อสังหาริมทรัพย์

ที่ดินเปล่า กทม. แสนแปลง ป่วน “ชัชชาติ” บี้ภาษีที่ปลูกกล้วย

ชัชชาติ สิทธิพันธุ์
ชัชชาติ สิทธิพันธุ์

“ชัชชาติโมเดล” บริหาร กทม.ยุคใหม่ เดินหน้านโยบายสวน 15 นาทีทั่วกรุง เปิดบิ๊กดาต้าเศรษฐีถือครองที่ดินเปล่าทะลัก 1.22 แสนแปลงในเขตกรุงเทพฯ งานนี้มีหนาว กทม.หาช่องปรับขึ้นภาษีเกษตรกรรมชนเพดานสูงสุด 0.15% จัดเก็บล้านละ 1,500 บาท กดดันแลนด์ลอร์ดเลิกปลูกกล้วย หันมาทำ MOU ให้ กทม.ทำสวนสาธารณะ-ลานเตะบอล พร้อมศึกษาแนวทางดึงกฎหมายผังเมืองควบคุมการนำที่ดินเปล่าทำเกษตรกรรมในเขตเมือง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า การทำงานของนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) คนที่ 17 ซึ่งเพิ่งชนะการเลือกตั้งด้วยคะแนนเสียงถล่มทลาย 1.38 ล้านเสียง มีรูปแบบทำงานสไตล์ “ชัชชาติโมเดล” ที่คาดว่าจะนำมาสู่การเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ในช่วงวาระการดำรงตำแหน่ง 4 ปีนับจากนี้

โดยหนึ่งในไฮไลต์มาจากนโยบาย “สวน 15 นาทีทั่วกรุงฯ” เป้าหมายสร้างสวนสาธารณะใกล้บ้าน สามารถเดินถึงได้ภายใน 15 นาที ส่วนวิธีการมาจากบิ๊กดาต้าที่ยังมีที่ดินเปล่าทั้งแปลงเล็กแปลงใหญ่ไม่ต่ำกว่า 1 แสนแปลง กระจายตัวทั่วกรุงเทพฯ

แนวนโยบายกำลังต่อจิ๊กซอว์การจัดหาที่ดินเพื่อทำพื้นที่สาธารณะเพิ่มเติม โดยมีแนวทางที่จุดประกายมาจากการปรับปรุงการจัดเก็บภาษีที่ดินเปล่า เพื่อกดดันให้แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีความต้องการพัฒนาที่ดินในปัจจุบัน มีการนำที่ดินให้ กทม.เช่า หรือให้ กทม.ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะมากขึ้น

เดินหน้าสวน 15 นาทีทั่วกรุง

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2565 นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ลงพื้นที่สำรวจที่ดินเอกชนขนาด 2 ไร่เศษ บริเวณสี่แยกวงศ์สว่าง ติดกับสถานีวงศ์สว่าง รถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ซึ่งทางเจ้าของที่ดินแจ้งความประสงค์ให้สำนักงานเขตบางซื่อเช่าทำสวนสาธารณะ และให้สัมภาษณ์ว่า หนึ่งในแนวทางเพิ่มพื้นที่สีเขียวคือการอาศัยกลไกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจูงใจให้เอกชนมอบที่ดินให้ กทม. พัฒนาเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่องดเว้นการเสียภาษี

ทั้งนี้ นายชัชชาตินำเสนอแนวคิดเรื่องการจัดเก็บภาษีตามโซนผังเมือง ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่น่าสนใจมาก แต่ต้องดูอำนาจ กทม.ว่าสามารถทำได้มากน้อยเพียงใด ต้องมีการพิจารณาโดยละเอียดในแต่ละพื้นที่ว่าเป็นผังเมืองสีอะไร เช่น พื้นที่การเกษตรจะขึ้นภาษีมากไม่ได้ ต้องพยายามทำให้ภาระภาษีต่ำที่สุด

ยกเว้นการนำที่ดินมาทำการเกษตรในพื้นที่กลางเมือง เช่น ผังเมืองสีแดง มีข้อกำหนดเป็นพื้นที่ย่านการค้าเชิงพาณิชย์, ผังเมืองสีส้มกำหนดเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ไม่เหมาะในการทำการเกษตร ดังนั้นถ้าเป็นไปได้ ในอนาคตอาจมีการพิจารณานำสีผังเมืองเข้ามาร่วมเป็นองค์ประกอบมาตรการในการกำหนดภาษี เป็นต้น

“ต้องดูข้อกฎหมายก่อนว่าเราสามารถเอาผังสีไปกำหนดร่วมกับอัตราภาษีได้หรือไม่ เพราะใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ปี 2562 ยังเขียนไว้ไม่ชัดเจน โดยเขียนไว้ว่า กทม.มีอำนาจในการปรับอัตราภาษีให้ไม่เกิดอัตราสูงสุด (ไม่เกินเพดานภาษี) แต่ไม่ได้พูดถึงเรื่องเอาเงื่อนไขอื่นมากำกับได้หรือไม่ เพราะฉะนั้น ยังไม่ได้สรุปว่าจะมีการขึ้นภาษี แต่คาดว่าเราต้องไปดูว่าสุดท้ายแล้ววิธีการไหนที่ กทม.มีอำนาจ ไม่ต้องเปลี่ยนกฎหมาย เอาอำนาจที่มีอยู่เดิมมาใช้ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับประชาชนที่อยู่ในเมือง หาช่องทางในการเอาพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (ที่ดินรกร้างว่างเปล่า) มาทำให้เป็นพื้นที่สาธารณะของประชาชนมากขึ้น”

หาช่องปรับภาษีเกษตรกรรม

นายชัชชาติกล่าวต่อว่า ในการแจ้งชำระภาษีที่ดินฯ มีประกาศของกระทรวงการคลังร่วมกับกระทรวงเกษตรและสหกรณ์เกี่ยวกับนิยามพื้นที่เกษตรกรรม ซึ่ง กทม.ไม่มีอำนาจแก้ไขประกาศตัวนี้ แต่กฎหมายภาษีที่ดินฯเปิดช่องให้ท้องถิ่นสามารถกำหนดภาษีเองได้ เพียงแต่ห้ามไม่ให้เก็บภาษีเกินเพดานที่กำหนดในกฎหมาย

“ข้อเท็จจริงในเขตเมืองกรุงเทพฯ ถ้าเราเห็นว่าพื้นที่บางแห่งไม่ควรเป็นแปลงเกษตร ไม่ควรปลูกกล้วย ก็อาจจะใช้อำนาจที่กฎหมายเปิดช่องไว้ให้มาปรับอัตราภาษีเกษตรให้สูงกว่าอัตราแนะนำที่กระทรวงการคลังกำหนด ผมจะไปดูตรงนี้ว่าทำยังไงให้ที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ แทนที่จะทำเกษตรกรรม ก็เอามาทำสวนสาธารณะ หรือลานเตะบอล เพื่อให้คนในชุมชนมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ ถือเป็นวิธีการทางภาษีที่เราไปเพิ่มแรงจูงใจให้เอกชนมีแรงจูงใจในการนำที่ดินเปล่ามาทำเป็นพื้นที่สาธารณะ”

เปิดมาตราสำคัญ-กฎหมายที่ดิน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2562 สรุปสาระและมาตราสำคัญที่น่าสนใจได้ ดังนี้

“มาตรา 37” กำหนดเพดานภาษี แบ่งเป็น ประเภทเกษตรกรรม ไม่เกิน 0.15% หรือล้านละ 1,500 บาท, ประเภทที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท, ประเภทการค้าและพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1.2% หรือล้านละ 12,000 บาท และประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่เกิน 3% หรือล้านละ 30,000 บาท

โดยวรรคทองในมาตรา 37 ระบุเพิ่มเติมด้วยว่า “ในกรณีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใดมีความประสงค์ที่จะจัดเก็บภาษีในอัตราที่สููงกว่าอัตราภาษีที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (อัตราภาษีแนะนำช่วง 2 ปีแรก) ให้มีอำนาจตราข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นได้ แต่ต้องไม่เกินอัตราที่กำหนด (หรือไม่เกินเพดานภาษี)”

“มาตรา 40” บุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นไม่เสียภาษีที่ดินทำเกษตรกรรม กรณีที่ดินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ถ้ามูลค่าเกินก็ต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนด

ย้อนกลับมา “มาตรา 8” กำหนดทรัพย์สิน 12 ประเภทที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน ในกรณีเจ้าของที่ดินเปล่าไม่ต้องการเสียภาษีสามารถเลือกใช้ทางเลือก (8) ที่ระบุว่า “ทรัพย์สินของเอกชนเฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ รมว.คลังประกาศกำหนด”

เรื่องเดียวกันนี้ มีประกาศกระทรวงการคลัง ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 สาระสำคัญระบุแนวทางการทำ MOU ระหว่างเจ้าของที่ดินเปล่าที่ยินยอมให้รัฐใช้ที่ดินเพื่อสาธารณประโยชน์ โดยจะต้องมีการลงลายมือชื่อเป็นหลักฐานระหว่างเจ้าของที่ดินกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และยินยอมให้ท้องถิ่นใช้ที่ดินได้ตลอดปีภาษี

และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง เผยแพร่อัตราภาษีแนะนำสำหรับเป็นแนวทางในการจัดเก็บภาษีที่ดินเพื่อเป็นคู่มือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั่วประเทศ โดยเพดานภาษีประเภทเกษตรกรรม ไม่เกิน 0.15% หรือล้านละ 1,500 บาท อัตราแนะนำจัดเก็บอยู่ที่ 0.01-0.1% หรือล้านละ 100-1,000 บาท จึงมีช่องปรับเพิ่มไปชนเพดานภาษีได้อีก 0.05% หรือเพิ่มอีกล้านละ 500 บาท

ขณะที่เพดานภาษีประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่เกิน 3% หรือล้านละ 30,000 บาท อัตราแนะนำจัดเก็บอยู่ที่ 0.3-0.7% หรือล้านละ 3,000-7,000 บาท ถ้าหากไม่ทำประโยชน์อีกให้เก็บเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี

ยุคโควิดรายได้ภาษีลดฮวบ

นายโอฬาร อัศวพลังกูล ผู้อำนวยการกองจัดเก็บรายได้ กรุงเทพมหานคร กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า โครงสร้างรายได้ภาษีของ กทม. มาจากรายได้จัดเก็บเอง 30% โดยภาษีที่ดินฯเป็นสัดส่วนรายได้หลัก อีก 70% เป็นรายได้รัฐบาลจัดเก็บและนำส่งให้ กทม.

ที่ผ่านมา สถานการณ์โควิดปี 2563-2564 รัฐบาลออกมาตรการลดภาระภาษี 90% มีผลให้ผู้ถือครองทรัพย์สินมีภาระจ่ายภาษี 10% โดยปีงบประมาณ 2560 มีรายได้ภาษีบำรุงท้องที่+ภาษีโรงเรือน 13,870.59 ล้านบาท, ปีงบประมาณ 2561 อยู่ที่ 14,119.15 ล้านบาท ปีงบประมาณ 2562 อยู่ที่ 15,300.20 ล้านบาท

หลังจากนั้น รายได้ท้องถิ่นจากภาษีการถือครองทรัพย์ เปลี่ยนมาใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และลดภาระภาษี 90% กทม.จึงมีรายได้ 10% โดยปีงบประมาณ 2563 มีรายได้จัดเก็บ 1,255.63 ล้านบาท ปีงบประมาณ 2564 มีรายได้จัดเก็บ 1,802.42 ล้านบาท ล่าสุด ปีงบประมาณ 2565 รายได้ 8 เดือนแรก (1 ตุลาคม 2564-31 พฤษภาคม 2565) มีรายได้จัดเก็บ 651.50 ล้านบาท เหตุผลส่วนหนึ่งเป็นเพราะ กทม.ขยายเวลาจ่ายภาษีที่ดินฯ จากเดือนเมษายนเป็นเดือนกรกฎาคม 2565 ดังนั้น รายได้ภาษีก้อนใหญ่จะเข้ามาภายในไตรมาสสุดท้ายของปีงบประมาณ 2565

ที่ดินเปล่า 122,064 แปลง

“ตอนนี้เราไม่มีประมาณการรายได้ภาษีที่ดินฯ ปี 2565 ดังนั้นยอดประมาณการของการจัดเก็บภาษีจะอยู่บนฐานของการจัดเก็บภาษีตัวเดิมคือ ภาษีโรงเรือนและบำรุงท้องที่ เราจัดเก็บได้อยู่ที่ 14,000-15,000 ล้านบาท ถ้าภาษีที่ดินฯได้น้อยกว่านี้ แสดงว่าไม่ได้ตอบโจทย์ในการกระจายอำนาจในการจัดเก็บภาษีให้กับท้องถิ่นจริง ๆ”

ข้อมูลที่น่าสนใจคือ ฐานข้อมูลแปลงที่ดิน แบ่งตามการใช้ประโยชน์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ในปีงบประมาณ 2565 พบว่า มีการใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่เกษตรกรรม จำนวน 44,208 แปลง และเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า จำนวน 122,064 แปลง

ให้รัฐใช้ฟรี-ภาษีเท่ากับ 0%

โดย ผอ.กองจัดเก็บรายได้แสดงข้อคิดเห็นด้วยว่า เห็นด้วยกับแนวนโยบายผู้ว่าราชการ กทม.คนใหม่ เนื่องจากกรุงเทพฯเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจ การนำที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาปลูกผักถือเป็นการวางแผนภาษี เพราะกฎหมายภาษีที่ดินฯไม่ได้กำหนดพื้นที่ห้ามทำการเกษตร ดังนั้น การทำการเกษตรก็ยังถูกต้องตามกฎหมายภาษีที่ดินฯ เพียงแต่การทำการเกษตรไม่ได้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินตามวัตถุประสงค์ของกฎหมาย คาดว่าในอนาคตกฎหมายภาษีที่ดินฯก็จะต้องมีการแก้ไขปรับปรุงเพื่อป้องกันการวางแผนภาษีด้วย

สำหรับแนวคิดที่เชิญชวนให้เอกชนนำที่ดินเปล่ามาให้ กทม.เช่านั้น ผอ.กองจัดเก็บรายได้อธิบายว่า ในทางปฏิบัติ หากเอกชนนำที่ดินเปล่ามาให้สำนักงานเขตเช่าทำสวนสาธารณะ มีรายได้ค่าเช่า ก็ต้องเสียภาษีประเภทพาณิชยกรรมอยู่ดี ดังนั้น กรณีที่ต้องการได้รับยกเว้นภาษีที่ดินฯ วิธีการคือเอกชนต้องทำบันทึกข้อตกลง (MOU) ยินยอมให้ กทม.นำที่ดินมาใช้ประโยชน์สาธาระ โดยไม่คิดค่าเช่า และทาง กทม.ต้องสำรวจพื้นที่ด้วยว่าจะสามารถนำมาใช้ทำอะไรจึงจะเกิดประโยชน์สูงสุด

ในส่วนขั้นตอนปรับปรุงอัตราจัดเก็บ สามารถทำได้โดยออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และสภากรุงเทพมหานครให้การอนุมัติรับรอง

เร่งสำรวจ-ประเมินภาษี

นายปิยะ พูดคล่อง ผู้อำนวยการสำนักการคลัง กทม. เปิดเผยว่า Property Tax ถือเป็นเรื่องใหม่ โดยพื้นที่กรุงเทพฯมีความกว้างขวาง ดังนั้น การสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อประเมินภาษีเพิ่งจัดทำได้ 50-60% ของพื้นที่รวม ปัจจุบันอยู่ระหว่างเร่งรัดการดำเนินการ คาดว่าใช้เวลา 2 ปีจะสามารถสำรวจและประเมินภาษีให้ครบเต็มพื้นที่ 100%

“ขั้นตอนปฏิบัติ กฎหมายกำหนดหน้าที่ให้ท้องถิ่นซึ่งก็คือ กรุงเทพมหานคร ประเมินราคาที่ดิน แล้วแจ้งไปยังผู้เสียภาษี แต่ กทม.ยังไม่สามารถประเมินได้ครบทุกแปลง จึงไม่สามารถจัดเก็บได้ครบ 100% โดยแปลงที่ยังไม่ได้สำรวจและประเมินภาษีจะไม่มีการจัดเก็บภาษีย้อนหลัง ถือว่ายกประโยชน์ให้ไปเลย”

ทั้งนี้ ในด้านรายได้ภาษีที่ดินฯ ประเมินรายได้กรณีจัดเก็บ 100% อยู่ที่ปีละ 12,000 ล้านบาทบวกลบ ในอนาคตเมื่อสำรวจและประเมินภาษีครบถ้วนและมีการจัดเก็บในอัตรา 100% ของภาระภาษีที่ต้องจ่าย คาดว่า กทม.มีโอกาสทำรายได้จัดเก็บภาษีที่ดินฯ 20,000 ล้านบาทได้