั้ง alert

ไทม์ไลน์ผลักดันบริษัทลูกทำ IPO (เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ) ที่นอนมาในมือคือ 4 บริษัท 1.บริษัทพรีโม่ ธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ ภายในปลายปี 2565 2.บริษัทวัน ออริจิ้น ช้าสุดภายในไตรมาส 1/66

“ดูความพร้อมบริษัทอื่น ๆ ด้วย ถ้าเติบโตเร็วก็เป็นไปได้ว่าจะเข้ามาเพิ่มเติมในปี 2568 ของเดิมมีอยู่แล้ว 2 บริษัท ของใหม่อีก 4 บริษัท รวมเป็นอย่างน้อย 6 บริษัท ในปี 2568”

 

พีระพงศ์ จรูญเอก
พีระพงศ์ จรูญเอก

แผนเปิดตัวใหม่ 31 โครงการ มูลค่า 4.2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 12 โครงการ 13,400 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 19 โครงการ 28,600 ล้านบาท กลายเป็นพระรอง

พระเอกอยู่ที่แผน 4 ปี (2565-2568) ต้องการปั้น market cap 1 แสนล้านบาท มาพร้อมกับคำอธิบายโมเดล “การตลาดคึกคะนอง” ด้วยกลยุทธ์ Multiverse แผนการเติบโตแบบพหุจักรวาล

ซึ่งจริง ๆ แล้ว พหุจักรวาลในการลงทุนก็คือพอร์ตลงทุนแบ่ง 4 กลุ่มธุรกิจใหญ่ “ที่อยู่อาศัย-รายได้ประจำ-บริการ-เมกะเทรนด์ระยะยาว”

จะเห็นว่า 3 ขาไม่ใช่เรื่องใหม่ บิ๊กแบรนด์ในตลาดหุ้นส่วนใหญ่มีครบแล้ว 2-3 ขา คือ พอร์ตรายได้โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย-รายได้ค่าเช่าหรือ recurring income ยังเหลืออีกขาคือเมกะเทรนด์แห่งยุค อาทิ โลจิสติกส์ เงินดิจิทัล ร้านอาหาร สินค้าสุขภาพกัญชากัญชง ฯลฯ

ภายในไตรมาส 3/65 เล็งระดมทุนรูปแบบดิจิทัล ICO (Initial Coin Offering) เจาะลูกค้าคนรุ่นใหม่ กับทำเหรียญออริจิ้น UTiLITY TOKEN เพื่อรับสิทธิพิเศษหรือใช้บริการบริษัทในเครือ อาทิ โรงแรม ร้านอาหาร ตามด้วยทำ NFT ในปีนี้ด้วย

ตบท้ายด้วยแผนธุรกิจแบบตัดไม้ข่มนาม ปี 2565 ตั้งเป้านิวไฮทุกด้าน เริ่มจากยอดเปิดตัวใหม่โต 137% ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท, ยอดพรีเซลโต 16% ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท, ยอดโอนโต 61% ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท และยอดรายได้รวมโต 10% ที่ 17.5 หมื่นล้านบาท

End Game โอมิครอน-ฝ่ายูเครน

มุมมองปัจจัยเสี่ยงปีเสือ “พีระพงศ์” มองวิกฤตแรกจากสถานการณ์โอมิครอน จุดโฟกัสอยู่ที่นโยบายรัฐบาลที่ประกาศล่วงหน้าว่า ภายใน 4 เดือน หากกดตัวเลขผู้ติดเชื้อต่ำกว่าวันละ 1 หมื่นราย ก็จะประกาศให้โควิดเป็นโรคประจำถิ่น จึงเป็นความหวังแรกว่าโควิดน่าจะ end game ได้ในปีนี้

แม้ว่าฐานลูกค้าต่างชาติหลัก ๆ คือ “จีน” ซึ่งรัฐบาลสี จิ้นผิง ใช้นโยบาย Zero COVID กักคนจีนไม่ให้เดินทางออกนอกประเทศ ทำให้ลุ้นยากกับกำลังซื้อจีนที่จะกลับมาช้ากว่าลูกค้าประเทศอื่น

อีกปัจจัยที่ทั้งเสี่ยงและเขย่าขวัญคือสงครามรัสเซีย-ยูเครน ถ้ามองในมุมภาครายได้การส่งออกไทย-รัสเซียมีน้อยมากไม่ถึง 5% ที่เป็นผลกระทบทางตรง หากแต่ผลกระทบทางอ้อมเป็นโจทย์ใหญ่กว่า

“ได้ข่าวว่ารัสเซียขึ้นอัตราดอกเบี้ยเชิงนโยบายจาก 7% เป็น 20% เพราะพอเขาเริ่มทำสงครามก็เจอคว่ำบาตรเศรษฐกิจ เป็นนิวเคลียร์ทางด้านการเงิน สิ่งที่รัสเซียต้องทำตามมาคือเมนเทนสภาพคล่องในประเทศอย่างไร อิมแพ็กต์เหล่านั้นจะเป็นลูกโซ่ และในที่สุดคงมาถึงเรา วันนี้เกิดอะไรที่มุมโลก เอื้อเฟื้อเผื่อแผ่ไปถึงทุกคนแน่นอน ภาวนาว่าสงครามนี้ที่อยากให้เขาตกลงกันได้”

ไซมีสฯ มองหา New S-curve

ถัดมา “ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ไซมีส แอสเสท กับโปรไฟล์ 1 ใน 4 ผู้บริหารหลักธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอาคารระดับท็อป 5 ของประเทศในกลุ่มฤทธา มองเห็นมาร์จิ้นรับเหมาได้ 1 ดิจิต แต่มาร์จิ้นดีเวลอปเปอร์บรรทัดสุดท้ายได้ 2 ดิจิต จึงผันตัวมาเป็นดีเวลอปเปอร์เต็มตัว

กลุ่มไซมีส แอสเสท แจ้งเกิดและเติบโตได้ดีจากพอร์ตคอนโดฯในเมือง-ทำเลดัง มีการพลิกโมเดลการนำเสนอให้รับลูกค้าได้ทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์กับลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน เมื่อมีจุดขายมากขึ้น โอกาสขายก็มากขึ้นเป็นเงาตามตัว

ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ
ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ

แม้จะผ่านมาหลายวิกฤตเศรษฐกิจ แต่สถานการณ์โควิด-โอมิครอนให้บทเรียนธุรกิจว่า สินค้าคอนโดฯสร้างเสร็จแล้วรับเงินเป็นกอบเป็นกำก็จริง แต่ในวิกฤตระหว่างปี คอนโดฯมีจุดอ่อนที่สร้างนานข้ามปี ขณะที่สินค้าบ้านแนวราบเป็นตัวช่วยด้านรายได้ที่ยอดเยี่ยม เพราะสามารถสร้างเสร็จและโอนจบได้ในปีเดียวกัน

นำมาสู่การปรับกลยุทธ์บาลานซ์พอร์ตสินค้าใหม่ ตั้งเป้าในปี 2567 รายได้บ้านแนวราบจะต้องเพิ่มสัดส่วนเป็น 50% เคียงบ่าเคียงไหล่กับคอนโดฯ

ทั้งนี้ ประสบการณ์ที่ทำงานร่วมกับบริษัทญี่ปุ่นมาอย่างยาวนานตั้งแต่บริหารธุรกิจรับเหมา ทำให้มุมมองถือว่าบินสูงและคลุกวงใน โดย “ขจรศิษฐ์” ไม่เคยหยุดนิ่งกับที่ ยังคงมองหาลู่ทางลงทุน new S-curve ใหม่ ๆ เช่น ธุรกิจด้านพลังงานสีเขียว ธุรกิจเทคโนโลยีเกี่ยวกับที่พักอาศัย ธุรกิจเกี่ยวกับผู้สูงอายุ ธุรกิจสปาเวลเนส และธุรกิจการเงิน

โดยสิ่งที่บริษัททำไปแล้วคือจัดหาเงินลงทุนด้วยการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองกรีนไฟแนนซ์ หรือกรีนบอนด์ ซึ่งเป็นการลงทุนรูปแบบใหม่ สามารถลดต้นทุนทางการเงินให้แก่บริษัทได้ดี

สำหรับปี 2565 วางแผนลงทุนใหม่ 6 โครงการ มูลค่า 11,621 ล้านบาท อาทิ ไซมิส ตลิ่งชัน โครงการมิกซ์ยูสสำหรับผู้สูงอายุทำเลใกล้ เป็นต้น ขณะที่ปัจจุบันมีโครงการ on going 4 โครงการ มูลค่า 23,976 ล้านบาท โครงการก่อสร้างเสร็จ 8 โครงการ มูลค่า 18,938 ล้านบาท ตั้งเป้ารายได้ 4,500-4,900 ล้านบาท แบ็กล็อก 4,324 ล้านบาท ทยอยรับรู้รายได้ถึงปี 2569

กรีนไฟแนนซ์จากเวิลด์แบงก์

เจาะมุมคิดนายห้างไซมีสฯ วางงบฯลงทุน 2,000 ล้านบาท ในการซื้อที่ดิน ไฮไลต์อยู่ที่แหล่งทุนจากกรีนไฟแนนซ์ 1,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯโลว์ไรส์ บนที่ดินแปลงใหญ่ทำเลแนวรถไฟฟ้า ราคาจับต้องได้ (affordable) แนวคิดการพัฒนาบนกรีนคอนเซ็ปต์ ที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งแวดล้อมดีมาก ๆ

“เวิลด์แบงก์ซัพพอร์ตสินเชื่อเพราะเขาอยากให้เราแก้ปัญหาสังคมคนทำงานทั่วไปใน กทม. ต้องเสียค่าเดินทางสูง ทำยังไงให้เขาเสียเวลาเดินทางน้อยที่สุด ได้อยู่ทำเลในตัวเมือง กำลังเจรจาซื้อที่ดิน 30-40 ไร่ ตอนนี้เกือบจบ ถ้าได้จะเป็นกรีนไฟแนนซ์โครงการค่อนข้างใหญ่ของไซมีส แอสเสท”

ทั้งนี้ กรีนไฟแนนซ์ทำตามมาตรฐานธนาคารโลก หรือ เอดจ์-EDGE ต้องมีบริษัทเติร์ดปาร์ตี้มาโมดิฟายว่าโครงการผ่านระบบการออกแบบก่อสร้างต่าง ๆ มีบริการหลังการขายหลังจากสร้างเสร็จ “…ผ่านคอนเซ็ปต์ของกรีนซินดิเคต เราถึงจะได้รับกรีนไฟแนนซ์ ซึ่งตัวนี้ต้องเชี่ยวชาญจริง ๆ ถึงจะทำได้”

เสนาฯโอเพ่นพันธมิตรร่วมทุน

ค่ายอสังหาฯขวัญใจมหาชนอีกราย “บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์” ทางผู้บริหารหลัก “ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เจียดเวลาจากการโรดโชว์หาเสียงเลือกตั้งผู้ว่าราชการ กทม. ประกาศแผนลงทุนใหม่ปีนี้ 49 โครงการ แบ่งเป็น คอนโดฯ 21 โครงการ บ้านแนวราบ 28 โครงการ มูลค่ารวม 27,480 ล้านบาท

เป้ายอดโอน 12,186 ล้านบาท เป้ายอดขาย 13,979 ล้านบาท มีโครงการสะสม 41 โครงการ มูลค่ารวม 25,137 ล้านบาท เมื่อรวมกับแผนลงทุนปีนี้ทำให้บริษัทมีโครงการอยู่ระหว่างขายในมือเพิ่มเป็น 90 โครงการ มูลค่า 52,617 ล้านบาท

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

โดยกลุ่มเสนาฯเป็นตัวอย่างอีกรายที่เติบโตแข็งแกร่งจากพันธมิตรร่วมทุน (JV-joint venture) ไฮไลต์อยู่ที่ดีลเจวีกับ “ฮันคิว ฮันชิน” จากประเทศญี่ปุ่น ล่าสุดแผนปีเสือจะร่วมลงทุนอีก 19 โครงการ 13,900 ล้านบาท

ณ นาทีนี้ก็ยังคงแสวงหาพันธมิตรขยายธุรกิจ อาทิ ธุรกิจเวลเนส รองรับการเติบโตของสังคมสูงอายุ ธุรกิจแวร์เฮาส์ เป็นต้น

เมื่อถามถึงปัจจัยเสี่ยงการทำธุรกิจปีนี้ คำตอบคือปัญหาเงินเฟ้อเพราะเป็น supply shock

“จู่ ๆ เราเจอหมูแพง เจอข้าวของราคาแพงขึ้น ทั้งที่คนมีเงินน้อยลง ถึงแม้จะขึ้นแต่เมืองไทยคอนโทรลเงินเฟ้อได้ดีมาตลอด ปัจจัยลบด้านอื่นคือการเมืองในไทยเอง จะมีเลือกตั้ง กทม.หรือเปล่า จะยุบสภาไหม ความไม่เข้มแข็งทางการเมืองทำให้เราไม่สามารถบริหารงานได้อย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยลบต้องเฝ้าระวัง”

3 ปี “สิงห์” พร้อมผงาดรายได้

ฟินาเล่กันที่ “บมจ.สิงห์ เอสเตท” โดยผู้บริหารมือการเงินแต่โปรไฟล์แน่นที่คอนเน็กชั่น “ฐิติมา รุ่งขวัญสิริโรจน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สิงห์ เอสเตท ประกาศแผนธุรกิจโตตั้งเป้ารายได้เติบโตนิวไฮ 88% ที่ 13,400 ล้านบาท เมื่อจบปีเสือหากทำได้ตามแผนต้องบันทึกว่าเป็นรายได้ที่โตมากกว่ายุคก่อนโควิดเสียอีก

ก่อนหน้านี้ สิงห์ เอสเตท แอบปลื้มกับการต่ออายุเช่าออฟฟิศเกรดเอรอบที่ 2 ด้วยอัตราเช่าเฉลี่ย 95% ทำให้การเริ่มต้นปีเสือเรียกว่าเริ่มต้นดีมีชัยไปกว่าครึ่งจริง ๆ

ฐิติมา รุ่งขวัญสิริโรจน์
ฐิติมา รุ่งขวัญสิริโรจน์

ทั้งนี้ ยุคโควิดในปี 2564 สำหรับสิงห์ถือเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ เพื่อจะ move on ต่อไปในปี 2565 ในด้านรายได้ ณ ปี 2563 จบที่ 6,563 ล้านบาท ปี 2564 รายได้โต 18% เป็น 7,739 ล้านบาท ขณะที่ปี 2565 ไม่ได้โตแบบธรรมดา แต่ก้าวกระโดด 88% หรือเกือบ 1 เท่าตัวที่ 13,400 ล้านบาท
ลงลึกเป้ารายได้ 13,400 ล้านบาท มาจากธุรกิจที่อยู่อาศัย 25% สำนักงานให้เช่า 8% โรงแรม (ในอังกฤษกับมัลดีฟส์) 63% นิคมอุตสาหกรรมและสาธารณูปโภคพื้นฐาน 4%

มาจาก 4 กลุ่มธุรกิจหลัก “ที่อยู่อาศัย” จากการโอนคอนโดฯพร้อมอยู่ 2 โครงการ “ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์-ดิ เอส อโศก” 900 ล้านบาท กับบ้านแนวราบอัลตราลักเซอรี่ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” ที่อยู่ระหว่างสร้าง คาดว่ารับรู้รายได้ 70% จาก backlog 2,600 ล้านบาท ส่วนโครงการใหม่แบไต๋ออกมาเพียง 1 โครงการแนวราบย่านพัฒนาการ ราคาหลังละ 50-80 ล้านบาท มูลค่า 2,900 ล้านบาท

“สำนักงานให้เช่า” กลางปี 2565 แกรนด์โอเพนนิ่ง “เอส โอเอซิส” พื้นที่รวม 55,700 ตารางเมตร ตั้งเป้ามีอัตราการเช่า 50% ในปีแรกและโครงการรีโนเวตอาคารเดิม “เอส เมโทร” ย่านพร้อมพงษ์ สุขุมวิท 39

“นิคมอุตสาหกรรม” ปีที่แล้วลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐานในนิคมอุตฯอ่างทอง ปีนี้พร้อมเก็บเกี่ยวรายได้ขายพื้นที่เฉลี่ยไร่ละ 3.5 ล้านบาท ที่มี 992 ไร่ คาดว่าจะปิดการขายได้ 15%

พอร์ตใหญ่อยู่ที่ “โรงแรม” สัดส่วนรายได้ฝากความหวังไว้ 8,500 ล้านบาท หากทำได้ตามเป้า สิงห์ฯจะก้าวขึ้นสู่ทำเนียบรายได้เบอร์ 2 ผู้ประกอบการโรงแรมไทย โดยมีทั้งการรีโนเวตโรงแรมเดิมเพื่อเพิ่ม room rate ที่มัลดีฟส์ เกาะที่ 1-2 และการสร้างใหม่บนเกาะที่ 3 โดย growth engine คือโรงแรมในอังกฤษ+มัลดีฟส์ ที่มีรายได้เป็นขาขึ้น

สำหรับแผนธุรกิจ 5 ปี (2565-2569) “ฐิติมา” มองว่าทำธุรกิจมีคีย์ไม่กี่อย่าง ทำธุรกิจแบบเดียวไม่รู้จะร่วมกับใคร แต่สิงห์ฯทำหลายอย่าง เป็นการแชร์รีซอร์ซที่ maximize ที่สุด เป้าหมายเติบโตด้านรายได้เฉลี่ยปีละ 25% ต่อเนื่อง


“สิ่งสำคัญคือการมองหาโอกาส 4 ธุรกิจ ที่อยู่อาศัย-โรงแรม-ค้าปลีก-นิคมอุตสาหกรรม เราวาง business spectrum expansion ขยายออกไปเพื่อก้าวผ่านธุรกิจในโลกปัจจุบันที่มีการแข่งขันสูงและความต้องการลูกค้าเปลี่ยนแปลงรวดเร็ว”